Взыскание на земельный участок | Коллегия юристов и адвокатов "Правое Дело"

При исполнении производства по взысканию с должников в ряде случаев возможно предпринять взыскание на земельный участок, но только через судебную процедуру.

Отобрать землю в судебном порядке можно в следующих случаях:

удовлетворение интересов залогодержателя;
если денежных средств у должника недостаточно, чтобы покрыть всю сумму долга.

Если пристав, действуя в рамках исполнительного производства, найдет у должника земельный участок, на который возможно сделать обращение взыскания на землю, он:

наложит арест на участок и издаст приказ, запрещающий совершение каких-либо действий с ним (продажа, аренда, дарение);
подаст прошение в суд об изъятии земельного участка;
если суд примет положительное решение, пристав произведет оценку участка и выставит на торги.

Стоит знать, что погасить задолженность перед кредитором за счет заложенного имущества должника без обращения в суд исполнители могут, если в договоре об ипотеке, заключенном между должником и залогодержателем, это предусмотрено.

Основания для взыскания на землю

Порядок конфискации и реализации земельных участков в залог регулируется Законом.

Есть и ограничения в обращении взыскания на земельные участки. Взыскать невозможно, если:

есть другое имущество у должника, которое возможно продать;
имущество находится в государственной или муниципальной собственности;
имущество заложено по нескольким обязательствам (исключение, когда заинтересованное лицо является единственным залогодержателем. При наличии несколько залогодержателей, первый, у которого находится эта земля в залоге, имеет приоритетное право)
земельный участок с/х назначения, переданный должнику для строительства индивидуального дома, дачи, приусадебного участка и занимающийся сельским хозяйством и т.п.

Взыскать возможно, если:

на земле нет никаких строений;
у должника нет других имущественных прав;
земля находится в залоге у заинтересованного лица, перед котором у должника есть обязательства.

Как реализуется имущество

Оформление заложенной недвижимости возможно в судебном и во внесудебном порядке. Второй способ применяется только к жилым помещениям. Обратить взыскание на участок возможно только через суд.

Пристав может продать землю и покрыть тем самым задолженность ответчика.

Если стороны приняли решение о проведении публичных торгов, они организуются в форме открытых или закрытых торгов в зависимости от места нахождения имущества.

При наличии уважительных причин суд может отложить начало продажи залога.

Перед тем как начать реализацию земли, пристав устанавливает начальную цену покупки. Начальная цена может быть определена в ипотечном договоре или в результате оценки. Пристав может привлечь оценщика, если по каким-либо причинам невозможно оценить участок без помощи специалиста.

Деньги, полученные от реализации, перечисляются на счет Федеральной службы судебных приставов, а сотрудник службы, который ведет исполнительное производство, будет их распределять по всем кредиторам должника в равной степени.

Смотреть все

Порядок взыскания на земельный участок

При нахождении у должника земельного участка и при отсутствии условий, которые не дают право наложить арест на землю, пристав подает заявление в суд об ограничении пользования землей.

Само заявление производится по общим правилам, установленным в ГПК РФ.

Если заявитель подал заявление об ограничении доступа к урегулированному участку должника, но без требования о возврате основной суммы долга, это будет считаться заявлением материального характера. Сумма обязательства государства будет исходить из суммы долга, которую заявитель намерен покрыть при реализации земельного участка.

Если требование об ограничении доступа к земле применяется после спора о взыскании общей задолженности или одновременно с ним, оно будет считаться заявлением неимущественного характера.

Оценка и взыскание могут производиться в суде, добровольно или по принуждению собственника.

Если должник — организация

В случае, когда должник — предприятие любого назначения, на суде представлять его интересы будет официальный представитель по доверенности.

Изъять землю пристав сможет только ту, на которое зарегистрировано право собственности этого предприятия, т.е земля, находящаяся на балансе компании. Как и в случае с гражданскими лицами, если предприятие не в силах погасить задолженность перед кредиторами или перед государством, пристав сначала арестовывает землю, оценивает и реализует ее по всем правилам исполнительного производства. Но перед этим ему необходимо получить соответствующее решение у суда.

Стоит отметить, если компания готова погасить задолженность другим способом, например, за счет другого своего имущества или активов компании, то пристав совершает действия по предложенному должником варианту. В таком случае земля остается во владении предприятия.

