Спор о вселении в жилое помещение – часто встречающийся случай конфликтов в сфере жилищного права. Юристы часто сталкиваются с нестандартными ситуациями и правовыми казусами. Как правило, граждане начинают чинить преграды по вопросам использования и пребывания в жилплощади родственникам и другим зарегистрированным лицам.
Когда возникают споры о вселении
Судебная и адвокатская практика перечисляет часто встречающиеся конфликтные ситуации между гражданами относительно совместного жительства и эксплуатации недвижимости:
Обладателя апартаментов не пускают в комнаты. Такое происходит при пребывании в доме родственников, друзей, знакомых бывшей супруги, имеющих прописку, если в квартире после ее приобретения остались прописанные в ней жильцы от предыдущего хозяина, в случае сдачи комнаты в аренду (пользователи не предоставляют свободное посещение апартаментов обладателем).
- В квартиру не пускают обладателя части имущества. Чинить барьеры для посещения и использования жилой зоны могут другие совладельцы или временные жильцы, получившие прерогативу эксплуатации по договору аренды.
- Человека, прописанного в доме, не пускают в него.
В последнем случае перед подачей иска о вселении в жилое помещение претенденту рекомендуется убедиться есть ли у него легальные основания для регистрации, имеют ли актуальность. Ярким примером является случай, когда отбывающий наказание человек возвращается из тюрьмы по прежнему адресу прописки, а там уже живут другие люди, купившие недвижимость.
Кто обладает законным правом на вселение
Преференцией на вселение в муниципальное жилое помещение обладает в первую очередь гражданин (наниматель), с которым муниципалитет заключил договор соцнайма. Согласно ст.70 ЖК РФ наниматель вправе с одобрения владельца поселить в апартаменты членов своей семьи. Причем подселение несовершеннолетних домочадцев не требует обретения согласия обладателя.
Если имущество относится к объектам частного владения, то действует другой алгоритм поселения. Право появляется на основании владения жилплощади или ее части, а также в доме могут поселиться квартиранты по соглашению аренды.
Если дело касается приватизированной площади, то учитывать следует законное основание на ее пользование лицами, написавшими отказ от участия в приватизации.
Порядок вселения в жилое помещение
Процедура может выглядеть различно в зависимости от ряда факторов:
- Если недвижимость находится во владении у муниципальной власти, то действует особый порядок вселения в жилое помещение. Изначально должно появиться легальное обоснование – заключение договора соцнайма. Поселиться в комнатах помимо нанимателя вправе члены его семьи. После подписания сторонами соглашения, в нем указываются лица, поселяющиеся совместно с квартиросъемщиком. Хозяин комнаты выдает справочное разрешение на регистрацию и поселение. Только после этого квартирант и его семья вправе получить прописку.
- Для доступа и пользования домовладением, находящимся в частной собственности, необходимо заручиться согласием всех совладельцев. Если один из них высказывает категорический отказ, то суд не вправе признать его неправомерным даже при отсутствии мотивации такого отрицания. Стоит отметить, что прерогатива несовершеннолетнего владельца доли, не обеспечивает гарантии обеспечения преференцией эксплуатации дома его родителей.
Власти вправе отказать в заселении при небольшой площади жилища (метраж на одного члена семьи меньше нормы при поселении нового жильца). Однако из правила есть исключение касательно супруга/супруги нанимателя, малолетних детей.
Основания для вселения
Основание для вселения в жилое помещение регламентировано нормами жилищного, гражданского и семейного законодательства РФ. Для разрешения вопроса по апартаментам необходимо предоставить документальное подтверждение правомерности своих требований.
При кратковременном заселении гражданину потребуется предъявить такой пакет бумажного сопровождения:
- соглашение о найме, о передаче в пользование, арендный договор;
- заявление лица, предоставляющего апартаменты;
- письменное согласие.
