Взыскание долга по договору аренды

Не всем арендаторам попадаются чистоплотные и добросовестные квартиросъемщики, которые платят в полном объеме и в срок. Зачастую именно неплатежеспособность квартирантов — главная причина, по которой наймодатели решаются расторгнуть договор аренды и выселить жильцов со своей жилплощади, передав требования о взыскании долга в суд по месту жительства.   Следует помнить, что чем быстрее вы предпримите обязательные и решительные шаги, тем легче будет сделать возврат долга за аренду.   Всю процедуру можно разделить на три этапа:  

1. Мирное урегулирование конфликта. Сначала пробуют решить вопрос путем телефонных звонков должнику, далее — назначают встречи, и заканчивают отправкой претензии, в которой требуют внести арендную плату до определенного числа.
2. Судебное разбирательство. Стоит знать, что нельзя сразу перейти на этот этап взыскания, не пройдя процессуальный порядок (пункт 1). Только в случае фиаско на первом этапе, необходимо готовиться к суду: собирать доказательство, обязательный пакет документов, составлять иск.
3. Исполнительное производство. Если судья вынес решение в пользу взыскателя, то после того как решение вступит в законную силу и будет готов исполнительный лист, документы относят судебным приставам. Заявление можно написать в кабинете у сотрудника или у себя дома. Образец заявление на возбуждение исполнительного производства доступен на официальном сайте судебных приставов.

 

Необходимые документы для взыскания долга на первом этапе

Для процессуального порядка не требуется много документов. Достаточно будет:

• копии договора на аренду;
• составленная претензия.

В соответствии с законом отправка претензии с требованием об уплате долга — юридически обязательная процедура. Такой документ можно составить от руки и отправить по почте заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. Даже если получатель не получил претензию или получил, но проигнорировал, для суда вы все равно прошли обязательный процессуальный порядок. Что необходимо прописать в претензии:

• дата и место составления документа;
• наименование и номер/дата договора об аренде;
• данные и реквизиты сторон;
• сумма просроченной задолженности по арендным платежам;
• начисленные проценты за пользование чужими деньгами, штрафы, неустойки (если это прописано в договоре).

 

Необходимые документы для взыскания задолженности по аренде

Когда с должником договориться не удалось, переходят на этап судебного взыскания долга. Для этого необходимо:

• сделать ксерокопии паспорта заявителя или представителя;
• оформить нотариальную доверенность, если потерпевшую сторону будет представлять юрист или другое лицо;
• договор аренды со всеми дополнительными соглашениями, если такие присутствуют;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доказательство мирного урегулирования конфликта;
• исковое заявление.

Если одна из сторон — физическое лицо, то заявление с требованием о взыскании суммы до 50 тыс. рублей подают в мировой суд, более 50 тыс. рублей — в районный суд. В случае если судится собираются два юридических лица, то заявление подают в арбитражный суд. Составлять исковое заявление необходимо стандартно, придерживаясь некоторых обязательных правил:

1. Деловой стиль письма и оформления.
2. Краткость изложения ситуации и обоснованность требований.
3. Дата и подпись.
4. В шапке заявление прописывают наименование суда, куда подают заявление, данные истца и ответчика с контактным номером телефона.

Подготавливают столько копий заявлений, сколько участвующих лиц в деле.  

Необходимые документы для взыскания долга по договору аренды на этапе исполнительного производства

Перед тем как идти к судебному приставу, соберите следующий пакет документов:

• свой паспорт;
• решение судьи;
• исполнительный лист;
• заявление о возбуждении исполнительного производства.

После принятия ваших документов, пристав начнет процесс взыскания. Он может наложить арест на недвижимость, автомобиль, банковские счета должника. Если сумма задолженности составляет менее 50 тыс. рублей, то взыскать сумму со счета вы можете самостоятельно. Для этого обратитесь по официальному месту работы должника с заявлением об удержании взыскиваемой суммы с его дохода. Пакет документов будет тот же, что и для судебного исполнителя. Для некоторых людей инициирование взыскания долга — дело неудобное и хлопотное. Рекомендуем обращаться к юристам еще до начала судебного взыскания.  

Судебная практика

Но не всегда у арендадателй получается взыскать долг. Рассмотрим один такой реальный случай. Все данные истца и ответчика изменены.

1. 8 июля 2014 года в районный суд г.Краснодар обратилась Мурина А.П. с исковыми требованиями к Кировой М.П. о взыскании с нее 460 тыс. рублей.
2. По материалам дела истец 02.10.12 года заключила с ответчиком договор аренды коммерческого помещения. Контракт заключен сроком до 02.10.13 года. Истец обязался предоставить имущество, а ответчик обязался платить арендную плату до 15 числа каждого месяца.
3. 06.03.13 года ответчик расторгла договор аренды, по мнению истца это действие неправомерно, так как в помещение отсутствуют дефекты, препятствующие использованию помещения по назначению.
4. Гражданско-правовые отношения между сторонами длились до 02.10.13, и за этот период истец на всех законных основаниях имеет право получить деньги за сдачу своих квадратных метров ответчику.

