Составить договор купли продажи квартиры, дома, земли | Коллегия юристов и адвокатов "Правое Дело"

Процессу покупки или продажи квартиры, дома и земли требуется документальное оформление. Такую сделку фиксируют с помощью договора о купле-продаже жилого помещения. Иначе, если составить договоренность в устной форме, то правом на распоряжение жильем будет по-прежнему обладать прежний владелец, а у покупающего будут большие риски потерять и деньги, и жилье.

Договор купли-продажи квартиры: как составить и оформить договор

Договор — документ, подтверждающий, что обе стороны сделки согласны на передачу имущественного права на жилье. Это соглашение устанавливает обязанности обеих сторон по отношению друг к другу: продавцом проводится передача оговоренного права, а покупающей стороной – выплата установленной соглашением суммы.

Стороны соглашения – продающий и покупающий. Каждый из них может быть как физическим, так и юридическим лицом. Право выступать в качестве продающей стороны есть у собственника квартиры либо его доверенного лица. Для подтверждения имущественных прав на жилье необходима выписка из ЕГРН.

Содержание ДКП

Чтобы оформить договор, можно воспользоваться как простой письменной формой, так и заверенный нотариусом. При оформлении некоторых договоров заверение бумаги у нотариуса – обязательное условие.

Услуги нотариуса необходимы, когда квартирой владеет несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин, а также в случае имущественных долей.

Если вы решили использовать простую письменную форму для составления договора, то в нем указываются сведения о данных паспортов участников сделки, об адресах регистрации, местонахождение жилья и его цене, а также информация о зарегистрированных в квартире гражданах и их правах на нее.

Отличие нотариальной формы такого договора лишь в том, что эту бумагу удостоверяет нотариус. В расширенном документе условия описаны более подробно, что поможет предотвратить возникновение споров.

Какие условия относятся к обязательным?

ДКП содержит оговариваемые участниками требования в большом количестве. Однако закон предусматривает лишь несколько обязательных условий.

Существенные условия — это такие критерии, содержание которых в документе данного типа обязательно. Если в соглашении не будут зафиксированы эти пункты, то такая бумага не обретет юридическую значимость.

Необходимо указание следующего:

названия самого соглашения, наименования населенного пункта, где заключается сделка, и даты, когда она заключается;
участников сделки (полные ФИО обеих сторон), необходимой информации из их паспортов;
наименования объекта, точного адреса и общей площади недвижимости;
сути соглашения, т. е. того, что договор заключается с целью продажи жилья;
стоимости сделки, т. е. той суммы, которую покупатель должен передать продавцу;
перечня граждан, которые проживают в этом жилье и имеют право пользоваться им после продажи (их может и не быть).

Смотреть все

Какие условия являются дополнительными?

Независимо от того, будут ли в договоре содержаться дополнительные условия или нет, сделка станет законной. Однако если вы укажете дополнения, то они будут обладать такой же законной силой, как и существенные условия.

На содержание дополнительных условий влияет квалификация юриста или ваша предприимчивость в случае самостоятельного составления документа.

Дополнительными условиями могут выступать данные о:

времени фактической передачи квартиры покупающему;
сроках и способах расчетов;
состоянии передаваемого жилья;
сроках выписки из квартиры лиц, являющихся членами семьи продающего;
гарантиях того, что продаваемое жилье ничем не ограничено и не обременено;
порядке разрешения разногласий и количестве ответственности, принимаемой каждой из сторон;
условиях расторжения соглашения;
наказаниях, применяемых в качестве штрафа за определенные действия.

Допускается внесение любых несущественных требований, соответствующих сути соглашения, не нарушающих закон и устраивающих всех участников договора.

Необходимые документы

Чтобы совершить данную сделку, следует собрать определенные документы:

справки из ЕГРН на квартиру;
правоустанавливающие бумаги продавца;
паспортов продающего и покупающего;
документа, полученного в управляющей компании и содержащего информацию о зарегистрированных в жилье гражданах или об их отсутствии;
выраженного супругом согласия на проведение продажи (в случае нахождения продавца в браке);
разрешающей справки, полученной в опекунском органе (при необходимости);
квитанции о том, что государственная пошлина уплачена.

