Перепланировка или реконструкция узаконить | Коллегия юристов и адвокатов "Правое Дело"

Если вы решили сделать перепланировку/реконструкцию в своей квартире, необходимо знать, как сделать это законным способом. Чтобы избежать в дальнейшем судебного разбирательства с чиновниками, своими соседями и больших штрафных санкций, воспользуйтесь рекомендациями в этой статье.

Что делать нельзя

Законодательство ограничило действия собственников, желающих реконструировать свои квадратные метры и впоследствии узаконить перепланировку помещения. Что делать категорически нельзя?

Значительно увеличивать метраж кухни или ванной комнаты за счет других комнат. Разрешено использовать не более четверти жилой площади.
Объединять кухню и комнату, если для приготовления пищи используется газовая плита.
Убирать, переносить несущие стены.
Менять, переносить общие коммуникации со всеми соседями (сантехника, батареи, система вентиляции и пр.).
Расширять балкон за счет жилой площади квартиры.
Устанавливать систему отопления на балконе или лоджии. Переносить туалет или ванную, если под и над ними окажутся жилые комнаты.

Что делать можно

Когда нужно узаконить перепланировку, то можно увеличивать метраж кухни за счет прихожей, но только в том случае, если соседи снизу будут делать такую же перепланировку. Также возможен вариант совмещения кухни с газовой плитой с общей комнатой, установив дверной проем или арку.

Чтобы увеличить ванную комнату или туалет, возможно использование площади нежилых помещений, например, кладовки или того же коридора.

Как узаконить перепланировку или реконструкцию помещения

Узаконить реконструкцию квартиры иногда возможно только через суд. Рассмотрим всю процедуру поэтапно:

Обратиться в БТИ за техпаспортом и новым техпаспортом с учетом, сделанных изменений. Обратиться в администрацию района или города, приложив дополнительно кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы на собственность.
В администрации составить заявление о выдачи разрешения на реконструкцию.

Внимание! В некоторых регионах дополнительно просят предоставить справку из Роспотребнадзора на предмет соответствия санитарным нормам всех изменений в квартире. А также потребовать проект, который вы должны заказать в специализированной фирме.

Дождаться ответа от администрации (срок рассмотрения составляет не более 30 дней). Как правило, заявители получают отказ, особенно, если реконструкция уже была сделана.
Во время рассмотрения подать заявление в службу МЧС, имея при себе все те же документы, про которого мы написали выше.
Получив отрицательные ответы, составить исковое заявление, подготовить необходимый пакет документов и подать в районный суд — по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости.
Если судья разрешит оставить реконструкцию на своем месте и признает ее законной, необходимо немедленно оформить новый технический паспорт со всеми изменениями.
Дождаться вступления решения в законную силу. Это документ, узаконивающий перепланировку, даст основания, чтобы получить новый кадастровый и паспорт. Если после реконструкции меняется общая площадь жилплощади необходимо получить новый правоустанавливающий документ на собственность.

Смотреть все

Реконструкция жилого помещения, которое ранее было нежилым

Чтобы сделать реконструкцию в жилом помещении, которое ранее было нежилым, необходимо пройти этап перевода нежилых квадратных метров в жилищный фонд. Рассмотрим этот этап более подробно.

Перевести нежилое помещение в жилое, чтобы в дальнейшем узаконить перепланировку бывшего нежилого помещения можно при соблюдении ряд основных требований.

Дело в том, что в соответствии с законодательным определением жилые и нежилые помещения имеют кардинально разное предназначение, а значит, и требования к ним предъявляются разные.

Российское жилищное законодательство понимает под жилыми следующие виды помещений:

Жилой дом.
Часть жилого дома.
Квартира.
Часть квартиры.
Комната.

Предлагаемый перечень является исчерпывающим и вольной трактовке не подлежит.

Существует ряд требований, которые предъявляются к помещениям, чтобы они могли быть успешно переведены в новый статус.

Месторасположение. Такие помещения должны находиться в жилых домах.
Коммуникации. Объекты недвижимости должны быть оборудованы электричеством, доступом к водопроводу, канализации, отоплению, вентиляции и газоснабжению. Все эти блага должны учитываться независимо от здания, в котором расположены.
Соответствие требованиям безопасности. Все инженерные системы и бытовые коммуникации должны соответствовать установленным требованиям инженерной безопасности.
Наличие солнечного освещения. Хотя бы в одно из помещений переводимого объекта должны проникать солнечные лучи.