Разрешение может быть от хозяина при подселении в частное владение, от управляющей компании или попечительских органов при желании проживать в доме, находящемся под контролем этих учреждений. Согласие от предприятия, компании, руководителя при поселении в служебной комнате.
Для получения доступа и возможности проживания в муниципальном домовладении потребуются следующие документы для вселения в жилое помещение:
- Ордер, обеспечивающий прерогативу на поселение. Он выдается уполномоченными организациями – экжилфондом, департаментом жилищной политики.
- Соглашение о найме – социальном или на возмездной основе.
- Выписка из постановления исполнительного комитета об осуществлении опеки.
- Согласие нанимателя и других жильцов при заселении родственников.
Потерявшие трудоспособность родители вправе проживать совместно с детьми в государственном доме вне зависимости от нормы метража на человека.
Вселение граждан в жилое помещение, относящееся к частному владению потребует наличия следующей документации:
- Договоры на владение в зависимости от основания получения недвижимости – купли-продажи, мены, дарения, по праву ренты.
- Соглашение о проживании с обязательством осуществления ухода за владельцем. Действительно в случае возможности проживания квартиранта и владельца в разных комнатах.
- Свидетельство преемника наследственной массы.
- Арендное соглашение.
- Одобрение владельца недвижимости на подселение близких родственников.
В перечисленных ситуациях в уполномоченное учреждение по прописке жильцов потребуется заполнить заявление на вселение в жилое помещение.
Правовое регулирование вселения
Ст.40 Основного Закона государства закрепляет за любым человеком преференцию на кров и гарантирует ее защиту.
Нормы ГК РФ, касающиеся защиты интересов жильцов, процедуры заселения:
- Ст.292 фиксирует прерогативы членов семьи собственника на беспрепятственное пользование домовладением, а также обеспечивает защиту жилищной преференции несовершеннолетних детей, находящихся под опекой, при отчуждении недвижимости.
- Ст.679 содержит безусловную преференцию нанимателя по договору соцнайма на регистрацию и проживание его детей в предоставленном жилье.
- Ст.247 констатирует факт владения и пользования имуществом, находящемся в долевой собственности, по соглашению совладельцев. То есть для жительства человека потребуется разрешение других жильцов.
- Ст.304 устанавливает для обладателя недвижимости возможность предъявлять требование по устранению нарушений его интересов (пример – ограничение доступа в дом со стороны родственников или квартирантов).
- Ст. 558 устанавливает возможность для ранее пребывающих и прописанных в доме лиц на эксплуатацию после его реализации.
Ст.70 ЖК РФ закрепляет безусловное право отца и матери на подселение в апартаменты своих детишек, не достигших 18 лет, без получения обязательного разрешения со стороны остальных пользователей.
Завершение супружеской связи между родителями детей, проживающих в домовладении одного из них, не влечет прекращения прерогативы использования недвижимости в контексте правила ч.4 ст.31 ЖК РФ.
Не впускают в квартиру собственника
Странная, но распространенная ситуация, когда собственника не пускают в домовладение. Такое случается в результате конфликтов между родственниками или при сдаче в аренду.
Ст.209 ГК РФ закрепляет за владельцем преференции эксплуатации, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник недвижимости по закону обладает гарантированной преференцией эксплуатации. Поэтому при наличии препятствий со стороны других лиц вселение собственника жилого помещения возможно только в судебном порядке.
Однако до обращения в судебную инстанцию рекомендуется использовать следующие методы разрешения конфликта:
- Обратиться с заявлением в отдел полиции.
- Вызвать участкового для фиксации правонарушения. Возможно беседа с сотрудником поможет решить вопрос. Во всяком случае участковый составит протокол вызова, копию которого может получить заявитель. Этот документ можно прикрепить к иску как доказательство попытки мирного урегулирования спора.
- Вызов сотрудников МЧС. Они помогут вскрыть замки, и владелец сможет войти в жилье. Для начала процедуры следует предъявить документы о праве собственности.