Правила оформления ДКП

Вся информация о том, каким нормам и правилам обязан отвечать этот документ, подробно описана в статье 454 ГК РФ. Оформление договора данного типа проходит в несколько этапов:

Получить выписку из ЕГРН. Это необходимо сделать до составления документа. С помощью нее подтверждается право владения квартирой продающего, а покупающий будет уверен, что с юридической стороны покупаемое жилье чисто.
Затем следует изучить бумаги на квартиру. До того как заключить договор, обязательно провести проверку правоподтверждающих документов.
Следующий шаг – заключение ДКП в предварительной форме. Составлять этот документ следует в том случае, если оформление основной сделки временно невозможно из-за неготовности одной из сторон или при отсутствии у покупателя суммы в нужном размере. Такой способ позволяет забронировать квартиру, которая вам нравится, посредством передачи продающему лицу задатка.
После этого можно приступать к подписанию договора купли-продажи. Необходимо проверить, правильно ли составлен документ. Если отсутствует один из пунктов, сделка будет недействительной. Наличие в составленном соглашении помарок и опечаток не допускается.
Теперь следует уплатить госпошлину. Это делает покупающий гражданин. Пошлина может иметь разную величину, на которую влияет юридический статус покупающей стороны. Ознакомиться со стандартными суммами предлагается на сервисе «Госуслуги».
Оформление новых имущественных прав. Регистрация осуществляется в Росреестре, поэтому туда подаются требуемые документы. В случае использования нотариальной помощи эту процедуру осуществляет сам нотариус. Если же оформление документа происходило самостоятельно, следует обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Завершающий этап – получение справки, подтверждающей факт регистрации другого собственника. Спустя 10 суток от того дня, когда были поданы документы, покупатель приходит к нотариусу для получения готовых документов либо в самостоятельном порядке получает в Росреестре справку из ЕГРН, в которой указаны новые данные.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: что должно быть в договоре

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости в ипотеку можно воспользоваться типовым договором, который предлагает банк. Важно не упустить ни единого слова и внимательно изучить каждый пункт. Если один из них противоречит интересам участников, следует добиться его пересмотра. После заключения договора у каждого из сторон хранится по одному экземпляру, в том числе и у банка.

Особенности предварительного соглашения

Если при приобретении квартиры покупатель намеревается использовать кредитные средства, тогда следует удостовериться в том, что банк дает добро на выдачу лицу необходимой суммы в ипотеку.

Перед заключением соглашения покупатель должен обратиться в банк с заявлением на одобрение кредитных средств. Зачастую банк рассматривает запрос в течение месяца, иногда этот период затягивается. И чтобы закрепить свои намерения, стороны могут составить предварительное соглашение. Это поможет избежать множества недоразумений. Вносят следующие положения:

полная информация об объекте недвижимости;
стоимость имущества;
способ оплаты;
сроки подписания основного договора;
авансовый платеж, размер, сроки выплаты.

Аванс является перестраховкой, если, к примеру, покупатель передумает приобретать квартиру. Если покупатель получил такой платеж, тогда он обязуется составить расписку, подтверждающую получение определенной суммы.

Документы, необходимые при оформлении сделки

После того как все предварительные процедуры завершены, можно приступать к подготовке документов, необходимых для заключения основной сделки. Полный список бумаг зависит от банка, который одобрил ипотеку. Но есть стандартный перечень документов, без которых сделка невозможна:

справка и Росреестра;
копии документов, которые подтверждают право собственности продавца;
нотариально оформленное согласие от супруга (супруги) продавца на продажу квартиры, если она была куплена в браке;
справка от продавца о том, что он не находится в официальных отношениях;
выписка о полном погашении всех задолженностей по коммунальным платежам;
техпаспорт или кадастровый паспорт помещения;
справка №9, в которой указываются лица, зарегистрированные по данному адресу.

Такой пакет документов продавец должен передать покупателю, а он уже направляет его для перепроверки банку и оценщику.

