Как продать жилье, в котором прописаны несовершеннолетние дети?

Квартирный вопрос остро стоит всегда. У многих вызывает немало волнений ситуация, когда в квартире прописаны дети, а ее требуется продать. Возможно ли это? Такая квартира может быть продана, но только с разрешения органов опеки, которые следят, чтобы интересы несовершеннолетних не были ущемлены. Если квартира будет продана вразрез с требованиями закона, то такая сделка совершенно точно будет аннулирована.

Продажа жилплощади с детьми-собственниками, не достигшими совершеннолетия

При необходимости продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без подобного разрешения сделка может быть признана незаконной. Подобные требования, исходящие от органов опеки, призваны защитить интересы несовершеннолетнего.

Во-первых, доля ребенка в новом жилье не может быть меньше, чем в предыдущем. Во-вторых, несовершеннолетний должен быть своевременно зарегистрирован. Если семья владеет несколькими объектами жилой недвижимости, то продавая один из них, долю ребенка в денежном эквиваленте можно положить на расчетный счет. Такая ситуация допускается потому, что у семьи остается квартира либо дом, а значит ребенок не лишается жилья.

Основные требования к сделке по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником

Несовершеннолетние — граждане, которым еще не сравнялось 18 лет. При этом до шести лет ребенок считается недееспособным и вся ответственность за него лежит на плечах родителей либо лиц, их замещающих. Ребенок в возрасте с шести до четырнадцати лет считается частично дееспособным, но не имеет права подписывать документы. В возрасте с четырнадцати до восемнадцати лет ребенок уже может подписывать документы, однако он не вправе быть инициатором сделок с недвижимостью.

Существуют отдельные случаи, когда ребенок признается совершеннолетним уже в 16 лет. Обычно к этому приводит вступление в брак либо эмансипация, когда ребенок доказывает свою возможность самостоятельно зарабатывать и содержать себя. Если такая ситуация произошла, то гражданин 16-18 лет может самостоятельно распоряжаться своим имуществом и не нуждается в защите органов опеки.

Если продается квартира, в которой прописан ребенок, еще не достигший 18-летия, то эта сделка имеет дополнительные ограничения. Органы опеки и попечительства вправе воспрепятствовать проведению подобной сделки в следующих случаях:

Один из родителей либо опекунов против продажи квартиры. Сделка может считаться законной, лишь, если все ее участники пришли к единому мнению. Поскольку интересы несовершеннолетнего представляют оба родителя либо опекуна, то и решение о продажи квартиры должно быть единогласным.
Новое жилье не должно уступать предыдущему по уровню комфорта и квадратным метрам. После продажи жилья ребенок не должен оказаться проживающим в аварийном фонде, антисанитарных условиях либо в жилье с меньшей площадью.
Права ребенка ни в коем случае не могут быть ущемлены. Например, после продажи квартиры, где несовершеннолетний владел долей, он должен получить долю в ином жилье.
Выписываясь из одного жилого помещения, ребенок должен быть сразу прописан в ином, выписывать несовершеннолетнего в никуда — запрещено законом.
При приобретении жилья, находящегося в стадии строительства, у органов опеки также могут возникнуть вопросы. В ряде регионов покупка недостроенного жилья возможна в том случае, если оно готово не менее, чем на 70%. В противном случае, органы опеки и попечительства могут не дать своего разрешения на сделку.
Ребенка нельзя переселять в жилье без удобств, к которым относятся электричество, горячая и холодная вода, отопление, канализация.
В новой квартире доля ребенка, выраженная в квадратных метрах не может быть меньше, чем в предыдущем жилье.

Смотреть все

Например, семья из трех человек владела квартирой площадью 90 квадратных метров. Состав семьи: два родителя и несовершеннолетний сын Артем. Каждый из членов семьи владел одной третью квартиры, то есть, на каждого приходилось по 30 квадратных метров. После того как квартира в 90 квадратных метров была продана, семья приобрела другую квартиру, площадью 75 метров квадратных. В такой ситуации родители должны выделить Артему не менее 30 квадратных метров в долю и, таким образом, мальчик становится владельцем двух пятых от новой квартиры.

