Расторжение договора аренды

Заключить договор на наем жилого/нежилого помещения нетрудно. С проблемами граждане сталкиваются тогда, когда необходимо расторгнуть соглашение, особенно если было заключено на определенный срок. Расторгнуть контракт возможно, если:

• в договоре прописаны условия для расторжения договора в одностороннем порядке;
• стороны обоюдно сошлись на расторжении;
• суд вынесет соответствующее решение. .

Часто именно арендодатель сталкивается с трудностями в расторжении. Рассмотрим более подробно, когда и как это можно сделать.

Условия для расторжения

Арендодатель и арендатор имеют право расторгнуть договор, который был заключен на неопределенный срок, либо согласно условиям, указанным в контракте либо в предусмотренном законом порядке, а именно с соблюдением обязательного уведомления о расторжении договора аренды. Если одна из сторон, не уведомила другую сторону о своем решении надлежащем образом, то суд откажет в удовлетворении требований. Стоит знать, что для арендатора законом не установлены сроки для уведомления, расторгнуть контракт они вправе в любой момент, если соглашением не предусмотрено иное и сделка была заключена на неопределенный срок. Например, часто в договоре аренды на квартиры, стороны прописывают условия для уведомления о расторжении, который составляет обычно 2 недели.

Права сторон

Как мы отметили выше, арендатор имеет право расторгнуть договор с неограниченным сроком в любой момент, если в соглашении не предусмотрено иное. Особенно если в арендуемом помещении арендатор выявил дефекты, о которых его не предупредили до подписания контракта. В обстоятельствах, когда арендатор захочет расторгнуть соглашение с определенным сроком, то сделать он это сможет когда:

• выявил дефекты арендуемого имущества, о которых арендодатель не говорил;
• помещение непригодно для проживания или ведения предпринимательской деятельности, в случае с арендой жилой/коммерческой недвижимости;
• арендуемое имущество не отвечает требованиям эксплуатации;
• арендодатель всячески мешает исполнению контракта;
• арендодатель не исполнил главное условие сделки и не предоставил договорное имущество арендатору.

В свою очередь, арендодатель больше ограничен в правах, даже при договоре с неопределенным сроком. Он сможет расторгнуть контракт, только если на то будут основания и соблюден срок уведомления арендатора о прекращении исполнения соглашения. Законом предусмотрены основания для прекращения исполнения договора, и это может быть в тех случаях, когда арендатор:

• допустил просрочку арендных платежей более чем на 2 месяца;
• использует арендуемое помещение не по назначению;
• наносит имущественный вред (например, в арендуемой квартире ломает мебель, сантехнику, уничтожает другие вещи арендодателя);
• использует вещи способом, несовместимым с договором или предполагаемым использованием вещи, и, несмотря на предупреждение, не прекращает использовать ее таким образом;
• занимается субарендой без письменного согласия владельца арендуемого имущества.

Любое основание — повод для арендодателя, чтобы направить другой стороне сначала требование об исправлении, после уведомление о расторжении контракта аренды с приложением оформленного документально соглашением, который должен подписать арендатор. В случае неисполнения требований о прекращении деликта и отказа в расторжении сделки, арендодатель имеет право расторгнуть такой договор в одностороннем порядке через суд.

Если арендодатель не проинформирует другого участника соглашения установленным законом способом, судья вернет иск.

Прекращение исполнения

Если получилось расторжение договора по соглашению сторон, например, арендатор согласился с решением арендодателя , то такую процедуру необходимо оформить документально. Следует прописать:

• номер и дату договора;
• информацию и реквизиты участников контракта;
• данные арендуемого имущества;
• основания для прекращения;
• дата и подписи обеих сторон.

После этого стороны должны оформить акт приема сдачи арендуемого помещения. Если арендодатель нашел дефекты/повреждения, факт умаления своего имущества, то арендатор должен возместить арендодателю ущерб в добровольном порядке или через суд.

Расторжение договора найма жилого помещения

Рынок арендуемой жилплощади в России огромен и имеет потенциал. Ведь купить свое жилье даже в ипотеку под силу не каждому гражданину. Поэтому спрос на юридическую помощь по вопросу расторжения договора аренды огромен, не все знают, как это сделать правильно и обезопасить себя от лишних денежных потерь и судебных разбирательств. Записывайтесь к нам на консультацию, мы поможем в решение вашей проблемы, даже при сложном случае.

Нюансы расторжения договора аренды нежилого помещения

Для расторжения договора аренды на нежилое/коммерческое помещение действует те же правила, что написаны выше в статье. Небольшой нюанс внесли законодатели во время пандемии из-за коронавирусной инфекции. Так, теперь, арендодатель имеет право не уведомлять арендатора с требованием о надлежащем исполнении контракта, и может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке даже без разъяснения причин. Также стоит учесть, что аванс не возвращается арендатору и коронавирусная инфекция не является поводом для отказа от исполнения договора, например, нельзя отказаться от арендных платежей.

