Защита прав потребителей в долевом строительстве

Защита прав потребителей в долевом строительстве

При заключении договора между дольщиком и застройщиком их правоотношения могут регулироваться рядом законодательных актов. Основной из них – ФЗ №214, посвященный долевому участию в возведении многоквартирных домов и других объектов. Однако, помимо него, к сделкам, сопровождающимся привлечением средств граждан, применяется всем известный Закон №2300-I о защите прав потребителей.  Актуально это не во всех случаях, поэтому вопрос о действии вышеуказанного закона требует детального анализа.

Применяется ли закон о правах потребителей при долевом строительстве

Для того чтобы выяснить, каким образом осуществляется защита прав участников долевого строительства и применим ли при этом законодательный акт №2300-I (далее ЗоЗПП) необходимо, в первую очередь, разобраться в основных понятиях и документах.

Итак, ЗоЗПП является основным актом, регулирующим отношения между покупателями и продавцами товаров, а также услуг. Данный документ содержит права и обязанности как потребителей, так и поставщиков, изготовителей, реализаторов продукции. Но применим ли данный Закон при осуществлении защиты прав дольщиков? Для получения ответа на это вопрос следует обратиться к ФЗ № 214, а, точнее, конкретно к п.9 ст.4.

защита прав потребителейВ документе сказано, что Закон №2300-I применим к отношениям, которые вытекают вследствие заключения договора долевого строительства (далее – ДДУ) в случае, если спорный вопрос не регулируется ФЗ 214. По факту, оба документа могут применяться как в отдельности, так и совместно. Здесь все зависит от конкретных обстоятельств.

Вместе с этим, дольщики, по сути, одновременно являются и инвесторами, вкладывающими деньги в собственное жилье, и теми же потребителями услуг строительного подрядчика. Ведь возведение дома – такая же услуга, как и ремонт, доставка и прочие. А это значит, что на дольщиков также распространяется Закон оЗПП, который, в первую очередь, призван защищать более слабую и уязвимую сторону. А такой стороной и является потребитель.  То есть, как не трактуй понятие ДДУ и как не именуй его участников, ЗоЗПП будет действовать в любом случае при условии, если в качестве потребителя услуг выступает физическое лицо.

Обратите внимание! Когда заключается ДДУ между гражданином и юридическим лицом (или ИП), то при нарушении условий последним и отстаивании своих интересов первым в суде, актуально также применение статей ГК РФ. Физическое лицо может, помимо неустойки, взыскать компенсацию за моральный вред. При этом доказывать факт того, что участник «настрадался» на определенную сумму нет необходимости. Достаточно факта нарушения обязательств со стороны застройщика.

Некоторые недобросовестные подрядчики пытаются убедить потребителей в том, что при заключении договора ДДУ защита прав дольщиков по договору долевого строительства статьями оЗПП не регламентируется. Однако это всего лишь очередная попытка исполнителя ввести в заблуждение, сыграв на юридической неграмотности граждан.

Для чего это вообще делается? Да хотя бы для уменьшения размера штрафов и пени при разрешении спора в досудебном порядке. Ведь, в соответствии с ФЗ 214, она значительно меньше, чем та, что прописана в ЗоЗПП. Да и предложив наивному потребителю деньги в добровольном порядке, подрядчик может сильно занизить полагающуюся в связи с нарушениями сумму. Но об этом подробнее расскажем чуть позже.

Стоит помнить и о том, что во всех правилах существуют исключения, поэтому следует обратить внимание на случаи, когда ЗоЗПП применить не получится. К ним относятся следующие:

  • В качестве дольщика выступает юридическое лицо;
  • Инвестор вкладывает деньги не в строительство жилья, а в возведение квадратных метров с целью их дальнейшего использования в коммерческих целях (например, дольщик хочет в будущем переоборудовать квартиру в офисное помещение, магазин, предварительно переведя м2 в нежилой фонд);
  • Если имел место быть договор другого типа, отличного от ДДУ и не предполагающего исполнения сделки по привлечению денег граждан для возведения многоквартирного дома.

Ответственность застройщика перед потребителем

Одним из механизмов защиты прав участников долевого строительства является привлечение подрядчика к ответственности.  Это можно сделать в случае, если он нарушает условия договора ДДУ.

ФЗ 214 гласит, что инвестор вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при следующих обстоятельствах:

  • Объект не сдан в течение двух месяцев после окончания срока, предусмотренного ДДУ;
  • Были существенно нарушены показатели качества жилья;
  • Застройщик не устранил недостатки объекта в установленное время;
  • Стройподрядчик отказался продлевать банковское поручительство.

Если договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе потребителя услуг, то исполнитель обязан возвратить уплаченные деньги в счет цены ДДУ и уплатить пени.

