Устранение нарушения прав владельца земельного участка

Нарушения прав владельца земельного участка могут быть самыми различными — препятствия в пользовании участком, самозахват, сужение границ. В таких ситуациях устранить ущемление прав поможет негаторный иск, являющийся эффективным способом защиты.

Самовольный захват земли

Пользование наделом чужими людьми без ведома и разрешения хозяина относится к захвату земельного участка. Владеть и пользоваться земельным наделом вправе граждане и юридические лица. Владение может быть как на временной основе, так и на постоянной, за определенную плату или безвозмездно.

 Действующее законодательство предусматривает такие легальные способы эксплуатации участка:

1. Аренда земли.
2. Пользование после заключения договора купли-продажи.
3. Получение надела в рамках перехода имущества по наследству.
4. Приобретение территории у муниципальной власти в рамках процедуры публичных торгов.

ЗК РФ и ГК РФ предусматривают и иные способы правомерного землепользования. Каждый названый вариант эксплуатации земли дает преференцию защиты прав владельца земельного участка. Вне зависимости от того, постоянный собственник или временный эксплуатируют надел.

О самовольном захвате земельного участка соседом можно говорить при наличии следующих ситуаций:

• владелец территории действует противозаконно – сосед решил перенести границу своего участка, чуть захватив территорию соседнего надела;
• возведение постройки, часть которой переходит на смежную землю или намеренное строительство сооружения такого метража;
• размещение личного имущества на местонахождении ближней делянки без одобрения владельца этого надела;
• осуществление деятельности на чужой местности без наличия договора об аренде земли или приобретении в собственность;
• ведение коммерческой деятельности на земле без оформленной документации, дающей право заниматься предпринимательством.

Хозяин земли вправе выдвинуть нарушителю требования о ликвидации затруднений для пользования личным имуществом. При игнорировании просьбы необходимо защитить права собственника земельного участка другими, прописанными в законе методами.

Как устранить препятствия в пользовании земельным участком

По нормам гражданского законодательства владельцы земельных участков имеют право на защиту от посягательств третьих лиц на их землю.  Если кто-то устанавливает барьеры в эксплуатации земельного надела, то средства самозащиты станут малоэффективными (разбирать забор или построенное на наделе здание слишком трудоемко и затратно). В таких случаях рекомендуется обратиться за защитой прав собственника земли в судебную инстанцию.

Разрешением таких  конфликтов занимается районный суд. Иск подается по месту проживания ответчика, нахождению участка. Подать заявление о захвате земельного участка или факте другого препятствия вправе собственник надела, а также временный пользователь – арендатор.

В тексте документа следует зафиксировать:

• название суда, куда адресуется обращение;
• личные сведения о лице, которое нарушает закон;
• данные об объекте спора;
• обстоятельства, говорящие о наличии ограничений в эксплуатации надела;
• доказательства попыток мирного разрешения конфронтации;
• требования заявителя (например, истребование земельного участка из незаконного владения);
• доказательства существования препятствий.

К заявлению прилагается подтверждающая слова доказательственная основа, состоящая из фотоизображений, видеозаписей, свидетельские показания, акты контролирующих учреждений. Помимо этого представляются документы, свидетельствующие о попытках мирного разрешения вопроса – претензии, письма, извещения.

Значение будут иметь заключения земельных экспертиз, доказывающих наличие правонарушений. В ходе заседаний судья вправе привлекать таких специалистов для разъяснения специальных вопросов.

Если исковое обращение подлежит удовлетворению, то в решении суда указываются конкретные меры, которые ответчик обязан предпринять для устранения ограничений:

1. Снести за свои деньги незаконно возведенный забор, сооружение, зеленые насаждения.
2. Прекратить эксплуатацию чужого участка.
3. Перенести межу в соответствии с межевыми обозначениями.

Также по определению суда могут отменить ранее действующий акт властного учреждения, ограничивающего привилегию пользования наделом.

Владелец земли вправе потребовать материального возмещения. Это может быть упущенная выгода, расходы на проведение экспертизы, затраты на почтовые отправления и услуги представителя.

