Продажа квартиры на публичных торгах | Коллегия юристов и адвокатов "Правое Дело"

Продажа квартиры с публичных торгов может быть инициирована государством, правомочные госорганами или банковскими учреждениями. Владельцами недвижимости могут также выступать обычные граждане или юридические лица, само государство или финансовое учреждение. Такой рынок недвижимости становится достойным конкурентом реализации жилых площадей через агентства недвижимости.

Что такое публичные торги

Общие предписания по проведению публичных торгов квартиры или иного имущества зафиксированы в ст. 447-449 ГК РФ, а специальные правила осуществления торгов детально рассмотрены в законодательных нормах и подзаконных актах. В соответствии со ст.449.1 ГК РФ под публичными торгами следует понимать реализацию имущества, проводимого с целью выполнения судебного решения или исполнительного листа по производству, а также в других ситуациях, предусмотренных законом. Инициатором проведения публичных торгов вправе выступать:

Владелец вещи или имущества.
Правомочная организация или конкретное лицо, действующие на основании соглашения с собственником.

Продажа с публичных торгов может осуществляться в форме аукциона или конкурса. Те же в свою очередь могут быть открытыми (принять участие вправе все юрлица и ИП), или закрытыми (поучаствовать вправе исключительно получившие приглашение). Оповещение о проведении мероприятия вправе быть направленно организатором не позже чем за 30 дней до начала. В уведомлении рекомендуется указать в какую дату и время станет проходить процедура, место и форма торгов, предмет и порядок проведения, процедура оформления участия, информация о первоначальной стоимости. По своей юридической сущности извещение о предстоящем мероприятии относится к односторонним сделкам, которые приводят к определенным последствиям. Лицо, претендующее на участие в мероприятии и получившее уведомление от организатора, вправе требовать принять и рассмотреть его предложение. Организующее лицо вправе отказаться от проведения мероприятий в любое время, но не позднее 3-х дней до наступления даты проведения аукциона, а для конкурса – не позже, чем за 30 дней до его начала. Если оговоренные сроки нарушаются, то организатор обязуется компенсировать участникам полученный реальный урон. Если речь идет о закрытых торгах, то за отказ от проведения вне зависимости от срока, организатор возмещает ущерб. Фигуранты мероприятия вносят задаток в объеме, сроках и на условиях, зафиксированных в извещении. Это делается с целью отбора реальных фигурантов. Сумма задатка подлежит возврату участникам, если мероприятие не состоялось или участник не выиграл торгов. Победителем на аукционе становится участник, который предложил более высокую сумму. А выигравшей стороной по конкурсу становится участник, предложивший наиболее выгодные условия по решению конкурсной комиссии.

Кто проводит публичные торги

Покупка квартиры с публичных торгов может оказаться довольно выгодным приобретением. В зависимости от того, кто выступает организатором мероприятий, варьируется объем возможного дисконта.

Банки

Если заемщик перестает вносить платежи за ипотечное жилье или другой заем, обеспеченный залогом недвижимого объекта, то банковское учреждение вправе подать обращение в суд и возместить предмет залога через судебных приставов. После осуществляется продажа ипотечной квартиры через публичные торги. Начальная стоимость устанавливается по результатам заключения эксперта оценочной организации. Финансово-кредитные учреждения вправе реализовывать имущество под залогом и без судебного решения. Для этого должны быть такие условия:

Недвижимость является предметом обеспечения займа.
Должник постоянно нарушает условия соглашения.
Заемщик выражает согласие на продажу недвижимости.

В такой ситуации жилплощадь реализуется без проведения аукциона. Цена определяется по соглашению продавца и приобретателя после согласования с кредитором.

ФССП

Расшифровывается как Федеральная служба судебных приставов. Сотрудники учреждения организовывают публичные торги по реализации недвижимости с целью осуществления возмещения в итоге исполнительного производства. Обычно это происходит при признании гражданина или компании неплатежеспособными. Приставы проводят публичные торги по банкротству, реализуя залоговую недвижимость или другую жилплощадь должника. Объектом продажи может выступать и другая недвижимость, а также имущество в целом – дача, гараж, земельный надел, автомобиль. Назначенный финансовый управляющий осуществляет оценку имущественной массы и только после этого оно выставляется на торги.

Муниципальные органы власти

Муниципальная власть вправе устраивать аукционы по реализации муниципального имущества. Сюда также относится недвижимость, которую разрешено отводить под приватизацию. Недвижимость может быть передана городу по решению судебной инстанции или в рамках претворения социального проекта. Ярким примером выступает сайт Моссоцгарантия, где есть предложения по приобретению квартиры по сниженной стоимости. Реализация осуществляется через Департамент города. В случае заключения пожизненной ренты пенсионеры обретают прибавку к пенсионным выплатам, а их жилье после кончины реализуется на аукционе. Обычно такая жилплощадь требует капиталовложений по ремонту и продается по меньшей стоимости.

Как происходит продажа квартиры на публичных торгах

Заблаговременно перед началом мероприятий власти оповещают население о предстоящих торгах через городские СМИ, а также на официальных страничках администрации, на интернет-площадках агрегаторов. Извещения о реализации недвижимости через торги обычно размещаются на следующих сайтах:

Единый сайт Рф для распространения информации о предстоящих торгах.
Страничка Росимущества.
Домен ФССП.

В извещении прописывается вся информация, необходимая для проведения процедуры. Поиском приобретатель занимается самостоятельно. Сегодня все мероприятия осуществляются в электронном виде через специальные площадки в сети. Для участия в электронном аукционе потребуется:

Приобрести сертификат электронной цифровой подписи (ЭЦП). Их можно заказать в удостоверяющих центрах. Перечень лицензированных учреждений опубликован на сайте Центробанка. Для этого потребуется предоставить документы – паспорт, ИНН, СНИЛС, юрлица дополнительно предоставляют выписку из реестра, свидетельство об учете, доверенность уполномоченного лица. Изготавливается ЭЦП 2 дня. Цена от 1200 руб. в год.
Пройти аккредитацию на площадке. К заявлению прикрепляется удостоверение личности, персональный номер налогоплательщика и СНИЛС. Регистрация осуществляется до 5 дней. На федеральных площадках учет безвозмезден. Если обращаться за помощью к специализированным учреждениям, которые окажут услугу по регистрации и представительстве в торгах, то обычно сумма услуги составляет от 3 тыс. руб.
Для допуска к процедуре участник вносит задаток. Обычно величина составляет 5% от суммы реализуемого объекта. Перевод средств производится с карты на указанный счет в аукционных документах. Если фигурант выигрывает аукцион, то сумма входит в счет оплаты недвижимости. При проигрыше задаток возвращается участнику.

Человеку, ставшему победителем, на электронную почту отправляется протокол о прерогативе на приобретение недвижимости по обусловленной в ходе торгов сумме, указывается дата и место заключения ДКП. Если победившая сторона передумала приобретать квартиру, то внесенная сумма в виде задатка не подлежит возврату. Объект предлагается следующему фигуранту, занявшему 2 место. Конкретное время и место подписания соглашения могут быть изменены по согласованию с продавцом. Если приобретателя на объект не находится, то мероприятие признается несостоявшимся. Изначальная стоимость недвижимость теперь уменьшается на 10-15%, подается новое уведомление и осуществляется повторный аукцион. Если и после этого имущество не реализуется, то проводится мероприятие по снижению цены. Этот алгоритм действий характерен для всех торгов, вне зависимости от организатора. Таким образом, на публичных торгах граждане и компании могут приобрести объекты недвижимости по сниженной стоимости. Однако стать победителем иногда становится непросто.