Условия договора, нарушающие права потребителей

Защита прав потребителей в долевом строительствеПри долевом строительстве защита прав потребителей обеспечивается как законодательными актами, так и условиями договора. Но нередко встречаются случаи, когда правомочия участников-граждан существенно нарушаются путем включения в ДДУ ущемляющих интересы потребителей условий. Последние не соответствуют, а, точнее говоря, во многом противоречат правоустанавливающим документам РФ.  В качестве примеров подобных условий можно привести следующие:

  • инвестору прямо запрещается отказаться от ДДУ при условии возмещения расходов застройщику в полном объеме (понесенных фактически);
  • нарушается максимально дозволенный законодательством срок просрочки сдачи объекта, по истечению которого участник может расторгнуть договор без согласия второй стороны (в одностороннем порядке);
  • в договоре указывается более длительный промежуток времени, в течение которого исполнитель обязан возвратить деньги участнику при расторжении ДДУ;
  • ДДУ позволяет подрядчику самостоятельно и без согласования со второй стороной менять цену договора;
  • в ДДУ указываются не соответствующие закону основания, по которым подрядчик может отказаться от исполнения договора.

На заметку! Если у участника строительства вследствие исполнения ДДУ или его пунктов, нарушающих его права, возникли убытки, то исполнитель обязан их возместить. Если такое требование не удовлетворяется в добровольном порядке, то гражданин вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. Также участник может потребовать в исковом заявлении выплаты пени и компенсации морального вреда.

Подсудность по закону о защите потребителей

Защита прав обманутых дольщиков осуществляется, как правило, в судебном порядке, так как нередко с недобросовестными исполнителями уладить конфликт путем досудебного урегулирования не получается в силу разных причин. Некоторые подрядчики попросту не могут выполнить свои обязательства из-за банкротства, например. Но встречаются и более неприятные случаи, когда исполнитель изначально не собирался выполнять условия договора, стремясь нажиться на участниках и обмануть их.

Последнее обстоятельство – повод для начала разбирательства со стороны представителей закона и, возможно, возбуждения уголовного дела по статье «Мошенничество». Если же признаки состава преступления не будут усмотрены, то участнику строительства-физическому лицу необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.

Заявление может быть подано:

  • по месту жительства;
  • адресу расположения объекта;
  • местонахождению застройщика.

Обратите внимание! Если сумма иска не превышает 1 млн. руб., то уплачивать госпошлину истцу не нужно.

Неустойка

защита прав участников долевого строительстваВзыскание неустойки с застройщика может производиться на основании ФЗ №214 либо в соответствии с ОЗПП. Начнем с первого варианта. Итак, для расчета следует использовать такую формулу: стоимость объекта недвижимости по ДДУ*количество просроченных дней*1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Здесь необходимо учитывать, что значение ставки изменяется время от времени. Но сейчас в интернете легко можно найти онлайн-калькулятор и, воспользовавшись им, все подсчитать. По общим правилам неустойка рассчитывается, начиная с первого дня просрочки сдачи объекта либо со дня иного нарушения, предполагающего финансовую ответственность исполнителя.

К сожалению, большинство неблагонадежным стройподрядчиков не спешат расставаться  с деньгами и, как следствие пени либо вовсе не выплачивают, либо делают это крайне неохотно и на невыгодных для инвестора условиях.

Если неустойку взыскать не удалось, то следует обращаться с иском в суд. Это может быть, как инстанция общей юрисдикции, так и арбитражный суд. Но последний вариант актуален лишь при условии заключения цессии (уступки правомочий юридическому лицу, которое сможет обратиться в Арбитраж).

Что касается неустойки в соответствии с ЗоЗПП, то за несоблюдение сроков сдачи, исполнитель обязан уплатить целых 3% от цены договора. Причем за каждый просроченный день. Но, как правило, при разрешении споров между гражданами-инвесторами и исполнителями в суде, пени рассчитывают, опираясь на ФЗ 214.

А вот при нарушении допустимого срока, выделенного на устранение недостатков в отношении качества объекта, пени составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. И данная неустойка применяется при судебном взыскании пени.

Штраф

Выплаты компенсаций дольщикам не ограничиваются одной лишь неустойкой. В соответствии с ЗоЗПП участник строительства может взыскать с застройщика еще и штраф. Он составляет 50% от суммы, присужденной судом, что прописано в ст. 13 вышеуказанного Закона.

Если истец выигрывает дело о взыскании пени, то штраф присуждается от ее суммы. Если же рассматривается иск о возврате уплаченных денег, то штраф исчисляется от стоимости объекта строительства (уплаченной ранее суммы и подлежащей возврату).

Судом может быть занижена как сумма неустойки, так и штрафа. Обосновывается это нередко рядом фактов, подтверждающих стремление стройподрядчика к урегулированию конфликта и разрешению ситуации. Например, если исполнитель вернул часть денег, то сумма штрафа вполне может быть уменьшена. Все же, главная цель суда заключается вовсе не в обогащении инвесторов, а в предотвращении нарушений со стороны подрядчиков путем соразмерного наказания за совершенные незаконные действия.

Взыскание компенсации

Ст. 15 ЗоЗПП гласит о том, что обманутый дольщик может взыскать компенсацию морального и (или) физического вреда, который можно истребовать в суде.  Для взыскания средств инвестор должен доказать на процессе, что именно вследствие правонарушений со стороны подрядчика он претерпевал страдания. Исходя из судебной практики, можно однозначно заявить, что серьезной суммы взыскать не получится. Обычно назначается небольшая компенсация, не достигающая и 50 тысяч рублей.