- Привлечь как можно большее количество свидетелей, которые впоследствии на суде дадут показания.
- Направить письменную претензию с требованием о выселении.
В суд необходимо обратиться с иском по факту учинения препятствий в пользовании апартаментами. А если у проживающих в комнатах отпали правомерные основания пребывания в ней, то в заявлении указать просьбу об их выселении. При принятии положительного решения канцелярия суда выдаст исполнительный лист, по которому заявитель обращается в ФССП.
Судебный пристав в присутствии сотрудников правопорядка поселит владельца в его комнаты по акту, а утративших право эксплуатации людей – выселит.
Если нарушители вздумают вновь отселить владельца, то к ним будут применены нормы ст.17.15 КоАП РФ – штрафная санкция от 1 тыс. руб. до 2,5.
Не впускают в квартиру по прописке
Все преференции на проживание обусловлены рядом факторов:
- Жилье находится в частном владении или принадлежит муниципалитету.
- Основание притязаний – регистрация в качестве родственника при нынешнем владельце жилища, договор найма или бесплатной эксплуатации, без договора, или в период пребывания квартиры в собственности государства.
Если у претендента имеется выписка из книги учета о действительной прописке, то вселение в жилое помещение возможно через суд.
Однако перед подачей искового обращения рекомендуется реально оценить собственное положение. По факту заявки об исключении препятствий владелец дома, скорее всего, подаст встречное обращение о признании претендента потерявшем преференцию эксплуатации недвижимости и ликвидации прописки.
Заявление по факту чинения препятствий в пользовании жилым помещением
При избрании судебного порядка для защиты нарушенных прав необходимо составить заявление.
В документе указывается следующая информация:
- Полное название суда, в который направляется обращение.
- Персональные данные участников разбирательства.
- Обстоятельства дела. Здесь перечисляются все факты правонарушений, место и время их совершения. Не забыть прописать о предпринятых попытках досудебного урегулирования конфликта. Предоставить доказательства обращения за помощью к правозащитным органам.
- Опись приложений. Сюда входят все сопроводительные бумаги – выписка из ЕГРН, дубликат паспорта и протоколов вызова участкового, отказ в инициировании уголовного дела.
Обращение подается в районный суд по месту проживания ответчика. Оплачивается госпошлина в размере 300 руб., поскольку не содержит претензий имущественного характера.
Владелец в ходе разбирательства обязуется доказать факт незаконного вселения в жилое помещение при его действительном наличии (обманным путем через недобросовестных риелторов, при наличии угроз расправы и оказания давления на владельца), создание препятствий для открытого доступа, попытки мирного урегулирования спора.
Особенности вселения граждан по решению судебных органов
После рассмотрения дела собственник комнат обычно получает решение суда о вселении в жилое помещение. Однако одного решения суда не всегда достаточно для реального его исполнения.
Выигравшей стороне необходимо совершить ряд действий:
- получить оригинал исполнительного листа;
- составить обращение о возбуждении исполнительного производства;
- после начала производства дождаться процедуры принудительного выселения.
После завершения работы приставов документ возвращается заявителю.
Принудительное вселение
Принудительное заселение представляет собой меры по обеспечению беспрепятственного доступа в домовладение заявителю. Эти меры производятся сотрудником ФССП. Сначала специалист назначает срок для добровольного исполнения обязательства, направляет извещения о штрафах, принудительном подселении.
Процедура осуществляется в присутствии свидетелей. Составляется акт. В документе содержится предупреждение о запрете чинения препятствий.
Затем на протяжении 2-х месяцев пристав проводит плановые и внеплановые проверки исполнения обязательств. При наличии нарушений к ответчику применяются меры административного воздействия.
Таким образом, жилищные споры относительно пользования домом разрешаются в судебном порядке при невозможности решения конфликта мирным путем. Заявителю необходимо доказать факт ограничений на посещение. Для этого подойдут свидетельские показания, фотоизображения, видео, протоколы участкового.