Еще один пример. Катя и ее родители имеют по одной трети доли в квартире. Семья решила продать жилплощадь и пришла в опеку, дабы взять разрешение на сделку. Представитель органов опеки, изучив ситуацию, объяснил родителям, что в новом жилье, Кате должна будет выделена доля не меньше, нежели в том, что решено продать. Скажем, если площадь квартиры 60 квадратных метров, а Катя — владелица одной трети, то в новой квартире ей должно принадлежать не менее 20 квадратных метров. Если квартира, которую купит семья, будет иметь площадь 80 квадратных метров, то получится, что Катя владеет одной четвертой в новом жилье.

Перечисление денежных средств от продажи на счет несовершеннолетнего

Бывают ситуации, когда с дозволения органов опеки средства от реализации квартиры могут быть зачислены на расчетный счет несовершеннолетнего. Подразумевается, что данные средства будут использованы на приобретение жилья, в котором ребенку будет выделена доля. Также не исключается вариант, что ребенок, достигнув восемнадцати лет, снимет данные средства со счета. Такая возможность присутствует в следующих случаях:

Переезд в иное государство. Если предъявить доказательства, например, оформленную визу на постоянное место жительства в другой стране, то родителям будет дозволено не выделять долю ребенку в квартире.
Переезд в другой населенный пункт. В таком случае, также разрешается не выделять долю, но с обязательным перечислением средств на р/с ребенка.

Ситуации, дающие возможность идти вопреки нормам права

Есть случаи, когда органы опеки могут принимать решение, исходя из индивидуальных особенностей, сложившейся ситуации. Возможно сделать отступление от закона при одном из следующих положений:

Приобретение жилья, которое еще не достроено. Если дом еще достраивается, то оформление права собственности несовершеннолетнего на недвижимость и выделение доли может быть немного сдвинуто по срокам. Однако такая заминка не означает, что вопрос комфортного и безопасного проживания ребенка пущен на самотек. Несовершеннолетний все равно должен быть где-то прописан и иметь фактическое место проживания.

Проблемы со здоровьем у ребенка. Если ребенок нуждается в срочной операции или серьезном лечении, то квартира может быть продана, даже если новое жилье будет проигрывать по параметрам. Единственное условие — вырученные средства должны быть использованы по целевому назначению, то есть пойти на лечение или реабилитацию несовершеннолетнего.

Состояние ребенка, делающее невозможным проживание в квартире. Речь идет о детях аллергиках, несовершеннолетних с хроническими недугами, врожденными патологиями, иными особенностями здоровья. Если квартира, находящаяся рядом с промышленной загазованной зоной, продается и вместо нее приобретается дом в сельской местности, то такой вариант приемлем. Дом может быть меньше квартиры по площади, главное, чтобы ребенку с особыми потребностями в нем было комфортно и безопасно.

Необходимость посещения ребенком специализированного учреждения. Бывает, что ребенку назначено посещение школы-интерната, коррекционной школы, иного спец учреждения, но в населенном пункте, где проживает ребенок такого учреждения нет.

Тогда родители несовершеннолетнего могут продать квартиру и переехать в другой город, допускаются даже небольшие ухудшения жилищных условий. Однако выделять долю несовершеннолетнему в квартире все равно необходимо.

Следует знать, что у сотрудников опеки, которые занимаются решением подобных вопросов, нет четкой инструкции. Многое зависит от нюансов дела, индивидуальных особенностей. Главная цель органов опеки — защищать интересы ребенка.

Родителям или опекунам ребенка ни в коем случае не стоит пытаться ввести представителей опеки в заблуждение, сыграть на их чувствах и т. д. Если вскроется попытка обмана либо манипуляции, сделка может быть аннулирована. Лучше вести себя предельно честно, предоставлять реальные документы, излагать правдивую ситуацию. Сотрудники опеки обязательно примут справедливое решение, которое будет самым верным в конкретной ситуации.