Расторжение договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка характеризуется определенным периодом действия. Иногда случается так, что гражданин хочет отказаться от выполнения обязательств раньше времени. Чтобы избежать проблем с законодательством, важно соблюсти все условия расторжения и грамотно составить документ. Процедура не вызовет больших сложностей, если обратить внимание на важные юридические аспекты этой операции.

Условия расторжения договора

Акт аренды земельного участка оформляется для ведения подсобного хозяйства, осуществления сельскохозяйственных работ и строительства. Все условия между сторонами перечисляются в специальном акте. Документ действует ограниченное количество времени. По истечении срока правовые отношения можно продлить или прекратить. Основания прекращения договорных отношений регламентируются Гражданским Кодексом РФ. Более специфические условия, характерные для сделки по аренде земли, прописаны в 46 статье Земельного Кодекса. Следует различать понятия «прекращение» и «расторжение» договора. Прекращение – это утрата документом своей юридической значимости в силу разных обстоятельств. Например, из-за окончания срока действия документа, административного вмешательства или изъятия земли в пользу государства. Расторжение – это досрочное аннулирование действия договора по инициативе любой стороны. Инициатором расторжения может быть любая сторона. Причинами разрыва отношений со стороны собственника имущества могут быть:

• отсутствие платы по аренде более 2 месяцев;
• ненадлежащее содержание или использование земли;
• осуществление субаренды третьим лицам без разрешения владельца участка;
• соблюдение прочих условий, прописанных в договоре.

Арендатор также может быть недоволен неисполнением обязательств, вмешательством собственника в его дела, завышением платы за аренду земли. Процедуру расторжения акта об аренде земли невозможно произвести в одностороннем порядке. Инициатор должен выполнить 3 условия:

• уведомить другую сторону за 3 месяца до прекращения правовых отношений (личным обращением в присутствии свидетелей, заказным письмом с уведомлением);
• в течение месяца получить официальный ответ;
• согласовать содержание акта.

Расторгнуть правовые отношения можно двумя способами: подписав двухстороннее соглашение, или обратившись в суд. Споры между физическими лицами и государственными, муниципальными органами рассматривает суд общей юрисдикции. Дело, инициированное юридическими лицами, рассматривает арбитражный суд. Рассмотрение дела в суде – сложный и длительный процесс, требующий больших финансовых затрат. Поэтому проще оформить соглашение о расторжении договора, руководствуясь юридическими правилами.

Оформление соглашения

Документ можно напечатать или составить от руки, в нем должны содержаться следующие сведения:

• информация о контрагентах (полные имена, адреса регистрации, для юридических лиц – реквизиты предприятия);
• данные по договору (присвоенный номер, дата регистрации, предмет договора);
• причина прекращения правовых отношений;
• условия расторжения (материальные компенсации, требования устранить ущерб);
• дата и подписи всех сторон.

Соглашение можно не заверять нотариально, так как при правильном составлении оно имеет юридическую силу. Документ является лишь приложением к основному договору аренды, поэтому инициатору расторжения обязательно нужно найти основной правовой акт. Особое внимание следует обратить на указание в соглашении обязательств сторон. Например, если арендатор испортил имущество собственника, пострадавшая сторона может прописать условие об уплате денежных средств или проведении ремонтных работ. Прекратить аренду можно как на весь земельный участок, так и только на его долю. После составления соглашения о расторжении оформляется акт о передаче недвижимости собственнику. Это документ, который позволяет арендодателю убедиться в надлежащем состоянии своего имущества. Подпись владельца на акте сдачи-приемки означает отсутствие претензий в сторону нанимателя. Подать документы в Росреестр необходимо в течение одного месяца со дня согласования акта о расторжении. Операция снятия с регистрации облагается госпошлиной, размер которой зависит от того, кто является заявителем.

Обращение в суд

Сложности могут возникать на этапе уведомления второй стороны о намерении расторгнуть договор. Если собственник или наниматель не дает ответ на запрос, через месяц следует подать иск в суд. Перед обращением в инстанцию нужно оплатить госпошлину, составить иск и собрать основания для расторжения акта. К доказательствам недобросовестности контрагента можно отнести:

1. Свидетельские показания соседей.
2. Видео и фото подтверждения ненадлежащего использования земли;
3. Копия незаконного договора субаренды.

В иске указываются данные инициатора дела и ответчика, суть требований со ссылками на НПА. Готовый документ следует отнести в районный суд.