Обращение взыскания на землю юридического лица — это крайняя мера, к которой может прибегнуть пристав и суд. Вообще, взыскание любого рода активов с любой организации происходит в порядке очередности. Если после реализации всего найденного имущества, долг закрыть не получилось, то только в таком случае запускается процесс по взысканию на землю.

Любой судебный пристав-исполнитель должен руководствоваться законом об ИП. Согласно ему, пристав должен действовать так:

Сначала найти и реализовать движимое имущество компании, которое не используется для производства, реализации товаров или не используются для оказания услуг.
Если из первого пункта имущества не хватило или его не существует, служащий реализует имущество, которое не используется для получения прибыли и тд.
Если и этого недостаточно, исполнитель обращает взыскание на недвижимость, так же как в первых двух пунктах, не использующих для оказания услуг и т.д.
Четвертый на очереди этап, когда все остальные были проведены безуспешно — это взыскание на товары, сооружения, производственные комплексы, ценные бумаги.
Когда пристав не обнаружил имущество, он вправе обратиться в инстанцию с исковым заявление на изъятие земли.

Такой принцип очередности, который должны соблюдать все служащие исполнительной власти, прекрасно показало дело, которое рассматривал Арбитражный суд МО.

Из материалов дела следует, что в суд обратился пристав-исполнитель об взыскании на участок компании и некоторых объектов организации, с целью удовлетворить интересы кредитора должника-общества.

Суд, рассмотрев предоставленные материалы, изучил дело об исполнительном производстве и решил не удовлетворять требования пристава-исполнителя.

К такому решению суд пришел, по причине того, что пристав недостаточно произвел действия по поиску имущества должника-компании. Оказалось, что у должника находится движимое имущество и горюче-смазочные материалы, которые используются для производства. Переоценку данного имущества в суд предоставил сам ответчик, заявив, что готов его продать, чтобы погасить задолженность перед кредитором.

Таким образом, ввиду того, что пристав не отнесся к своим обязанностям должным образом, а именно не произвел поиск имущества должника, вследствие чего нарушил очередность взыскиваемых мер, суд отказал в требовании обратить взыскание на земельный участок. Если бы должник не имел бы ценного имущества, которое можно продать для погашения долга, то только в таком случае суд рассмотрел бы вопрос о взыскании на землю.

Когда еще могут изъять землю у предприятия?

Обратить взыскание суд может, если компания использует землю не так, как полагается. Кроме взыскания, суд привлечет ответственное лицо к ответственности и наложит штраф. Но взыскание на землю при этих обстоятельствах — это крайняя мера, зачастую суд дает возможность юридическому лицу сначала устранить нарушения, а в случае неповиновения ответчика уже обратить взыскание.

Например, компания купила землю в заповедно-охраняемой зоне. Юридическое лицо обязалось разбить там парк с аттракционами и зоопарком, а вместо этого организовала там швейный цех или завод. В таком случае, потерпевшая сторона подает иск против компании.

На суде истцу необходимо будет доказать, каким образом предприятие нарушило законодательство или использует землю не по назначению. Если требуется взыскание на землю в счет долга, то в суд представляются документы, доказывающие задолженность организации, и кредитный договор или расписку.

Что значит нецелевое использование земельного участка?

Приобретая участок земли, покупатель должен понимать, что использовать надел можно только в рамках разрешенных норм. У каждой территории есть категория, согласно которой возможно пользование. Согласно законодательству предусмотрены санкции.

Нецелевое использование земли — разделение по группам и видам разрешенного использования. Последний параметр никак не привязан к первому, поэтому в одной группе может быть несколько видов. Например, ИЖС разрешено на землях сельхозназначения и наделах населённых пунктов.

Если владелец использует землю не так как полагается, то первой санкцией в отношении его будет штраф.

Основной законодательный акт — Земельный кодекс государства. Стоит учитывать нормы КоАП РФ, Постановления Правительства, включая региональные власти, судебную практику.

Как проверить назначение земли

Чтобы выяснить, к какой категории относится территория, можно заказать выписку ЕГРН. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра, в МФЦ или через портал Госуслуги. Все данные будут прописаны в документе.

Расширенную выписку может заказать только собственник.

Кто занимается земельным надзором

Согласно Постановлению No 689, надзором и контролем в области землепользования занимаются:

росреестр;
служба в сфере природопользования;
служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Указанные ведомства имеют федеральное подчинение. Выявленные нарушения приводят к привлечению собственника к ответственности в виде денежного штрафа.

Также проводить контрольные мероприятия могут власти регионов и административных единиц на местах.

Нецелевое использование земельного участка — ответственность. Каждый владелец обязан придерживаться установленной категории земли, а также пользоваться только в рамках разрешенного вида пользования. Если правила нарушаются, собственника привлекают к ответственности. В роли нарушителя может выступать гражданин или юридическое лицо.

Привлечь владельца к ответственности могут по следующим основаниям:

земля используется не так как это требуется изначально.
территория используется не в соответствии с разрешенным использованием.
надел используется с вышеуказанными нарушения в совокупности.

Категория и вид разрешенного пользования напрямую влияет на кадастровую стоимость земли, которая является базой для расчета налога. Поэтому если владелец нарушает нормы пользования, он не платит налог в казну государства в полной мере.

Размеры штрафов для каждой категории земель и землепользователей

Согласно закону, предусмотрено наказание за неправильное использование земли в виде штрафа. Так, если кадастровая стоимость территории определена, размер денежного взыскания будет напрямую зависеть от этого параметра. Если не установлена, штраф будет уплачиваться в фиксированном размере.

Так, если кадастровая стоимость рассчитана, размер штрафа будет следующий:

Гражданину придётся заплатить от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, но не меньше, чем 10 тысяч рублей.
Должностное лицо заплатит от 1% до 1,5%, но не меньше, чем 20 тысяч рублей.
Предприятию придется заплатить от 1,5% до 2%, но не менее 100 тысяч рублей.
Если кадастровая стоимость не определена, сумма штрафа будет фиксированной:
Гражданам придётся внести в казну государства от 10 до 20 тысяч рублей.
Должностное лицо заплатит от 20 до 50 тысяч рублей
Предприятие – от 100 до 200 тысяч рублей.

Точная сумма денежного взыскания рассчитывается надзорным органом в зависимости от «тяжести» правонарушения.

Что делать, если пришел штраф

Если штраф выписан «за дело», то его нужно как можно скорее оплатить. Или начнется начисление пени, а также сумма взыскания может увеличиться вдвое.

Штраф приходит в виде бумажной или электронной квитанции на почтовый адрес или на аккаунт на Госуслугах. Оплатить можно онлайн или в любом отделении банка. На квитанции будет указана дата, до которой нужно оплатить.

Если получатель не согласен со штрафом, нужно предпринять попытки его обжаловать.

Если собственник участка земли не согласен с денежным взысканием по основанию нецелевого использования, можно подать оспорить постановление о привлечении к ответственности. Сделать это можно:

Через вышестоящую инстанцию. Например, постановление вынес Росреестр городского округа. Для обжалования нужно обращаться в ведомство регионального подчинения.
Через суд.

Для обжалования во внесудебном порядке достаточно составить жалобу в письменном виде, в ней изложить суть претензии и требования, и направить в вышестоящее ведомство. Срок рассмотрения – 30 дней. По факту обращения будет проведена проверка. Если будет выявлено нарушение со стороны уполномоченного органа, постановление будет отозвано, а штраф отменен.

Для обращения в инстанцию нужно составить исковое заявление, к нему приложить документы, подтверждающие суть изложенных требований. Суд назначит дату заседания, рассмотрит дело по существу. При недостаточных причин для того, что наложить санкции, постановление будет отменено.

Может быть произведено изъятие участка земли, если владелец использует её не так , как положено. Законодательные нормы касаются участков, которые нужны для ведения сельхоздеятельности деятельности, возведения объектов. Отобрать могут, если на участке делают то, что нельзя делать по закону в течение 3 лет или в течение иного срока, которые может быть установлен региональными властями. Нормы касаются участков, принадлежащих на основании права частного владения и права постоянного пользования.

Также территория будет изъята, если она используется собственником, но не по целевому назначению. Владелец также будет обязан возместить убытки, которые были причинены почвенному слою неправильным использованием. Если понадобится рекультивировать землю или восстанавливать её качественные свойства, собственнику придется возмещать и эти расходы.

