Собственность на жилое помещение

Многие слышали о праве собственности граждан на жилые помещения, но не имеют представления, что это обозначает. Самым основным способом владения имуществом в России является узаконивание её. Право собственности наступает после совершения юридических действий.

Что такое право собственности на жилое помещение?

Право собственности — это совокупность норм, устанавливаемые законом по владению имуществом.

Оно наступает с момента получения во владение недвижимого имущества и начинает действовать с момента его законного оформления.

 Регистрация собственности на жилые помещения

Без оформления регистрации права на имущество оно не может стать собственностью граждан. Стоит помнить, что, оформив квартиру, у граждан возникают не только права, но и обязанности. Обязанности выражаются, например, в:

• ежегодной уплате налогов;
• ежемесячной оплате счетов за электричество, воду, газ;
• ремонт общей лестничной клетки, подъезда и самого дома, в котором находится квартира.

Обязательный этап оформления недвижимости — регистрация в Росреестре, которая проходит не более 10 дней. Чтобы оформить квартиру, необходимо предоставить:

• договор либо завещание, по которому квартира передана в собственность;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление о регистрации;
• паспорт.

Могут понадобиться дополнительные бумаги, о чём сообщат сотрудники Росреестра.

Размер госпошлины, которую необходимо будет заплатить за регистрацию права, составляет 2 тыс. рублей.

Как стать собственником

Основное условие, чтобы стать собственником — официальная регистрация права на недвижимость и указание в документах личности лица, которое обладает этим имуществом. При получении квартиры необходимо её перерегистрировать со старого владельца к новому. Процедура несложная, главное соблюдать сроки и правила, установленные законом.

Как перевести муниципальное жилье в собственность

Приватизация — оформление муниципального жилья в собственность, выданного по договору социального найма, по ордеру либо другому документу. Перевод жилья в собственность регулируется законом о Приватизации, который действует без ограничения срока.

Приватизировать можно дом, квартиру, земельный и дачный участки. Передача жилых помещений в собственность не допускается, если:

• участок имеет историческую и культурную ценность;
• недвижимость в аварийном состоянии;
• квартира — это служебная жилплощадь для военнослужащих.

Положительные и отрицательные стороны приватизации

Основной смысл приватизации — оформление муниципальной недвижимости в собственность, то есть получение имущественного права на нее. После приватизации имущество можно сдать в аренду, продать, заложить в банк, оставить в наследство. Можно сделать перепланировку, зарегистрировать (прописать) любого человека. Тогда как в муниципальном жилье можно регистрировать только близких родственников. Можно перевести недвижимость в разряд нежилого, под магазин, например.

Минус приватизации состоит в том, что капитальный ремонт жилья оплачивает собственник, а не государство. Также придется платить налоги на имущество. Приватизированное имущество может быть изъято за долги по кредиту или другие долги государству. С муниципальным имуществом сделать это нельзя.

Порядок приватизации

Сам процесс приватизации не такой уж трудоемкий, как кажется. Нужно собрать все необходимые документы, справки и идти в МФЦ. Для этого понадобятся:

1. Паспорта всех прописанных, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
2. Документ на недвижимость. Это может быть соглашение социального найма либо ордер на получение жилья.
3. Выписка из домовой книги.
4. Выписка из лицевых счетов.
5. Справка о том, что ранее в приватизации не участвовали.
6. Согласие или отказы на приватизацию всех прописанных в квартире лиц.
7. Заявление на получение госуслуги в МФЦ.
8. Технический план недвижимости.

Каждый документ и справка действуют в течение определенного времени, поэтому собирать их нужно как можно скорее.

Стоит отметить один нюанс в процессе приватизации. Согласие на приватизацию должно быть подписано всеми зарегистрированными в квартире, иначе приватизировать жилье не получиться. Кроме того, приватизированная недвижимость на несовершеннолетних детей не оформляется.

Пределы реализации имущественного права

Существуют запреты для собственников квартиры. Нельзя:

• делать перепланировку без официального согласия уполномоченного органа;
• лишать других владельцев квартир права на её использование и нахождение в ней;
• заниматься незаконной деятельностью (устраивать казино, бар, публичный дом и так далее);
• запрещено нарушать права лиц, соседствующих по дому.

Пути приобретения имущественного права на помещения жилого предназначения

Стать собственником недвижимости можно: по договору купли-продажи, по договору дарения, унаследовать, путём приватизации жилья, путем участия в долевом строительстве. Наиболее популярные способы будут рассмотрены подробно далее.

Унаследовать квартиру можно после смерти наследодателя, если он составил завещание. В случае, когда завещание не составлено, квартира наследуется в порядке, который устанавливает закон. Унаследовав квартиру, необходимо её перерегистрировать от старого владельца на нового.

