Как изменить кадастровую стоимость.

Как изменить кадастровую стоимость.

Вопрос, как изменить кадастровую стоимость в сторону снижения стал актуальным после вступления в силу Федерального закона N 269. Поскольку назначенная государством цена всегда завышена и не учитывает особенностей объекта недвижимости. От показателя суммы по кадастру зависит объем налогов, арендного платежа.  

Что такое кадастровая стоимость.

Для определения кадастровой стоимости уполномоченными лицами осуществляется профильное исследование. В результате получается выявить нужную сумму на недвижимость. Комментируемое понятие необходимо отличать от:
  1. Инвентаризационной величины, представляющей себестоимость помещения или надела. Проводится оценка исключительно по техническим параметрам — из каких материалов возведено здание, сколько по времени еще простоит, какое время уже эксплуатируется, насколько выросли в цене материалы и услуги по работе. Оценку производит сотрудник БТИ, и сумма получается значительно меньше.
  2. Рыночной цены — возможной реализации покупателю в условиях конкуренции (без учета влияния ЧС). Например, в случае военного конфликта на территории государства объекты станут реализовываться по бесценкам.
При расчете учитывается множество факторов – от года постройки и до того, куда и на какую сторону выходят окна квартиры. Сумма выходит выше, поскольку собственник при назначении объема суммы объекта учтет произведенные улучшения – ремонт, сооружение отдельного входа, реализация вместе с мебелью и бытовой техникой. Ключевое отличие рыночной суммы заключается в следующем — первая рассчитывается с применением способа крупномасштабного оценивания. Это значит, что берутся конкретные объекты, расположенные в очерченном радиусе на календарное число и после проведения анализа, присваивается цена. Не берутся во внимание индивидуальные особенности каждой квартиры или сооружения (натяжной потолок и дорогой ламинат в таком случае не окажут воздействия на итоговую сумму). Так, на окраине города Омска у Смирнова есть однокомнатная квартира метражом в 33 кв. м. Ее инвентаризационная цена – 230 тыс. руб., кадастровая – 960 тыс. руб. В жилище легализованная перепланировка, новый ремонт, сантехника, система видеонаблюдения. Владелец продаст жилье меблированное и с техникой. По этой причине изначально сумма будет обозначаться в 1.4 млн руб., но реализует при предоставлении дисконта за 1,3 млн. Это есть станет цена объекта по рынку.  

На что она влияет.

Итоговая сумма недвижимости оказывает влияние на величину платежей по всем сборам. Вычисление объема сбора происходит по показателю кадастра. Последняя выступает базой для итоговой суммы платежа: Сумма сбора = величина средств по кадастру*ставку Показатель при произведении вычислений используют актуальный на 1 января текущего года. Например, Сазонов продал квартиру Семечкину за 3 млн рублей. Кадастровая цена составила 2,5 млн именно с этой суммы станет исчисляться имущественный сбор. До внесения корректировок в законодательство объем платежа по сборам взимался согласно инвентаризационной величине и был существенно меньше. Земельный сбор рассчитывается по аналогичной схеме. Поэтому владельцы участков или квартир заинтересованы в снижении стоимости, так как это приведет к уменьшению постоянных издержек. Налог на имущество по кадастровой стоимости при реализации недвижимости будет 13% от суммы. Часто этот показатель завышен и собственники продают жилье по существенно низкой плате. Михалев продал пригородный дом за 2,5 млн рублей., хотя оценка кадастровой стоимости Росреестра составила 3,1 млн. Если недвижимость была реализована дешевле, то при исчислении налога применяется понижающий коэффициент (п.2. ст.214.10 НК РФ) – 0.7. 3100000*0,7 = 2170000 млн. С этой суммы будет взиматься 13%, оплатить придется 282100 рублей. При обретении жилплощади в качестве дара также необходимо оплатить в государственную казну 13%. Так, при получении в дар квартиры по сумме в 1,5 млн рублей, получателю следует отдать – 195 тыс. Оценка помещения или надела потребуется для определения госпошлины при участии нотариуса в сделках:
  1. При реализации части в преференции совместного владения чужому лицу, не состоящему в круге сособственников.
  2. При передаче имущественной массы на контроль и сохранение (часто встречается при опекунстве до совершеннолетия ребенка).
  3. При продаже имущества, принадлежащего не достигшему 18 лет ребенку или ограниченному в дееспособности лицу.
Также знание сведений потребуется при оформлении жилищного займа и подачи документов в суд с разбирательством относительно недвижимости. Размер госпошлины в суд также обусловлен показателем. Поэтому если СНИЗИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ, то можно хорошо сэкономить на постоянных расходах собственнику или при реализации объекта.  