Чтобы осуществить задуманное, помещение должно соответствовать всем вышеперечисленным требованиям. Если это нельзя обеспечить, перевод не случится ни при каких обстоятельствах.

Необходимость перевода квадратных метров в жилищный фонд может возникнуть касательно отдельно стоящего строения или помещения в жилом здании.

При первом варианте процедура намного проще, а при необходимости строение можно переоборудовать и снабдить всеми необходимыми коммуникациями.

Бумаги, подаваемые в муниципальное учреждение по надзору в сфере жилищного законодательства:

Заявление о переводе помещения из категории нежилого в жилое. Обязательно указать причины смены статуса объекта недвижимости и план переустройства.
Свидетельство и иные правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на переводимый объект.
Схема перепланировки или переустройства помещения, если это требуется для преобразования объекта из одного вида фонда в другой.
Подробный план помещения с техническим описанием, а если здание многоэтажное, потребуется и поэтажный план.
Экспертное заключение о техническом соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому.

Поскольку законодательно не утверждена форма заявления, оно составляется в свободном виде.

Чтобы избежать отказа в переводе помещения из-за отсутствия всех сведений, нужно отобразить как можно подробнее важную информацию о нем в своем заявлении. Помимо данных о заявителе, потребуется указать адрес объекта, форму собственности, сведения о предыдущей регистрации объекта в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и его кадастровый номер, планы по необходимой перестройке и предполагаемом целевом назначении.

Потребуется также дополнительно предоставить в администрацию поэтажный план здания. Если квадратные метры к моменту перевода уже оборудованы отдельным входом, согласие жильцов не потребуется. А если необходимо присоединить к своей квартире часть помещения, предназначенного для общего пользования, согласие жильцов других квартир в доме станет обязательным.

В качестве согласия котируется протокол общего собрания собственников. Необходимо будет заручиться всеми 100% голосов, высказавшихся за такую реконструкцию. Если хотя бы один из собственников выразит свое несогласие с таким ходом событий, разрешение на перевод помещения получить не удастся.

Заявление предоставляют в отдел «Мои документы» или напрямую в местную администрацию. С учетом современных тенденций заявить о своем решении и предоставить документы, необходимые для его рассмотрения по существу, можно и через интернет.

Период оказания услуги — от 30 до 48 рабочих дней.

А вот срок для предоставления ответа на заявление с решением о согласовании или об отказе в переводе помещения из одного статуса в другой унифицирован для всех и составляет три дня.

В случае несогласия с принятым муниципалитетом решением, его можно обжаловать в суде. В таком случае нужно иметь уверенность, что все документы в своей совокупности являются исчерпывающими для принятия решения, а предъявляемые к процедуре требования соблюдены в полном объеме.

Если заявление рассмотрено положительно, и местной властью дано согласие на перевод помещения из нежилого в жилое, можно делать перепланировку.

Далее сведения о завершении перепланировки направляются в администрацию. Этим органом муниципальной власти проверяются проведенные работы, соответствие выполненных переустройств требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если все работы проведены правильно, соответствуют ранее заявленным заключениям и проектам, готовится акт о приеме помещения в жилищный фонд. Этот документ вместе с ранее выданным разрешением направляется через МФЦ в Росреестр для отметки о переводе помещения.

После проведения конструктивных изменений в помещении потребуется изготовление нового технического плана. Документ также направляется в местную администрацию для проверки.

Реестродержатель недвижимости вносит изменения до истечения 15 рабочих дней с даты приема заявления, о чем изготавливает выписку.

Таким образом, процедура перевода нежилого помещения в жилое, а также последующая перепланировка не является сложной. Если соблюсти все технические моменты, отказ не будет получен. С учетом прохождения всех инстанций процедура займет несколько месяцев.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Цены на изготовление проекта нового образа квартиры начинаются от 20 тыс. рублей и могут доходить до 150 тыс. рублей. К этой стоимости следует прибавить штраф около 28-28 тыс. рублей, если реконструкция была выполнена до получения разрешения на это. Также следует прибавить сумму за услуги юристов.

Обратитесь в наше юридическое бюро, и мы подскажем как правильно, быстро узаконить перепланировку в Краснодаре.