Ответчик ответила возражением и подала заявление об отказе в удовлетворении иска в полном объеме и просит суд взыскать с истца судебные издержки, включая ее расходы на адвоката. В своем возражении ответчик признала факт заключения договора аренды, но ей пришлось расторгнуть его по причине низкой температуры в помещении и трудного доступа к оборудованию климатического контроля, что также было опасно для нее в связи с беременностью на поздних сроках. Истец был проинформирован о проблемах с отоплением ответчиком несколько раз, сначала устно, а потом письменно. По мнению ответчика, отсутствие нормального теплового режима в помещение, является дефектом и служит причиной для расторжения договора. Ответчик также предъявил требование о взаимозачете, признав требования уплаты арендной платы за март справедливыми, однако из этой суммы необходимо вычесть 240 тыс.рублей, которые ответчик внесла на счет арендодателя в качестве депозита. Суд определил следующее:

1. 2 октября 2012 года стороны заключили договор аренды на коммерческое помещение.
2. Стороны согласовали ежемесячную арендную плату, подлежащую уплате авансом до 15 числа каждого месяца. Кроме того, ответчик был обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией помещений, в частности, оплату за потребление холодной воды — по счетчикам, центральное отопление, потребление электроэнергии — по показаниям счетчиков и по вывозу бытовых отходов — в соответствии с тарифом поставщика услуг.
3. Ответчик, как арендатор, заявил, что помещение находится в хорошем состоянии и подходит для согласованного использования, не заявив никаких возражений против состояния или внешнего вида объекта. Более того, ответчик внесла на депозит в качестве залога 240 тыс. рублей.
4. Стороны договорились, что арендатор может расторгнуть договор, если в помещении есть дефекты, препятствующие его использованию .Ответчица выявила эти дефекты и предложила истцу их устранить в течение 14 дней. Но арендодателем это сделано не было. Отсутствие нормального теплового режима в занимаемом помещение доказывает протокол независимой экспертизы, которая провела ответчик с помощью специализированной организации.
5. 06.03.13. Ответчик расторгла договор с арендодателем в одностороннем порядке и больше не вносила арендных платежей на счет истца. Арендодатель был уведомлен о расторжении в письменной форме. .

Рассмотрев дело и выслушав доводы сторон, суд решил отказать в требованиях истца о взыскании арендной платы за период с 06.03.13 по 02.11.13, посчитав расторжение договора правомерным. Законные требования об уведомлении арендодателя были соблюдены. Принимая вышеупомянутое решение, Суд опирался на представленные сторонами документы, правдивость и достоверность которых не были должным образом подвергнуты сомнению, а также на показания свидетелей об обстоятельствах прекращения договора аренды между сторонами, использование арендуемого помещения и температура в нем. Суд также принял к сведению доказательства экспертного заключения. Подготовленное заключение было однозначным, эксперт логично и убедительно ответил на возражения сторон. В настоящем деле спор между сторонами сводился к тому, действительно ли ответчик расторг договор аренды с истцом и, следовательно, обязан ли он произвести платеж в размере, заявленном в иске. Ответственность за состояние арендуемого ответчиком помещения определяется законом, который гласит, что домовладелец должен доставить объект арендатору в состоянии, пригодном для согласованного использования, и поддерживать его в таком состоянии в течение всего срока аренды. В соответствии с положениями договора аренды между сторонами, арендодатель сдал помещение арендатору на период со 2 октября 2012 г. по 2 октября 2013 г., за что ответчик обязался платить арендную плату. В дальнейшей части договора стороны договорились, что арендатор может расторгнуть договор, если в помещении есть дефекты, которые не позволяют его использовать в соответствии с его предполагаемым использованием, указанным в договоре, которые не были устранены арендодателем. По мнению суда, положения договора, заключенного между сторонами, являются законными и, зная о вытекающих из него правах и обязанностях, стороны заключили его добровольно. Однако это не исключает применения положений Гражданского кодекса . Если на момент передачи арендатора предмет имел дефекты, препятствующие использованию предмета, предусмотренного в договоре, или если такие дефекты возникли позже, и арендодатель, несмотря на полученное уведомление, не устранил их своевременно, или, если дефекты не могут быть устранены, арендатор может расторгнуть договор аренды без соблюдения сроков уведомления. Более того, если недостатки арендованного помещения таковы, что они угрожают здоровью арендатора, членов его семьи или его сотрудников, арендатор может расторгнуть договор аренды без уведомления, даже если он знал о недостатках в то время заключения договора. В случае выявления недостатка, ограничивающего согласованное использование предмета аренды, арендатор, если этот недостаток не устранен арендодателем, имеет право расторгнуть договор, и в случае, если недостатки препятствуют использованию предмета аренды в порядке, указанном в договоре, арендатор имеет право выбора, применить ли немедленное расторжение договора. Согласно прецедентной практике Верховного суда, поддержание слишком низкой температуры в помещении может создать реальную и объективную угрозу для здоровья людей, живущих в нем. Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом установленных обстоятельств подачи заявления о расторжении договора с подтверждением почтовых расходов, приложенных к документам, следует учитывать, что ответчик фактически расторг договор аренды в марте 2013 года, и, следовательно, последствия этого иск должен был быть незамедлительным, она не была обязана платить арендную плату за те месяцы, когда контракт уже был расторгнут. Ответчик признал, что истцу причитается согласованная арендная плата за март, которая должна быть вычтена из депозита, уплаченного ей при заключении договора. Поскольку предметом обоих уже удовлетворенных требований являются деньги, в результате заявления о зачете, выдвинутого ответчиком, они аннулируют друг друга до суммы меньшего требования. Таким образом, на основании вышеупомянутых положений иск был отклонен.