Как узнать стоимость.

Узнать обозначенную государством сумму на объект возможно:
  1. По номеру выданного свидетельства или выписки из ЕГРН. Причем в последнем документе может содержаться показатель цены, однако информация может оказаться устаревшей на время востребования. На официальном домене уполномоченного ведомства возможно выяснить сумму жилплощади или надела на дату обращения, а также календарное число, с которого производится расчет имущественного сбора. Номер надлежит указать в поисковике на кадастровой карте, система осуществит поиск и выдаст данные.
  2. По месту положения объекта высвечивается информация по всему дому, если речь идет о МКД. При таких обстоятельствах для вычисления цены за конкретное жилье нужно общую цену разделить на общую площадь и умножить на метраж необходимого помещения.
Получить сведения без знания адреса или номера не получится. Узнать информацию возможно в отделении Росреестра по месту проживания или в МФЦ. Во втором случае процедура продлится дольше. Выписка с указанием полного перечня материалов предоставляется на электронную почту или бумажном варианте по желанию самого заявителя.  

Какие значения влияют на стоимость недвижимости.

Сумма по кадастру включает большое число взаимосвязанных факторов:
  • расположение;
  • предназначение – жилое или нежилое;
  • этаж;
  • общее число этажей в здании;
  • год возведения и введения в эксплуатацию (влияет на то, чтобы изменить кадастровую стоимость здания. Как правило, долголетняя постройка может послужить причиной для снижения цены по факту износа конструкций);
  • стройматериал стен;
  • метраж сооружения или надела;
  • наличие коммуникаций;
  • категория землепользования (важна, если пользователь собирается изменить кадастровую стоимость земли);
  • состояние экономики в субъекте.
Обновление данных по кадастру на государственном уровне осуществляется раз в 3 года, но не реже одного раза в пятилетку. Оценка частными коммерческими организациями осуществляется чаще. За действия сотрудников оплату производит заинтересованное лицо, то есть заказчик услуги. Так, чтобы оспорить кадастровую стоимость физическому лицу, необходимо в суд представить сведения о внеочередной процедуре оценивания.  

Неправильная оценка — что делать?

Нередко завышенная стоимость происходит по причине внесения в реестр ошибочных сведений. Неточности появляются на разных стадиях:
  1. При подаче первичной документации. Когда застройщик подает данные о построенном жилом комплексе и сам неверно указывает материал перекрытия (прописывается по высокой стоимости чем есть на самом деле).
  2. Неточность внесена Росреестром при регистрации. Например, реальная площадь помещения меньше указанной в документации или приписано лишнее число. Ошибка носит технический характер и требует внесения корректировки.
Центры, которые занимаются оценкой и берут доступные сведения и на их основании проводят вычисления. Поэтому в итоге при ошибке на каком –то этапе получается неверная сумма.  

Как изменить стоимость.

Оспариванием установленной цены вправе заниматься любой гражданин, чьи права нарушили в результате некорректной оценки. Порядок действий, чтобы изменить цену различен в зависимости от выбранного способа внесения корректировок.  

Определяем основания, чтобы изменить стоимость.

Чтобы ответить на вопрос, как и по каким причинам изменить кадастровую стоимость объекта нужно знать, что цена подлежит коррекции только при смене характеристик объекта. Факторами для повышения объема суммы становятся:
  1. Увеличивается метраж объекта. Например, при возведении пристройки к дому, которая существенно увеличивает жилплощадь или при присоединении куска земли к существующему наделу.
  2. Развивается инфраструктура — появляется на районе новый спорткомплекс или новые детские сады и ТЦ.
  3. Проводится улучшение объекта, реконструкция – замена всех инженерных сетей, замена кровли.
Причинами для уменьшения кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц являются:
  1. Сокращается метраж помещения или уменьшаются границы участка.
  2. Происходит регресс инфраструктуры, например, недалеко от дома построили химзавод с вредным производством.
  3. Возрастает износ. Когда здание возвели давно, и капитальный ремонт и не осуществлялся.
А также вескими причинами почему владелец не согласен с кадастровой стоимостью может стать необоснованное ее увеличение над рыночной и содержание неверных данных об объекте в выписке из реестра (учтена большая площадь, чем есть на самом деле).  