Процедура оценки квартиры

Перед продажей недвижимое имущество подлежит оценке. Ее проводят независимые эксперты, на основании работы которых банк решает, какую сумму выделить.

Услуги оценщика оплачиваются покупателем. После детальной проверки недвижимого имущества и его документов эксперт составляет отчет, на основании которого банк принимает решение о выдаче кредитных средств.

Страхование недвижимости при покупке

Заемщик, то есть покупатель, обязан застраховать имущество от порчи или уничтожения. По этой причине перед выдачей кредита банк обязывает покупателя оформить страховку. Продавец при этом не имеет никаких обязательств.

Описание основного договора

К тому времени, пока будет подписан основной договор, покупатель уже должен получить кредит. Процесс подписания сделки между продавцом и покупателем происходит в отделении банка в присутствии работника. Договор типовой, но лучше ознакомиться с ним и задать вопросы по тем пунктам, которые вызывают опасения. В документе должно быть указано следующее:

личные данные покупателя и продавца;
информация, касающаяся объекта недвижимости;
стоимость квартиры;
способы оплаты оговоренной сторонами суммы.

После подписания договор передается в органы регистрации недвижимости (Росреестр). Только после официальной регистрации сделку можно считать заключенной.

Передача денежных средств

После регистрации договора купли-продажи и оформления прав собственности на имя покупателя происходит передача денежных средств. Так как покупка произведена через ипотеку, банк обязуется выдать конкретную сумму лицу, которое выступает продавцом. Есть разные способы передачи средств:

на имя продавца открывается счет, на который поступят деньги от банка сразу после регистрации ипотеки и основного договора;
авансовый взнос и кредитные деньги хранятся в банковской ячейке, доступ к которой продавец получает при предъявлении официального договора между сторонами.

Налогообложение

По законодательству РФ продавец обязан выплачивать налог с дохода от продажи недвижимости. Он составляет 13% от стоимости квартиры. Это при условии, что квартира куплена до 1 января 2016 года и находилась в собственности не более 3 лет. А если квартиру купили позже, чем 01.01.2016, тогда налог полагается до 5 лет владения ею.

Сроки считаются на основе справок из ЕГРН. Если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей, тогда налог не выплачивается. Также есть вариант воспользоваться налоговым вычетом. Если сумма выше 1 млн рублей – оформить заявку на вычет, и уже от оставшейся суммы выплатить налог в размере 13%.

Варианты и условия договора купли-продажи недвижимости в ипотеку

При составлении договора указывается последовательность перечисления собственных финансовых возможностей и доступных кредитных средств. Чем подробнее составлен отчет, тем меньше замечаний будет получено от банка. Основными рисками для каждой из сторон являются условия расторжения сделки, вернее, способы возврата авансового взноса. Сторона, нарушившая условия договора, рискует потерять задаток и обязуется возместить неустойку.

Существуют следующие возможные варианты, при которых предусмотрена ответственность:

аванс по праву остается продавцу, если продажа не состоялась по вине покупателя;
аванс передается обратно покупателю вне зависимости от виновности;
продавец, если он виновен в расторжении сделки, компенсирует покупателю аванс в двукратном размере или выплачивает штрафные санкции.

Перед заключением сделки стороны могут оговорить все условия и возможные ситуации, которые зависят от непредвиденных обстоятельств. Прежде чем вносить авансовый платеж, зачастую стороны часто оформляют отдельный предварительный договор, заверенный нотариусом. В нем определяются условия аванса. Документ не имеет такой юридической силы, как основной договор. С его помощью устанавливаются основные сроки предварительной подготовке к сделке. Передачу аванса можно подтвердить распиской.

Нельзя подписывать договор, где указано, что все задолженности погашены, но в реальном времени денег не было. Для надежности лучше прописать в договоре тот способ, которым будет проводиться выплата. Также не стоит подписывать договор, в котором указаны заниженные или завышенные суммы. В случае его расторжения есть риск понести значительные убытки.