Процесс регистрации:

• после 6 месяцев после смерти наследодателя нужно заявить о вступлении в наследство;
• собрать необходимый пакет бумаг, доказывающие степень родства;
• отдать их нотариусу для проверки;
• если все в порядке, получить свидетельство о вступлении в наследство;
• последний этап – перерегистрация квартиры на нового владельца.

Следующий вид законного владения недвижимым имуществом — дарение. Дарение происходит на безвозмездной основе. К примеру, бабушка может подарить внуку квартиру. Чтобы принять квартиру в дар и иметь на нее законные права, необходимо подписать согласие и обратиться с дарителем в многофункциональный центр.

Стать владельцем квартиры возможно путём приватизации. Суть приватизации заключается в том, что лицо живёт в недвижимости, которая принадлежит государству с возможностью в последующем получения права собственности на него. Чтобы приватизировать квартиру, необходимо: подать заявление, собрать пакет документов, предоставить разрешение на приватизацию, заключить договор приватизации, перерегистрировать квартиру. Лицо, которое приватизировала квартиру, больше такую сделку сделать не сможет!

Самым распространённым типом получения недвижимого имущества в собственность — купля-продажа. В таком случае необходимо заключить договор между продавцом и покупателем. Чтобы купить жилплощадь, необходимо:

• проверить информацию об имуществе;
• заключить договор купли-продажи;
• переоформить право собственности.

Следующий способ приобрести имущественное право на недвижимость — долевое строительство. Отличие долевого строительства от других видов собственности заключается в том, что квартиру можно получить только после ее строительства. Это значит, что сначала заключается договор, а потом только начинается строительство. Положительный момент от участия в долевом строительстве — квартира обойдется дешевле, чем ее выставит на продажу рынок недвижимости. При долевом строительстве необходимо:

• выбрать застройщика;
• обсудить площадь, цену и пожелания, которые касаются квартиры;
• сроки сдачи жилплощади в эксплуатацию;
• заключить договор.

После сдачи недвижимости в эксплуатацию нужно ее зарегистрировать и оформить право владения.

Коллективная собственность

Владеть недвижимым имуществом могут несколько граждан или юридических лиц. Такое право может существовать в нескольких вариаций:

• право общей долевой собственности (доли определены);
• право совместной (доли не установлены).

Как пользоваться и использовать общие квадратные метры, собственники могут решить самостоятельно, составив письменное соглашение или договорившись в устной форме. Если владельцы не могут прийти к какому-то общему знаменателю, который устроил бы их всех, то единственный путь разрешить спор — обратиться в суд.

При принятии решения любым из собственников, который владеет долей, продать ее, он обязан сообщить об этом намерении другим долевым собственникам, и предложить им выкупить свою долю. Если никто не захочет получить право на долю, владелец вправе выставить недвижимость на продажу для покупки третьим лицам. Отметим, что установленная цена, в таком случае, не должна быть ниже предложенной другим владельцам долей. Рассмотрим это на примере продажи комнаты в коммунальной квартире.

Сделки с коммунальной недвижимостью юридически сложные. Даже опытные риелторы вынуждены тратить много времени на согласования и на сбор всех запрашиваемых документов.

Провести такую сделку вправе только собственник. Если последний – государство или муниципалитет, то человек продать ее не сможет. Чтобы проверить собственников, следует ознакомиться с актуальной информацией в выписке из ЕГРН. Заказать такой документ можно двумя вариантами – на официальном сайте Росреестра или в МФЦ. Ее цена 290 рублей в электронном виде или 460 рублей в бумажном. Для заказа следует указать кадастровый № комнаты.

Участие нотариуса в сделке необязательно. Если у комнаты есть кадастровый номер, то есть она стоит на учете, то можно оформить простой договор купли-продажи. Если ЕГРН содержит данные о коммуналке как о едином неделимом объекте, которым владеют несколько лиц (долевая собственность), то присутствие нотариуса обязательно. Переход прав собственности в Росреестре тоже проводится нотариусом.

Правила продажи

Напомним, что важно получить согласие на проведение сделки от всех соседей, поскольку у них есть первоочередное право на участие в ней. Если выкуп комнаты их не интересует, то это «зеленый свет» для продавца и его планов.

Чтобы получить отказ от соседей о выкупе, следует направить им уведомление, проинформировав их о запланированной сделке с указанием адреса комнаты и ее цене. Можно отправить уведомление по почте заказным письмом с оповещением о вручении, передать через нотариуса. Если вы планируете передать уведомление лично, то нужно получить его второй экземпляр с подписями соседей.

Если соседи не отреагировали на извещение, необходимо подождать один месяц, после чего можно проводить сделку. Если вообще не отправлять соседям извещение, то они в течение трех месяцев вправе обратиться в суд и оспорить сделку. Продавцу придется отменять сделку, возмещать покупателю ущерб и все сопутствующие расходы. Помимо этого, сотрудники Росреестра могут отказаться регистрировать сделку, если продавец не уведомил соседей о ней должным образом.

Если соседи хотят выкупить комнату, то достаточно оформить стандартный договор купли-продажи. Если не хотят, то им необходимо отправиться к нотариусу с уведомлением и паспортом, после чего оформить у специалиста свой отказ. Без обращения к нотариусу при регистрации перехода прав собственности им нужно лично участвовать в этой процедуре.

В извещении допустимо указывать только ту цену недвижимости, по которой продавец будет ее продавать. Если продавец вынужден изменить ее, то ему придется повторно информировать соседей, получать от них отказ от преимущественного права или ждать один месяц, если они не отреагировали на извещение.

Какие документы необходимы

Потребуется подготовить такие документы:

1. Паспорта сторон сделки.
2. Готовый договор купли-продажи.
3. Акт приема-передачи комнаты.
4. Доказательства того, что соседи отказались от права выкупа или никак не отреагировали на полученное извещение.
5. Квитанция об оплаченной госпошлине. Для граждан ее сумма составляет 2 тыс. руб.
6. Разрешение представителей органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний, и другие справки в зависимости от обстоятельств.

Полученный пакет документов нужно предоставить в Росреестр, где и оформляется переход прав собственности. Вместо Росреестра можно посетить МФЦ, сотрудники которого также проведут все необходимые действия. Заключительный шаг — проведение расчетов между продавцом и покупателем.

Важно учитывать такие факторы:

1. Если соседи не владеют комнатой, а живут в ней по договору соцнайма, то продавцу необходимо проинформировать госорганы или муниципальные органы. Специалисты примут решение, стоит ли им выкупать комнату. Если они не будут участвовать в сделке, то продавцу необходимо приложить разрешение на продажу имущества к общему пакету документов.
2. Продать комнату допустимо и с другими зарегистрированными лицами. Однако эти лица смогут пользоваться имуществом до их снятия с учета. Покупатель рискует столкнуться со сложностями, особенно если в помещении зарегистрированы дети. При этом всех зарегистрированных лиц следует указать в договоре купли-продажи.
3. Продавцу потребуется заплатить налог с продажи имущества. Если он владел комнатой от пяти лет, то размер налога достигает 13%. Если человек получил комнату по договору дарения, ренты, приватизации, наследства или другой недвижимости у него нет, то этот срок снижается до трех лет.

Права собственников

Собственник пользуется всеми имущественными правами в отношении недвижимого имущества. Положительный момент права собственности граждан на жилые помещения — это то, что в отношении его можно совершать любые, не запрещенные законом сделки.

Лицо, во владении которого находится квартира, вправе пользоваться ею, сдавать в аренду, продавать, завещать и дарить.

Пользование выражается в том, что владелец вправе решать с кем проживать на жилплощади, какой ремонт сделать, как изменить планировку и т.д.

Сдача в аренду может происходить как при проживании собственника в квартире, так и без его отсутствия. Аренда — распространённый вид сдачи недвижимости, чтобы получить пассивную доход. Чтобы арендовать недвижимость, арендодатель (владелец) должен заключить договор аренды с арендодателем.

После продажи собственник теряет право собственности и передает права на неё покупателю.

Завещать квартиру собственник может любому лицу, для этого ему потребуется составить завещание и заверить у нотариуса. Собственник не утратит право собственности до тех пор, пока не умрёт. После его смерти право собственности появится о наследника.

Подарить квартиру собственник вправе любому физическому или юридическому лицу. Например, это могут быть родственники, друзья либо иные лица. Чтобы подарить квартиру, необходимо оформить дарственную. После дарения собственник теряет имущественное право на недвижимость.

Оформить право собственности нетрудно. Главное всё делать законно, внимательно собирать достоверные бумаги и правильно их оформлять. При получении права собственности не стоит забывать об обязанностях, возникающих в связи владением квартирой.

Как зарегистрировать имущественное право на дом

Если собственник не регистрирует право на дом, он не обладает имущественными правами. Он не может продать, сдать в аренду или завещать недвижимость. Чтобы оформить такое право, владелец должен иметь необходимые разрешительные документы и документы на право собственности.