Определяем стоимость по рынку.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка или другого недвижимого объекта, если по показателям она превышает рыночную? Изначально необходимо провести актуальную на дату начала разбирательств оценку объекта на рынке. Юридическую значимость имеет оценивание, произведенное профессиональными сотрудниками компаний, имеющими на деятельность специальное разрешение. Сама процедура должна проводиться в соответствии с федеральными стандартами, учетом норм и требований, предъявляемых к саморегулируемым организациям оценщиков. Для предоставления услуги с компанией подписывается соглашение. По результатам деятельности формируется отчет, который выдается клиенту за возмездную плату. Помимо, заключения оценщика потребуется предоставить экспертизу оценки, что представляет собой проверку специалистом правильности произведенной оценки оценщиком. Такой документ потребуется, если необходимо изменить кадастровую стоимость по решению суда. В Росреестр достаточно представить отчет с заявленной рыночной ценой.  

Сбор необходимых документов.

При обращении в разные инстанции пакет сопроводительной документации тождественен, кроме подачи заявления в реестр и подготовки иска в суд. К обращению прикладывается следующий перечень документов:
  1. Выписка из ЕГРН с зафиксированными в ней сведениями, подлежащими оспариванию.
  2. Дубликат правоустанавливающего документа на объект (это может быть ДКП, соглашение о дарении, получение в наследство, обмен).
  3. Отчет о проведении оценки рыночной суммы, как доказательство необоснованного завышения цены.
  4. Доказывающая документация о содержании в реестре недостоверных данных о помещении или земельном наделе. Как правило, проводится независимая экспертиза и ее результаты сверяются с государственными данными.
Кто будет изменять кадастровую стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости решат в Росреестре и в суде. При рассмотрении дела в суде нужно предоставить экспертизу оценщика, а также прикрепить платежную квитанцию о внесении госпошлины.  

Заявление в Росреестр.

Обращение подается в комиссию при отделении уполномоченной организации. Так, при обнаружении ошибок прописывается просьба провести проверку, внести необходимые изменения и сделать перерасчет прайса. Заявление рассматривается на протяжении 30 дней после регистрации его в ведомстве. Оповещение о предполагаемой дате рассмотрения высылается заявителю секретарем комиссии, но не позднее 5 дней до начала заседания. Заседание считается состоявшимся, если на нем было не меньше 50% всех членов комиссии. Голосование производится открыто, запрещается воздерживаться или передавать свой голос другому человеку. Решение считается принятым при одобрении в более 50% голосов. При равном числе голосов предпочтение отдается решению, за которое проголосовал председатель. Заявитель вправе принимать участие в заседании. По результатам рассмотрения может быть вынесено одно из следующих решений:
  • в пересмотре отказано;
  • сравнять показатели;
  • провести новую оценку, чтобы корректно изменить кадастровую стоимость недвижимости.
Принятое решение направляется человеку на протяжении 2-х дней после проведения заседания.  

Обращение в суд.

Обжаловать сумму можно сразу в судебной инстанции, минуя обращение в комиссию. Для этого необходимо сформировать исковое заявление, произвести оплату госпошлины, представить отчет оценщика и экспертизу оценки, а также справку о прайсе, которая станет оспариваться. Подать заявление можно при личном посещении учреждения через канцелярию или на официальном сайте суда. Обратиться можно также с помощью почтового отправления заказным письмом с уведомлением о вручении. К письму прилагается опись содержимого. В строку дополнительных расходов добавляются затраты на юриста. Как правило, процедуру инициируют крупные предприятия и бизнесмены, поскольку разница по всем выплатам выходит на обширную сумму. Редко цену оспаривают за обычную квартиру. Первой инстанцией станет суд субъекта – городской, областной, краевой. Административные разбирательства в Верховном суде рассматриваются на протяжении 3 месяцев, а в остальных- 2. По сложному процессу председатель вправе пролонгировать срок рассмотрения на 30 дней, но не больше. О дате и времени слушания всех участников разбирательства извещает суд. Если кто-то не явился на процесс при надлежащем извещении, то это не станет барьером для рассмотрения дела без этого участника. Таким образом, цена по кадастру представляет собой цену на недвижимость, установленную государством, и оказывает влияние на произведение расчета налогов на землю, имущество, при расчете объема госпошлины при совершении нотариальных действий, необходима для оформления ипотечного займа. Изменить цену требуется при ее реально завышенном размере, допущении ошибок в учетных сведениях и по другим значительным основаниям. Вносят корректировки при обращении в комиссию Росреестра или в судебном порядке. В обоих случаях потребуется предоставить информацию о проведенной независимой оценке рыночной цены. Обновление данных происходит раз в 3 года, корректная цена изменяется в автоматическом порядке.  

Резюме.

Резюмируем. Ответим утвердительно на вопрос, можно ли изменить кадастровую стоимость, но необходимо выполнить множество шагов, которые описаны выше. Для успешного завершения дела следует обратиться за помощью к юристу.