Задолженность

Долги бывают у хозяина, но не у помещения. В некоторых случаях при оформлении прав на собственность возникают проблемы с долгами по ЖКХ, которых можно было бы избежать при запросе выписки из ЕГРН или МФЦ. Но если этого не заметил покупатель, это не значит, что банк пропустит такую информацию. Подобные обременения отрицательно сказываются на решении банка о выдаче кредита.

Но если такие нарушения имели место, тогда покупатель вправе указать в договоре купли-продажи следующие моменты:

продавец обязуется погасить все долги за счет получения авансового платежа от покупателя и предоставить выписки в качестве доказательства;
продавец делает скидку в цене, соразмерно долгу.

Согласие второго супруга

Каждый из супругов вправе одинаково использовать общую недвижимость, даже не имея прав собственности на нее. То есть квартира может быть записана на мужа, но куплена во время брака, и поэтому жена имеет полное право пользоваться ею. Поэтому чтобы продать недвижимость, собственник обязан предоставить письменное согласие второго партнера на сделку. Только в некоторых случаях собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, если:

квартира была приватизирована на одного человека;
жилплощадь досталась в дар;
супруг унаследовал квартиру;
имеет место брачный договор, в котором указаны права на управление собственностью только собственника.

Эти условия актуальны в том случае, когда второй супруг не имеет официальных прав на недвижимость. Чтобы избежать неприятных ситуаций, можно добавить к договору пункт, который содержит информацию о наличии брачных контрактов или супругов, способных повлиять на заключение сделки.

Составить договор купли-продажи дома

Процедура составления договора купли-продажи дома ничем не отличается от процедуры заключения договора купли-продажи земли. Стороны — продавец и покупатель, — договариваются между собой в письменной форме, чтобы юридически узаконить сделку купли-продажи. Но в оформлении такой сделки купли-продажи земли и дома необходимо учитывать нюансы и особенности, связанные с юридическим оформлением земельного участка.

Потому продаваемый участок земли, на котором расположен дом, не могут быть изолированы друг от друга, юристы рекомендуют составлять один договор купли-продажи дома и земельного участка, хотя Законом не запрещено оформлять два отдельных договора.

Особенности подготовки договора

Оформить сделку продавца и покупателя необходимо только в письменном виде, дополнительно документ можно заверить в нотариальной конторе по месту жительства продавца и по месту нахождения дома и участка. Плюс заверения соглашения у специалиста заключается в том, что последний проверит действительность и законность сделки.

Передача прав на собственность подлежит обязательной государственной регистрации, итог которой будет выдача правоустанавливающего документа на дом и землю.

Как составить договор купли-продажи земли и дома

В документе необходимо прописать:

сведения продавца и покупателя, паспортные данные, место регистрации;
предмет договора (предметом договора купли-продажи является реализуемый объект — дом и земельный участок);
стоимость продажи объекта с указанием валюты расчета и порядка перечисления денег;
порядка оплаты расходов, необходимых для осуществления сделки купли-продажи, акта приема-передачи продаваемых объектов и другие важные для сторон соглашения.

В договоре обычно указывается общая сумма, причитающаяся с лица, а также размер земли и квадратные метры жилой и нежилой площади дома.

Обязательные документы

При продаже жилого дома с участком продавец обязан предоставить покупателю следующую документацию:

Правоустанавливающие документы на объект, например, договор дарения, разрешение на приватизацию.
План дома и домовая книга.
Кадастровый план земельного участка.
Выписка из реестра.
Оплаченные квитанции из налоговой службы.
Технический паспорт.

Если у вас нет кадастрового плана, домовой книги, плана дома и др.построек, то для оформления этой документации пригласите специалистов для инвентаризации и межевания участка.

Для оформления участка звоните в организацию землеустройства. Они ведут необходимый список дел и производят техническую документацию. Эти документы должны быть отправлены в орган кадастра и картографии. Там вы присвоите кадастровый номер участка и получите кадастровый паспорт.

С техническим паспортом на дом, с кадастровым паспортом участка, с имеющимися документами на дом и участок необходимо посетить центр государственной регистрации недвижимости. На основании этих документов будет выдано свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок.