Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Достаточно часто собственник квартиры понимает, что существующая планировка его не устраивает. Например, много места занимают никому не нужные коридоры, а в санузле не хватает места под стиральную машину. И появляется желание что-либо изменить: перенести перегородки, изменить форму и размеры дверных проемов или сделать балкон частью комнаты, предварительно утеплив его. Но при этом важно знать, как узаконить перепланировку в квартире.

Необходимо сразу отметить, что государство не приветствует подобную самодеятельность. Менять что-либо можно только после согласования с БТИ и получения положительного решения жилищной комиссии. Все иные корректировки будут считаться незаконными.

Почему нельзя переделать квартиру самостоятельно?

Почему в России запрещены самостоятельные переделки, переносы стен и дверных проемов? Потому что они влияют на устойчивость несущих конструкций, распределение нагрузки на фундамент. Собственник может убрать мешающую ему стену и уничтожить вентиляционный канал. Результат — сырость, плесень, неприятные запахи на всех этажах.

Еще более непредсказуемыми будут последствия, если владелец жилья решит разобрать часть наружной, несущей стены, например, чтобы улучшить инсоляцию собственной гостиной, или объединить две квартиры, расположенные друг над другом, внутренней лестницей. Если дом и не рухнет, то его эксплуатационные характеристики существенно ухудшатся. Именно поэтому запрещены любые перепланировки без разрешения архитектурного бюро или иной инстанции с аналогичными полномочиями.

К кому обращаться, если перепланировка проведена?

Рассмотрим гипотетическую ситуацию. Гражданин несколько лет назад купил квартиру и спокойно жил в ней. Потом решил продать. Покупатели попросили показать технический план. И только тут продавец узнает, что планировка квартиры отличается от той, что значится в документах.

Другой вариант. Некто решил приватизировать квартиру, полученную его родителями по договору социального найма 40 лет назад. И после обращения в БТИ узнает, что проход между смежными комнатами на плане значится совсем в другом месте. И ему теперь думать, как узаконить уже сделанную перепланировку. Все из-за того, что кто-то когда-то составил план «по-среднему» для нескольких сотен однотипных хрущевок.

Еще в тысячах случаев собственники просто «немного» передвигают стены, разбирают кладовые, увеличивают площадь санузла или кухни за счет коридора или комнаты и не задумываются о том, что это можно делать только после согласования с комиссией.

Вне зависимости от того, кто проводил перепланировку, на каком этапе эксплуатации здания она появилась, узаконить изменения можно только через суд. Пока процедура не завершена, квартиру продать не получится.

Что разрешается делать при перепланировке?

Чтобы не тратить время впустую, до закупки кирпича и гипсокартона необходимо тщательно изучить редакцию Жилищного Кодекса от 2019 года. Еще один важный документ — Постановление Правительства №508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

В соответствии с этими документами собственник квартиры при наличии разрешения от компетентных органов может:

    • объединять гостиную с кухней, если установлена электрическая плита. В смежной стене обустраивается арка;
    • увеличивать площадь балкона. Его присоединяют к комнате аркой. Максимально допустимая ширина — 1 метр;
    • увеличивать площадь санузла, присоединив к нему коридор. Обязательное условие — понижение уровня пола на 3 см и более;
    • объединять туалет с ванной комнатой или разъединять их;
    • частично или полностью демонтировать перегородки между комнатами (это не относится к кухне с предустановленной газовой плитой);
    • прокладывать новый водопровод или канализацию. Уровень слива должен остаться неизменным. В то же время нельзя переносить мокрые точки. Например, ванная комната не должна располагаться над спальней или гостиной нижнего этажа.

Что нельзя делать ни при каких обстоятельствах?

О том, что санузел должен оставаться на месте, обозначенном в проекте, мы уже рассказали. Но этим перечень ограничений не исчерпан. Даже при наличии очень большого желания собственник не имеет права:

перепланировка
    • сносить несущие стены, балки, в том числе при объединении нескольких квартир;
    • уменьшать площадь комнаты, одновременно увеличивая балкон или лоджию;
    • убирать газовые трубы под кафельную плитку, штукатурку или пластиковые панели;
    • выносить радиаторы отопления, если они подключены к общедомовой системе, на балкон;
    • обустраивать водяной теплый пол с подключением к стоякам отопления здания;
    • объединять кухню и комнату, если дом газифицирован.

Подобные изменения ни одна жилищная комиссия не узаконит. Не поможет и обращение в суд. Собственник получит предписание привести жилье в соответствие с первоначальным проектом.

Неприятным дополнением станет штраф в размере до 30 тыс. рублей. Кто провел перепланировку, нынешний владелец или предыдущий, значения не имеет. Это говорит о том, что при покупке квартиры необходимо запрашивать в БТИ технический паспорт и тщательно сверять его с реальностью.

Перепланировка существует. Что делать собственнику квартиры?

Стены передвинуты, площадь комнат или санузла изменена. Этот факт стал известен представителям проверяющих структур. Но при этом не нарушены обязательные требования Жилищного Кодекса. В этом случае собственник квартиры может попытаться внести изменения в документы БТИ и Росреестра. В среднем прохождение всех этапов занимает 6-8 месяцев.

Здесь необходимо рассмотреть, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Собственника ждет:

Обращение в БТИ

По заявке на объект выезжает инженер. Его задача — проведение обмеров, фиксация изменений. На основании этих данных составляется новый технический паспорт. А нем будет стоять отметка о наличии незаконной перепланировки. Инженер также составляет заключение о том, что несущие конструкции не затронуты.

Визит в жилищную инспекцию

Владелец недвижимости обязан посетить жилищную инспекцию и предъявить новый техпаспорт вместе с заключением инженера и заявлением с просьбой о регистрации внесенных изменений. В 99% случаев заявителя ждет отказ. Он должен быть предоставлен в письменном виде с обоснованием позиции компетентных органов.

Обращение в городской или районный суд

Для составления заявления в суд лучше обратиться к профессиональному юристу. Это поможет избежать отказа по формальным обстоятельствам. Если же писать заявление самостоятельно, не стоит забывать про п. 4 ст. 29 ЖК РФ. В нем говорится, что проведенная перепланировка может быть узаконена, если при этом не нарушаются законные интересы третьих лиц, не создается угроза их жизни и безопасности.

согласованная перепланировка Иск сам по себе ничего не стоит. Нужны приложения:

    • отказ жилищной комиссии;
    • технические паспорта, выданные БТИ. Обязательно прикладывается тот, в котором указаны изменения;
    • планы квартир, расположенных выше и ниже. Их можно получить в проектно-инвентаризационном бюро или иной структуре, обладающей такими же полномочиями. Они работают в большинстве случаев при органах местного самоуправления.

Прохождение строительно технической экспертизы и получение решения

Судье для принятия компетентного решения требуется заключение экспертов. На осмотр квартиры, проведенных изменений выезжает комиссия. Она проверяет, соответствует ли недвижимость действующим жилищным и санитарным нормам.

Результат работы комиссии — заключение, в котором указывается, можно сохранить перепланировку или нет. Отказ должен быть обоснован. Если в нем указано, что угол слива в туалете меньше положенного по закону, владелец может исправить ситуацию и повторно обратиться в суд.

Избежать бесконечных переделок можно, если изначально для проведения ремонта заключить договор со специализированной строительной или ремонтной организацией. Она не только выполнит работы с соблюдением СниПов, но и выдаст акты скрытых работ. При их отсутствии решение членов комиссии будет отрицательным.

Важный вопрос, как узаконить перепланировку, если она затронула несущие конструкции, фундамент здания. Заявитель получит предписание устранить указанные проблемы. И данному требованию лучше подчиниться. Если в разумные сроки предписание не будет выполнено, то в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РФ судья может принять решение о выставлении квартиры на торги. Новый собственник будет обязан провести ремонт так, чтобы планировка соответствовала техническому паспорту. Но расходы будут возложены на прежнего владельца.

Если заявитель проживает в перестроенной квартире по договору соцнайма, его по решению суда могут выселить, если последствия перепланировки не будут устранены. В этом случае обязанность привести жилье в безопасное для проживания состояние будет возложена на владельца — муниципалитет.

Повторное обращение в БТИ

В лучшем для заявителя случае строительно-техническая комиссия проверила состояние квартиры и пришла к выводу, что переделки не нарушают несущие конструкции здания, угроза обрушения отсутствует. Тогда вердикт суда будет в пользу заявителя.

Собственник получает резолюцию и повторно обращается в БТИ. Здесь обязаны выдать ему новый техпаспорт. При необходимости корректировки вносятся и в ЕГРН. Можно лично посещать каждую инстанцию или записаться на прием в МФЦ.

Возможное наказание за самовольно проведенную перепланировку

Если гражданин изменил конфигурацию стены, но при этом не затронул несущие конструкции дома, он будет оштрафован в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ на сумму 2-2,5 тыс. рублей.

Если по результатам перепланировки третьи лица заявят о том, что их законные права нарушены, нарушитель будет обязан компенсировать причиненный ущерб.

Если же незаконные действия привели к тому, что кто-то пострадал физически, прокуратура будет принимать решение о возбуждении уголовного дела в отношении нарушителя. Наказанием за самоуправство может стать лишение свободы на длительный срок.

Можно ли узаконить постфактум планировку, проведенную без разрешения?

Во многих случаях о наличии перепланировки знает только собственник. Факт не зафиксирован управляющей компанией или БТИ. Собственник не вызывал инженера и не проводил замеры. Одновременно он уверен, что перенос стены или изменение ее конфигурации не нанесло вред конструкции дома, не затронуло ничьи интересы.

В этом случае есть шанс обойтись без обращения в суд. Необходимо:

перепланировка квартиры
  1. Заказать разработку проектной документации. Она должна до сантиметра соответствовать сделанным изменениям. Индивидуальный проектировщик или бюро должны быть членами СРО и иметь действующий допуск.
  2. Собрать пакет документов. В него помимо чертежей и пояснительной записки включают документы, подтверждающие право собственности на объект.
  3. Написать заявление и обратиться с ним в жилищную инспекцию.
  4. После изучения документации получить разрешение на проведение изменений.
  5. Заключить договор на выполнение перестройки с какой-либо компанией и подписать с ней акт выполненных работ.
  6. Принять комиссию и продемонстрировать ей проведенную перепланировку.
  7. Получить положительный вердикт комиссии.
  8. Провести перерегистрацию в БТИ и ЕГРН.

В этом варианте есть свои «подводные камни». Комиссия может найти разногласия между представленным проектом и фактическим состоянием. Собственник получит предписание устранить недочеты.

Этот вариант не подойдет для ситуаций, когда перепланировка проведена с нарушениями положений ЖК РФ. К тому же он сопряжен со значительными расходами. Владелец экономит на оплате госпошлины в суд, но оплачивает не нужные ему услуги проектировщика и ремонтников.