Особенности процедуры

В юридической практике часто встречаются спорные ситуации. Например, такое обстоятельство, как смена владельца участка не рассматривается в качестве основания для расторжения договорных отношений, если это условие не было прописано в документе. По согласованию сторон формируется дополнительный акт, прилагающийся к договору. В нем указываются данные нового владельца и основания перехода собственности от одного гражданина другому. Смерть собственника также не влечет прекращения правовых отношений. Связано это с тем, что права и обязательства, прописанные в акте, передаются по наследству. Через 6 месяцев потомки могут переоформить право собственности на себя и продолжить сдавать землю в аренду. Если дело дошло до суда, истец вправе требовать не только прекращения аренды, но и выплаты материальной компенсации за причиненный вред. Суд может отказать в аннулировании условий документа на аренду земли в разгар сельскохозяйственных работ. Это положение законодательства применяется, если земля используется надлежащим образом. Любые самовольно возведенные сооружения на участке после расторжения акта подлежат сносу. Некоторые некапитальные постройки можно просто перенести, если они не возведены на фундаменте. Иногда договор расторгается не по инициативе собственника и арендатора, а из-за вмешательства третьей стороны. Например, правовые отношения могут быть прекращены из-за принудительного выкупа территории государством или муниципалитетом. К другим причинам можно отнести:

• выкуп земли арендатором;
• вынесение арендатору обвинительного приговора с последующим лишением свободы;
• ликвидация или банкротство организации, являющейся арендодателем.

Расторжение договора влечет серьезные юридические последствия для всех сторон. Владелец имущества больше не имеет права взимать арендную плату, а наниматель не может использовать землю. Любые правовые отношения лучше завершать мирным путем. Как показывает юридическая практика, оформить соглашение намного проще и дешевле, чем судиться со второй стороной. Ведь неизвестно чьи доводы в суде окажутся убедительнее.

Ответы на самые популярные вопросы

1. Как выселить квартиранта, который отказывается платить и не подписывает соглашение о расторжении договора аренды?

Ответ: Наниматели нельзя выселить, а также применять грубую силу или принижать его достоинство, даже если он грубо нарушает условия соглашения. По закону арендодатель должен послать ему письменное уведомление о прекращении противоправных действий и установить для исправления разумный срок. Если наниматель проигнорировал требование, то посылают уведомление о расторжении контракта. Только после того, как соглашение расторгнуто, наниматель обязан покинуть жилплощадь. Если этого не происходит, наймодателю следует обратиться в полицию.

1. Был заключен договор аренды коммерческого помещения сроком на 3 года. В контракте не прописаны условия для расторжения соглашения до истечения срока в одностороннем порядке. Является ли этот сделка законной?

Ответ: Да. Если граждане договорились на определенный срок, то расторгнуть контракт можно тогда, когда стороны прописали условия для этого, если этого нет, то только на основании веских причин и предварительно письменно уведомив сторону о своем решении.

1. Может ли наймодатель требовать плату, если я съехал с квартиры до окончания действия договора?

Ответ: Арендодатель имеет право требовать оплату по ряду причин:

• не был расторгнуть контракт, не было составлено соглашение о прекращении договорных отношений;
• есть долг за предыдущие месяцы до расторжения соглашения.

Во всех случаях действия арендодателя противозаконны.

Судебная практика

Начиная с 2020 года с появлением новой коронавирусной инфекции судебное производство по искам о расторжении договора увеличилось в разы. Зачастую заявители — арендаторы-предприниматели, у которых пострадал бизнес из-за введенных мер по закрытию общественных мест: бани, салоны красоты, магазины непродовольственных товаров. Рассмотрим один случай из судебной практики в качестве примера. Данные истца и ответчика изменены. В Москве 28 июня 2021 года состоялось слушание дела по иску ООО “Блеск” к ИП Смолину о прекращении договора аренды коммерческого помещения от 02.11.19; об отказе ответчику в требованиях об оплате арендных платежей от 02.11.2019 после режима повышенной готовности. Хронология событий:

1. 02.11.19. Между сторонами делами было заключен контракт об аренде от 02.11.19 г. В котором указано, что арендодатель передает арендатору в качестве аренды нежилое помещение, арендатор, в свою очередь, обязан каждый месяц вносить арендные платежи без просрочек. Соглашение заключили на определенный срок до 30.09.2023 года.
2. 13 06.20 года истец путем дополнительного соглашения к договору просит ответчика отсрочить платежи по арендной плате и снизить ее размер из-за пандемийной ситуации. Ответчик на просьбу истца прислал отказ.
3. 30. 08.20 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении контракта, указав, что договор от 01.11.19 года расторгает с 03.07.20 года.
4. 01..09.20. Ответчик направляет уведомление истцу об отсутствии причин отказываться от условий соглашения.
5. Истец подает иск в судебную инстанцию.

Судья, выслушав представителя истца и ответчика, решил не удовлетворить заявленные требования. И вот по какой причине:

1. Обязательства по договору должны исполняться согласно условиям соглашения и только надлежащим образом.
2. Отказываться, изменять контракт в одностороннем порядке не имеет права ни одна из сторон.
3. Соглашение можно расторгнуть или изменить только по судебному решению при наличии существенных нарушений контракта другой стороной.Под существенным нарушением следует понимать такое нарушение, которое влечет ущерб другой стороне. В данном случае — ответчик лишается права и тех благ, которые не получает из-за действий истца. Пандемия не является причиной, чтобы не вносить арендные платежи.

Поэтому суд отказал заявителю. Расторжение договора аренды в одностороннем порядкеарендодателем было исполнено по причине просрочек по арендным платежам более двух месяцев.