В процессе регистрации определяется тип земли, на которой стоит дом. Если он находится на охраняемой территории, является памятником истории или культуры, получить разрешение на собственность будет невозможно.

Для строительства частных домов была создана специально выделенная земля. Называется ИХС. Термин расшифровывается просто. Это земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства. Но есть ряд условий для последующей регистрации права.

Во-первых, сначала необходимо собрать все документы. Во-вторых, при строительстве дома нужно соблюдать строительные нормы, иначе зарегистрировать право на дом не получится.

Для регистрации жилплощади необходимо предоставить в орган государственной регистрации следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы. Эти документы подтверждают право собственности на земельный участок. В этом договоре может говориться о покупке дома или о его наследовании. Все эти документы должны быть нотариально заверены.
2. Разрешительный документ от надзорного органа. Документ позволяет управлять домом.
3. Также необходим технический паспорт. Этим занимается Бюро технической инвентаризации.
4. Документ, удостоверяющий личность владельцев.

Если земля находится в собственности, необходимы подтверждающие на это документы.

Если регистрацию оформляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

1. Также требуется квитанция, подтверждающая, что владелец уплатил пошлину.

Как получить разрешение?

Чтобы не было проблем в процессе, нужно позаботиться о получении разрешительных документов. По закону можно зарегистрировать жилой дом и построить его самостоятельно, но это может привести к проблемам. Например, если здание не соответствует требованиям пожарной безопасности, строительной безопасности или техническим нормам. Тогда зарегистрировать здание будет невозможно. Необходимо устранить все нарушения, и на это будут потрачены средства.

Есть ограничения по этажности, удаленности от соседних участков или других строений, по нормам в здании должно быть не более двух этажей. Здание должно быть отделено от соседних зданий не менее чем на 3 метра. Эти ограничения не распространяются на мансардные и цокольные этажи. Все аспекты здания необходимо обсудить со службой. Для этого будущему собственнику необходимо предоставить следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на землю. Если человек не оформил документы на землю, он не может и законно зарегистрировать дом. Земля может быть зарегистрирована одновременно с объектом.
2. Требуется поэтажный план здания. Должны быть указаны линейные размеры и габариты каждого помещения.
3. Чертежи, содержащие схему наземной конструкции. Должны быть указаны расположение и очертания соседних зданий. Схема может быть в масштабе или содержать только количество метров соседних домов и земли.
4. Заявление, содержащее заявление на получение разрешения на строительство жилого дома.

Теперь необходимо составить краткое описание будущей постройки. Эта запись требуется не для всех зданий, а только для тех, которые расположены в исторической зоне.

Как из жилого помещения сделать нежилое?

Проходя мимо кондоминиумов, многие замечали магазины или парикмахерские на первом этаже. Но вопрос о том, как владельцы превратили помещение в магазин, возникает только тогда, когда вы сами столкнулись с такой проблемой. В новых современных зданиях при проектировании выделяются площади под помещения для ведения частного бизнеса, которые считаются нежилыми. Это не было предусмотрено в домах советской постройки и это можно было сделать только на законных основаниях. Давайте посмотрим, как именно.

Законом установлено, что для перевода помещения из жилого в нежилое необходимо соблюдение ряда правил Жилищного кодекса, которые предусматривают, что доступ в переводимые помещения должен быть организован, они должны быть нежилыми и не быть обремененными правами физических или юридических лиц.

Также важно знать, что по закону перевод помещения из жилого в нежилое возможен только в том случае, если оно находится на первом этаже или под ним находится нежилое помещение.

Эта операция проводится органами местного самоуправления после предоставления арендодателем всех документов:

1. Декларация владельца;
2. Документы на право собственности (оригиналы или копии, заверенные);
3. Техническая документация помещения;
4. План дома, где расположены помещения;
5. При необходимости план перепланировки помещения.

Заявитель получает от уполномоченного лица лист с перечнем принятых документов. На этом листе укажите дату принятия документов, а также подпись.

По закону заявление может быть рассмотрено в течение сорока пяти дней и принято соответствующее решение. В течение ближайших трех дней местные администрации направляют собственнику помещения письменный ответ, а также информируют соседей помещений, которые переводятся из жилых в нежилые.

Выданный документ подтверждает перевод жилья из жилого в нежилое и не требует дополнительной регистрации. Вы также должны соблюдать все требования противопожарной службы, охраны окружающей среды и здравоохранения.

Среди причин отказа в переводе помещения из жилого в нежилое могут быть следующие:

• предоставленные документы не соответствуют стандартам или предоставлены не в полном объеме;
• подача документов в некомпетентный орган;
• проект реконструкции помещения не соответствует действующему законодательству.

