Составить договор аренды

Купить и в последующем сдать недвижимость в аренду — отличный способ получать дополнительный, пассивный доход довольно длительное время. Несмотря на финансовые кризисы в стране, недвижимость все еще остается привлекательной инвестицией для вкладчиков. Найти добросовестных и добропорядочных нанимателей не так-то просто, как и составить юридически грамотный договор аренды, не нарушающий права обеих сторон. Как составить такой договор, что важно учесть в соглашении рассказываем в этой статье.

Как арендодателю составить договор аренды? Важные пункты

Часто арендодатели, чтобы быстрее сдать свое имущество прибегают к услугам посредника. У последних уже есть готовый образец договора, с которым они работают со всеми клиентами. Ваше право согласиться на заключение предоставленного соглашения или предоставить свой вариант договора. Рассмотрим детально каждый обязательный пункт, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем.

Предмет договора

Предмет договора аренды в нашем случае — квартира, комната, дом, полдома или нежилое помещение, к примеру, склад, цех. В документе необходимо идентифицировать объект:

• вид помещения (жилое/нежилое);
• для каких целей будет использоваться имущество, например, для творческой деятельности;
• адрес недвижимости с индексом.

Данные сторон

Для заключения соглашения необходимо указать паспортные данные арендодателя/ нанимателя, номера телефонов, место регистрации. Также прописать на каком основание арендодатель имеет право сдавать недвижимость. Например, это правоустанавливающие документы, доверенность владельца сдавать недвижимость от его имени.

Срок аренды

Часто все договоры аренды на жилые помещения заключают на срок до года, если есть необходимость сдать больше указанного срока, необходима государственная регистрация сделки. Стороны могут в любой момент расторгнуть срочный договор на любом отрезке времени, предварительно предупредив другую сторону о своем намерении за 1 месяц. Такое условие для расторжения устанавливает закон, но вы можете прописать другое обязательство, например, предупреждать о прекращении соглашения за две недели.

Депозит

В каждом случае при заключении сделки найма оговаривается залог в размере месячной арендной платы. Это нужно для того, чтобы арендодатель был уверен, что в случае негативного развития событий, например, порча имущества, невыполненные обязательства, он получит компенсацию за ущерб, причиненный нанимателем.

Арендная плата

В договоре найма стороны прописывают размер арендной платы, дополнительно, включив оплату коммунальных услуг, потребляемых ресурсов. Вы можете предусмотреть пункт об изменении арендной платы в определенных экономических ситуациях.

Расходы

В соглашении укажите, какие расходы несут стороны. Например, кто должен оплачивать услуги за вывоз твердых отходов, а кто за предоставленное отопление. А также за чей счет будет произведен ремонт незначительной/значительной поломки сантехники, бытовой техники, замена лампочек в помещении и т.д. Детальное урегулирование обязательств сторон договора избавляет от возможных споров в будущем. Стоит знать, что ремонт всех других повреждений, кроме незначительных, оплачивается арендодателем, так как закон обязывает его поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии в течение всего периода аренды (разбитые градом стекла, ремонт протекающей кровли, ремонт мест общего пользования и т. д.). Если повреждения возникли по вине арендатора, он оплачивает их устранение.

Время для контрольных посещений

В договоре аренды стороны могут указать как, когда и при каких условиях арендодатель имеет право прийти к нанимателю для осмотра помещения на предмет его сохранности и получения арендной платы.

Акт приемки

К соглашению найма стороны должны приложить акт сдачи/приемки помещения. Важно прописать в этом документе все имущество и его состояние, которое находится в помещении. Например, шкаф купе с зеркалом, дефект — не открывается правая дверь и т.д. В дальнейшем, когда договор стороны решили расторгнуть, арендодатель проверяет своей имущество именно поэтому документу. Таким образом, обе стороны заинтересованы в том, чтобы акт был как можно более полным.

Дополнительные пункты

Законом не устанавливаются четкие требования по внесению дополнительных требований. Например, разрешение на присутствие домашних животных в квартире, маленьких детей, их возраст, количество, установка рекламных конструкций, если сдается нежилое помещение. При правильно описанных правах и обязанностях профессионально составленный договор аренды поможет предотвратить проблемы, которые могут возникнуть во время исполнения договора или после прекращения его.

Расторжение договора аренды, другие обязательства и права

При заключении соглашения о найме важно учесть пункт о расторжении. Необходимо предугадать условия, при которых аренда прекратится. В юридической практике часто бывают случаи, когда этот пункт обе стороны не указали при заключении сделки, а в настоящем времени возник спор о неправомерном прекращении договора одной из сторон или правомерном при наличии нарушений со стороны нанимателя. Распространенными нарушениями являются случаи, когда наниматель:

• не платит за аренду;
• своими действиями или бездействием наносит ущерб имуществу владельцу недвижимости;
• изменяет назначение имущества. Например, арендованное офисное помещение используется под бар;
• нарушает свои основные обязательства.