Когда возникают препятствия

Права владельцев земельного участка в отношении целевого использования надела нарушаются при наличии препятствий.

К таким ограничениям по эксплуатации можно отнести:

• возведение ограждений, создающих препятствие свободного прохода на территорию (забор на чужой земле);
• строительство здания полностью или частично занимающего смежный участок;
• наличие немотивированного запрета на использование земельного надела;
• захват всего участка или его части.

При таких обстоятельствах законный владелец лишен полноценного права собственности.

Как разрешают споры об определении местоположения участка

Нередко между соседями смежных участков возникают споры о границах наделов. Защитить границы участка можно в ходе мирных переговоров, а если это не помогает, то самым верным способом станет обращение в суд.

Заявителю рекомендуется приступить к следующим действиям:

1. Если в выписке из реестра выявлена ошибка, необходимо направить в ведомство заявление об исправлении. К обращению прикрепляются документы. Сотрудники Росреестра на протяжении 3 дней с момента получения обращения проведут проверку, в результате которой вправе принять сведения и подкорректировать неточность или отправить заявку без удовлетворения, не выявив ошибок в выписке.
2. Провести уточнение межевых пределов относительно смежных наделов. Наличие заключения эксперта поможет доказать свои притязания в суде, а может и вовсе не потребуется разбирательство и соседи пойдут на мировую.

Для проведения межевания приглашается кадастровый инженер. О своих намерениях следует известить заинтересованных участников – владельцев участков, граничащих с наделом заявителя. Уведомление должно быть отправлено не позже 7 дней до начала измерительных работ.

По завершении проверки составляется акт согласования, который подписывают соседи вместе с заявителем. Если один из участников будет отсутствовать в ходе процедуры, то впоследствии поставить подпись он сможет в офисе у кадастрового инженера, проводящего замеры. Если сосед игнорирует или отказывается подписывать документ, то об этом ставится надпись (статья 43 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Затем составляется исковое заявление и прикрепляются все документы, способные доказать позицию заявителя. После вынесения судебного решения у ответчика есть 30 дней для подачи апелляции.

Решение суда направляется в Росреестр, где происходит исправление неточностей или перерегистрация права собственности (актуально при истребовании земельного участка из неправомерного владения).

Что такое негаторный иск

Негаторный иск регламентирован гражданским законодательством. Под ним следует понимать способ защиты нарушенных преференций владельцев, не связанных с лишением права собственности. К таким ситуациям можно отнести ограничения в возможности эксплуатации и распоряжения земельным наделом. Данная возможность зафиксирована в ст.304 ГК РФ.

В роли субъекта негаторный иск подразумевает владельца имущества, чьи интересы нарушаются. Объектом считается правонарушение, в отношении которого осуществляется защита, устраняются препятствия.

Негаторный иск вправе быть предъявлен при отсутствии между сторонами договорных и обязательственных отношений.

Срок давности негаторного иска

Защита прав негаторным иском имеет большое преимущество, поскольку не действует срок исковой давности. Данный вид искового заявления можно подать во все время наличия ограничений касательно прав эксплуатации и распоряжения собственностью.

Таким образом, суд обязан в любое время принять к рассмотрению обращение, не связанное с лишением владения, а лишь при наличии ограничений в использовании. Мотивом для отсутствия срока исковой давности выступает то, что человек владеет имуществом даже при наличии нарушений.

Составление негаторного иска

В законодательстве не предусмотрено общепринятой формы для составления обращения.

Однако при формировании текста рекомендуется придерживаться четкой структуры изложения материала и указать необходимые для разбирательства сведения:

1. В «шапке» обращения фиксируется наименование суда, адрес местонахождения, персональные сведения сторон процесса.
2. Посередине обозначается название иска с кратким изложением сути.
3. Основной текст документа включает описание сложившейся ситуации. Обстоятельства дела.
4. Выдвигаемые требования.

Стоит заметить, что данный вид обращений не предполагает наличие материальной составляющей – требований по возмещению затрат. В завершении иска ставится список приложений, число и подпись.  К заявлению истец прилагает дубликаты доказательственных бумаг.  Ниже представлен образец такого искового заявления.