Если появились конфликтные ситуации, а также несогласия с решением органов местного самоуправления, вы можете обратиться в судебные органы.

По мнению экспертов, сложно сразу предсказать, какой исход предстоит. Собственник недвижимости обязан содержать помещение в чистоте и порядке и не ущемлять права соседей и их интересы, связанные с проживанием в этом доме. В судебной практике есть не один случай, когда граждане лишались своего имущества, а в данном случае помещения, под перепланировку, не согласованную с органами местного самоуправления. Каждый гражданин должен понимать, что владение имуществом означает наличие определенных обязательств перед законом и других.

За что по новому закону могут лишить имущественного права на недвижимость

Большое количество судебных прецедентов о применении мер воздействия к гражданам, нарушающим права соседей или безответственно относящимся к своей недвижимости, привело-таки к существенному изменению действующего законодательства. Речь идет о поправках в часть 1 ГК РФ.

Что это за поправки

В декабре 2021 года законодательный орган нашей страны принял ФЗ № 430, вносящий поправки в ч. 1 Гражданского кодекса РФ. В результате мы имеем две новые главы, 6.1 и 17.1, а также законодательно определенный механизм прекращения прав собственности на объект недвижимости, который до внесения данных поправок работал, что называется, кое-как.

Надо сказать, что возможность лишения владельца его недвижимости существовала и ранее. Однако инициаторам приходилось доказывать нарушение отраслевых норм и проходить длинный путь обращения в различные инстанции, в том числе в судебные, чтобы добиться нужного результата. Последний же далеко не всегда оказывался положительным. Предполагается, что теперь основные пробелы в законодательстве заполнены.

Кто по новым правилам может лишиться недвижимости

Изменения коснулись двух категорий собственников помещений как жилых, так и нежилых:

• владельцев, регулярно нарушающих права и интересы соседей, использующих свои помещения разрез с их назначением;
• собственников, бесхозяйственно содержащих свои помещения, что приводит к их разрушению.

Примеры нарушений

В сложившейся практике судов таковых множество. Так, например, типичными случаями нецелевого использования помещения или бесхозяйственного к нему отношения будут следующие:

1. Использование помещения, предназначенного для проживания, в коммерческих целях, в частности для ведения нелегальной предпринимательской деятельности.

Обратите внимание! Собственник помещения вправе использовать его в определенных целях, но только после приведения статуса помещения в соответствие с действующим законодательством, например, из жилого в нежилое и наоборот.

1. Осуществление несанкционированной перепланировки в случаях, когда таковая может осуществляться исключительно с разрешения уполномоченных органов.

И подобных этим примеров по стране огромное количество. Кто-то незаконно устраивает хостел, кто-то в жилых квартирах организует приюты для бездомных животных и т.п. Все это не может не нарушать прав и интересов соседей, в связи с чем и запускается механизм лишения собственника прав.

Как прекращается право

В случае выявления подобного рода нарушений уполномоченный государственный или муниципальный орган выносит собственнику предупреждение о необходимости устранения данных нарушений, а также назначает срок для ремонта, если речь идет о разрушении помещения.

Если владелец помещения игнорирует предупреждение уполномоченного органа, последний может обратиться в суд, который в свою очередь при неблагоприятном для собственника развитии событий вынесет решение о реализации с публичных торгов помещения и выплате ему вырученных средств за минусом затрат, связанных с исполнением решения.

Обратите внимание! Таким образом можно лишиться не только жилья, но и машиноместа.

В каких еще случаях можно лишится недвижимости

Еще до внесения поправок в ГК РФ в исключительных случаях применялись основания, позволяющие судам принимать решения об изъятии, конфискации имущества, в том числе недвижимого, а также выселении граждан из занимаемых им помещений. Такие решения могут быть приняты в случае:

• конфискации имущества на основании приговора суда (безвозмездного изъятия с последующим обращением в доход государства);
• обращения взыскания на недвижимость по кредитным долгам собственника, в первую очередь по ипотечным, где предметом залога может выступать даже единственное жилье;
• возмездного изъятия недвижимости для нужд государства или муниципалитета;
• использования недвижимости не по назначению, разрушения помещения, нарушения интересов и прав соседей.

Первоначально новые статьи Гражданского кодекса должны были вступить в силу только в 2023 году, но законодатель счел нужным ускорить данный процесс, поэтому поправки начали действовать с сентября прошлого года. По мнению экспертов, закрепление в гражданском законодательстве механизма принудительного прекращения прав собственности на жилое помещение развяжет руки гражданам, страдающим от неправомерных действий соседей, и уполномоченным органам, на которые возложена непростая задача по защите и восстановлению нарушенных прав.