Рассмотрим обязательства и права двух сторон, которые могут прописать арендодатель и наниматель:

1. В случае нарушений обязательств нанимателем арендодатель обязуется направить другой стороне письменное предупреждение об исполнении обязательств по соглашению, а в случае игнорирования просьбы арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
2. В случае неуплаты арендной платы арендодатель имеет право требовать выплаты причитающихся сумм вместе с процентами на них до момента оплаты.
3. Право арендодателя не отдавать имущество нанимателя из-за неуплаченной аренды. Этот пункт можно прописать в договоре, но следует знать следующее. Согласно закону, об обязательствах и договорах арендодатель обязан предоставить арендатору во временное пользование одну вещь (имущество в аренду), а арендатор уплатить ему определенную цену. Эти отношения должны быть оформлены в договоре. Наниматель считается виновной стороной, если он не выполняет свое основное обязательство по договору по уплате арендной платы. По закону компенсация должна быть выплачена с процентами, причитающимися арендодателю на невыплаченную арендную плату со дня просрочки, либо с возмещением в общем порядке убытков и упущенной выгоды, либо путем отмены аренды и иных средств, допустимых законодательством, но не с залогом имущества нанимателя в арендованном имуществе, а также с их удержанием.
4. Если одна из сторон не исполняет свои обязанности, стороны имеют право :

• арендодатель направляет письменное уведомление нанимателю и дает срок оплаты. При неисполнении и по истечении срока соглашение будет расторгнуто.
• если наниматель нанес материальный или моральный ущерб арендодателю или арендодатель нарушил права нанимателя, обе стороны оставляют за собой право требовать защиты в суде.

Что нужно знать арендатору при заключении договора аренды

Аренда помещения — ответственное и серьезное дело. При заключении сделки стоит знать, как снизить риски, чтобы не стать жертвой мошенников, недобросовестных арендодателей. Чтобы избежать обмана, стоит внимательно отнестись к сбору, проверки информации о владельце и помещении, которое будет арендоваться. Также важно внимательно читать документы, договор и его приложения, чтобы затем не потерять страховой депозит, например, хозяин решит вычесть штраф за недоработки в ремонте, которые были в помещении изначально.

На что обратить внимание

1. Права аренды. Какой бы формы аренда ни была, важно убедиться в том, что человек, заключающий сделку, действительно имеет на это право.Договор аренды заключается только с собственником, не с посредником, родственником или другим человеком. Поэтому нужно потребовать документ, подтверждающий право собственности, договор купли-продажи, иную бумагу, согласно которой помещение перешло в собственность арендодателя. Проверьте паспорт, сверьте данные с теми, что указаны в договоре и свидетельстве.

   Документы должны быть оригиналами, не ксерокопиями. Также уточните, сколько собственников у помещения. Если их несколько, тогда арендодатель должен предоставить письменное согласие остальных собственников.

2. Договор аренды.Стоит отметить, что нет единой формы такого соглашения. Но существуют пункты, как мы уже писали выше, которые должны быть в обязательном порядке:
   1. Личная информация собственника и арендатора.
   2. Сведения о помещении (адрес, площадь).
   3. Условия оплаты. Здесь оговаривается сумма, сроки.
   4. Пункт об обязанности сторон и условия расторжения договора.Также могут быть вынесены специальные условия, которые обе стороны сочтут нужным указать. Например, запрет на содержание животных.К договору составляют два приложения. В первом указывается опись имущества и его состояние. Внимательно проверьте каждый пункт. Если что-то отсутствует или не работает, непроходимо это указать и попросить внести правки. Второе приложение содержит акт передачи собственности. Здесь подробно описывается состояние помещения, наличие всевозможных дефектов. Вам необходимо внимательно отнестись к его составлению и проверке. Чтобы при выселении собственник не потребовал возмещения ущерба за то, чего не было или было сломано.
   5. Вопросы оплаты.

Эти условия вносятся в договор. Это не только сумма, порядок, сроки, но и форма передачи. Если это наличные деньги, тогда арендодатель должен предоставлять расписку в двух экземплярах, где указаны личная информация двух сторон. Обсудите условия оплаты коммунальных услуг. Если коммунальные услуги должны оплачивать вы, пометьте это в договоре. Запросите справку об отсутствии задолженности на момент заключения сделки, или посмотрите квитанции за последний месяц, проверьте исправность счетчиков, снимите показания, которые укажите вместе с арендодателем во втором приложении. Помните, кроме прав, у вас, как у нанимателя есть обязанность выполнять перечисленные условия, нарушение которых может не только закончиться выселением, но и потерей страхового депозита. Так как для арендодателя это гарантия вашей надежности, решившего арендовать помещение, особенно на продолжительный срок. Не стоит бояться задавать вопросы, которые кажутся важными и уточнять непонятные пункты. Чем подробнее будет составлен текст договора, тем меньше недоразумений и разногласий могут появиться в будущем.