Вопрос, как изменить кадастровую стоимость в сторону снижения стал актуальным после вступления в силу Федерального закона N 269. Поскольку назначенная государством цена всегда завышена и не учитывает особенностей объекта недвижимости. От показателя суммы по кадастру зависит объем налогов, арендного платежа.
Что такое кадастровая стоимость.
Для определения кадастровой стоимости уполномоченными лицами осуществляется профильное исследование. В результате получается выявить нужную сумму на недвижимость. Комментируемое понятие необходимо отличать от:- Инвентаризационной величины, представляющей себестоимость помещения или надела. Проводится оценка исключительно по техническим параметрам — из каких материалов возведено здание, сколько по времени еще простоит, какое время уже эксплуатируется, насколько выросли в цене материалы и услуги по работе. Оценку производит сотрудник БТИ, и сумма получается значительно меньше.
- Рыночной цены — возможной реализации покупателю в условиях конкуренции (без учета влияния ЧС). Например, в случае военного конфликта на территории государства объекты станут реализовываться по бесценкам.
На что она влияет.
Итоговая сумма недвижимости оказывает влияние на величину платежей по всем сборам. Вычисление объема сбора происходит по показателю кадастра. Последняя выступает базой для итоговой суммы платежа: Сумма сбора = величина средств по кадастру*ставку Показатель при произведении вычислений используют актуальный на 1 января текущего года. Например, Сазонов продал квартиру Семечкину за 3 млн рублей. Кадастровая цена составила 2,5 млн именно с этой суммы станет исчисляться имущественный сбор. До внесения корректировок в законодательство объем платежа по сборам взимался согласно инвентаризационной величине и был существенно меньше. Земельный сбор рассчитывается по аналогичной схеме. Поэтому владельцы участков или квартир заинтересованы в снижении стоимости, так как это приведет к уменьшению постоянных издержек. Налог на имущество по кадастровой стоимости при реализации недвижимости будет 13% от суммы. Часто этот показатель завышен и собственники продают жилье по существенно низкой плате. Михалев продал пригородный дом за 2,5 млн рублей., хотя оценка кадастровой стоимости Росреестра составила 3,1 млн. Если недвижимость была реализована дешевле, то при исчислении налога применяется понижающий коэффициент (п.2. ст.214.10 НК РФ) – 0.7. 3100000*0,7 = 2170000 млн. С этой суммы будет взиматься 13%, оплатить придется 282100 рублей. При обретении жилплощади в качестве дара также необходимо оплатить в государственную казну 13%. Так, при получении в дар квартиры по сумме в 1,5 млн рублей, получателю следует отдать – 195 тыс. Оценка помещения или надела потребуется для определения госпошлины при участии нотариуса в сделках:- При реализации части в преференции совместного владения чужому лицу, не состоящему в круге сособственников.
- При передаче имущественной массы на контроль и сохранение (часто встречается при опекунстве до совершеннолетия ребенка).
- При продаже имущества, принадлежащего не достигшему 18 лет ребенку или ограниченному в дееспособности лицу.
Как узнать стоимость.
Узнать обозначенную государством сумму на объект возможно:- По номеру выданного свидетельства или выписки из ЕГРН. Причем в последнем документе может содержаться показатель цены, однако информация может оказаться устаревшей на время востребования. На официальном домене уполномоченного ведомства возможно выяснить сумму жилплощади или надела на дату обращения, а также календарное число, с которого производится расчет имущественного сбора. Номер надлежит указать в поисковике на кадастровой карте, система осуществит поиск и выдаст данные.
- По месту положения объекта высвечивается информация по всему дому, если речь идет о МКД. При таких обстоятельствах для вычисления цены за конкретное жилье нужно общую цену разделить на общую площадь и умножить на метраж необходимого помещения.
Какие значения влияют на стоимость недвижимости.
Сумма по кадастру включает большое число взаимосвязанных факторов:- расположение;
- предназначение – жилое или нежилое;
- этаж;
- общее число этажей в здании;
- год возведения и введения в эксплуатацию (влияет на то, чтобы изменить кадастровую стоимость здания. Как правило, долголетняя постройка может послужить причиной для снижения цены по факту износа конструкций);
- стройматериал стен;
- метраж сооружения или надела;
- наличие коммуникаций;
- категория землепользования (важна, если пользователь собирается изменить кадастровую стоимость земли);
- состояние экономики в субъекте.
Неправильная оценка — что делать?
Нередко завышенная стоимость происходит по причине внесения в реестр ошибочных сведений. Неточности появляются на разных стадиях:- При подаче первичной документации. Когда застройщик подает данные о построенном жилом комплексе и сам неверно указывает материал перекрытия (прописывается по высокой стоимости чем есть на самом деле).
- Неточность внесена Росреестром при регистрации. Например, реальная площадь помещения меньше указанной в документации или приписано лишнее число. Ошибка носит технический характер и требует внесения корректировки.
Как изменить стоимость.
Оспариванием установленной цены вправе заниматься любой гражданин, чьи права нарушили в результате некорректной оценки. Порядок действий, чтобы изменить цену различен в зависимости от выбранного способа внесения корректировок.Определяем основания, чтобы изменить стоимость.
Чтобы ответить на вопрос, как и по каким причинам изменить кадастровую стоимость объекта нужно знать, что цена подлежит коррекции только при смене характеристик объекта. Факторами для повышения объема суммы становятся:- Увеличивается метраж объекта. Например, при возведении пристройки к дому, которая существенно увеличивает жилплощадь или при присоединении куска земли к существующему наделу.
- Развивается инфраструктура — появляется на районе новый спорткомплекс или новые детские сады и ТЦ.
- Проводится улучшение объекта, реконструкция – замена всех инженерных сетей, замена кровли.
- Сокращается метраж помещения или уменьшаются границы участка.
- Происходит регресс инфраструктуры, например, недалеко от дома построили химзавод с вредным производством.
- Возрастает износ. Когда здание возвели давно, и капитальный ремонт и не осуществлялся.
Определяем стоимость по рынку.
Как изменить кадастровую стоимость земельного участка или другого недвижимого объекта, если по показателям она превышает рыночную? Изначально необходимо провести актуальную на дату начала разбирательств оценку объекта на рынке. Юридическую значимость имеет оценивание, произведенное профессиональными сотрудниками компаний, имеющими на деятельность специальное разрешение. Сама процедура должна проводиться в соответствии с федеральными стандартами, учетом норм и требований, предъявляемых к саморегулируемым организациям оценщиков. Для предоставления услуги с компанией подписывается соглашение. По результатам деятельности формируется отчет, который выдается клиенту за возмездную плату. Помимо, заключения оценщика потребуется предоставить экспертизу оценки, что представляет собой проверку специалистом правильности произведенной оценки оценщиком. Такой документ потребуется, если необходимо изменить кадастровую стоимость по решению суда. В Росреестр достаточно представить отчет с заявленной рыночной ценой.Сбор необходимых документов.
При обращении в разные инстанции пакет сопроводительной документации тождественен, кроме подачи заявления в реестр и подготовки иска в суд. К обращению прикладывается следующий перечень документов:- Выписка из ЕГРН с зафиксированными в ней сведениями, подлежащими оспариванию.
- Дубликат правоустанавливающего документа на объект (это может быть ДКП, соглашение о дарении, получение в наследство, обмен).
- Отчет о проведении оценки рыночной суммы, как доказательство необоснованного завышения цены.
- Доказывающая документация о содержании в реестре недостоверных данных о помещении или земельном наделе. Как правило, проводится независимая экспертиза и ее результаты сверяются с государственными данными.
Заявление в Росреестр.
Обращение подается в комиссию при отделении уполномоченной организации. Так, при обнаружении ошибок прописывается просьба провести проверку, внести необходимые изменения и сделать перерасчет прайса. Заявление рассматривается на протяжении 30 дней после регистрации его в ведомстве. Оповещение о предполагаемой дате рассмотрения высылается заявителю секретарем комиссии, но не позднее 5 дней до начала заседания. Заседание считается состоявшимся, если на нем было не меньше 50% всех членов комиссии. Голосование производится открыто, запрещается воздерживаться или передавать свой голос другому человеку. Решение считается принятым при одобрении в более 50% голосов. При равном числе голосов предпочтение отдается решению, за которое проголосовал председатель. Заявитель вправе принимать участие в заседании. По результатам рассмотрения может быть вынесено одно из следующих решений:- в пересмотре отказано;
- сравнять показатели;
- провести новую оценку, чтобы корректно изменить кадастровую стоимость недвижимости.