Рекомендации по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником

Существует четыре ситуации, когда не обойтись без разрешения органов опеки на продажу квартиры. Это:

ребенок до 18 лет является собственником жилой недвижимости;
несовершеннолетний имеет долю в продаваемом жилье;
ребенок прописан в квартире;
несовершеннолетний значится в завещании, но не вступил в права наследования.

Каждая из этих ситуаций имеет свою нюансы, которые требуют рассмотрения.

Ребенок может являться собственником квартиры, если его родители приобрели недвижимость и переписали на него либо если квартира досталась ему по наследству.

Для того, чтобы продать квартиру, которой владеет ребенок (полностью/частично) необходимо действовать поэтапно.

Первый этап. Сбор документов. Для получения разрешения у органов опеки и попечительства понадобится собрать такой пакет бумаг:

Заявление за подписью двух родителей либо законных представителей несовершеннолетнего.
Паспорт ребенка, если ему уже сравнялось 14 лет и свидетельство о рождении либо одно лишь свидетельство, если ребенку менее 14 лет.
Паспорта или другие документы, которые могут подтвердить личности родителей или опекунов несовершеннолетнего.
Выписка из Росреестра, в которой указано, что ребенок имеет право собственности на квартиру. Такую выписку можно получить как онлайн, так и офлайн.
Документ, подтверждающий право собственности на объект жилой недвижимости. Обычно — договор купли-продажи, договор дарения, решение судебного органа о признании права собственности и т. д.
Справка, которая подтверждает, что квартира в строящемся доме, готова не менее, чем на 70 процентов.
Кадастровый паспорт с экспликацией помещения — пояснением к архитектурному плану.
Документ о кадастровой стоимости недвижимости.

Необходимо иметь в виду, что опека вправе запросить и иные документы, например, расписку о получении задатка.

Также в опеку нужно предоставлять документы не только на квартиру, которая продается, но и на ту, что приобретается.

Второй этап. Написание заявления. Получить разрешение на продажу квартиры, можно, написав заявление в местном органе опеки либо в МФЦ. В заявлении должны значиться следующие пункты:

Общая и жилая площадь продаваемой и приобретаемой недвижимости.
Данные продавца и покупателя, а также данные несовершеннолетнего.
Адреса квартир.
Номера выписок из единого государственного реестра недвижимости.
Обязательство выделить долю ребенку в приобретаемой недвижимости (полностью передать в собственность).
Дата, подпись.

Законный представитель ребенка может быть один. Если это так, то в подтверждение этому должны быть доказательства в виде документов. Например, свидетельство о смерти одного из родителей, справка из полиции о том, что один из родителей числится пропавшим без вести и др.

В некоторых случаях орган опеки может отказать в продаже квартиры, но такое решение обязательно должно иметь обоснование. Отказ разрешается опротестовать в судебном порядке.

Третий этап. Подписание договора купли-продажи. Данный документ имеет смысл подписывать только после получения положительного результата от органов опеки. Если опека не выдаст разрешения, то сделка будет признана несостоявшейся, поэтому лучше не торопиться.

Сделки по отчуждению недвижимости, в собственниках которой значится несовершеннолетний, нуждаются в нотариальном удостоверении.

Если после продажи жилья семьи с одним, двумя или более детьми, несовершеннолетние не получают доли в новом жилье, то средства от продажи должны быть помещены на специальный банковский счет.

Если ребенку уже сравнялось 14 лет, то он сам может расписываться в документах, но при этом уточняется, что законные представители ребенка согласны с его действиями. Если ребенок младше 14 лет, то за него расписываются родители или опекуны.

Четвертый этап. Регистрация сделки.

Перерегистрация права собственности проводится через МФЦ.

Пятый этап. Предоставление выписки из единого государственного реестра недвижимости в опеку. В данной выписке указываются собственники жилья и распределенные между ними доли. Выписка из EГPH послужит для представителей опеки доказательством, что интересы несовершеннолетнего соблюдены.

Если продавалось не единственное жилье ребенка, то в опеку потребуется предоставить выписку из банка, подтверждающую, что на расчетный счет переведена определенная сумма.