Принудительно отобрать можно только в том случае, если собственник отказывается вернуться к исходному и заплатить штраф.

Чтобы избежать ответственности со стороны государства, нужно не только использовать участок в соответствии с законодательством, но и соблюдать определённые сроки. Так, на земле под ИЖС жилой дом должен быть построен в течение 3 лет. В этот период входит время, в течение которого собственник осваивал участок. Но, как только началось строительство дома, завершить его нужно в течение 3 лет.

Если же возникла необходимость использовать территорию не в том ключе, в котором разрешено, нужно заняться переоформлением. Не всегда можно сменить категорию или вид разрешенного пользования. Стоит обратиться с заявлением (форма есть в уполномоченном отделе администрации) и комплектом документов в местную администрацию. Рассмотрение займет около 45 суток, после будет вынесено положительное или отрицательное решение.

Судебная практика по признанию неправильного использования земли довольно обширная. Так, собственник участка, предназначенного для сельскохозяйственных работ, возвел несколько ангаров. Истцом выступала местная администрация в лице прокурора. Ответчик утверждал, что строения используются для хранения сельхозпродукции. Но прокурор смог доказать, что в ангарах хранится самолёт и запасные части к нему.

Суд, изучив представленные доказательства, принял сторону прокурора, и вынес решение о сносе строений, а также о привлечении владельца к ответственности. Истец требование проигнорировал, ангары не снёс, штраф не заплатил. На повторном заседании суд постановил изъять участок.

Проверки надзорными органами проводятся регулярно. Уполномоченные сотрудники выезжают на местность или проводят проверку с помощью средств дистанционного зондирования. Нецелевое использование территорий может привести к штрафам или к изъятию участка. Достаточно исполнять обязанности по целевому назначению земли, чтобы избежать санкций со стороны государства.

Для справки: как банк реализует заложенное имущество

Залог, в качестве которого выступает недвижимость или автомобиль, является гарантией погашения заемщиком долга. Он передается банку или реализуется на торгах, если кредитуемое лицо не выполняет своих обязательств.

Взыскание залога проводится в том случае, когда заемщик долгое время не совершает обязательные платежи по кредиту из-за отсутствия у него денег.

Реализация имущества возможна в следующих случаях:

Долг должен составлять от 5% стоимости залога.
Задержка более 3 месяцев.
Нарушение должником своих обязательств более 3 раз в течение года.

После реализации залога банк имеет преимущественное на него право перед всеми другими кредиторами.

Существующие методы

Процесс продажи имущества может быть выполнен двумя способами:

В суде.
Без судебного процесса (кроме земли).

Первый метод используется гораздо чаще, потому что сторонам редко удается решить на добровольных началах возникшую проблему.

В случае нарушения поступления платежей кредитор должен отправить должнику жалобу на существующий долг. Если это не сработает, подается апелляция в суд. Для этого существует следующий порядок:

В суд подается ходатайство о взыскании долга.
К бумаге прилагаются все необходимые документы.
На основании принятого решения подготовленный исполнительный лист направляется в службу приставов.
С помощью этого документа органы могут начать процесс взыскания долга.

Судебные приставы должны уведомить должника о начале такого разбирательства и предложить ему передать залог для его последующей реализации. Если добровольное согласие не будет получено, на право объявляется розыск.

Как только объект находится, начинается процесс продажи. На это даётся 3 попытки с постепенным понижением цен в случае возникновения трудностей. Если никто не купит, право пользования поступает заинтересованному лицу в качестве погашения долга. При отказе банка в его получении взыскать долг по залоговому имуществу становится невозможно.

Без судебного процесса

Проблема реализации залога без инстанции возможна, когда для проведения этой процедуры было заключено отдельное соглашение.

В этом случае продажа идет через торги. Полученная сумма идет на погашение долга. Если сумма оказывается меньше нужной величины, то остальные деньги взыскиваются через суд. В том случае, когда после продажи объекта, полученные средства превышают сумму долга, они поступают заемщику.

Возможные трудности

Процедура возврата долга за счет реализации залога имеет ряд трудностей. Они выражаются в следующем:

Должник скрывает от кредитора нахождение залога.
После конфискации имущества у исполнителей нет возможности его хранения.
Трудности с реализацией залога.

Не всегда можно правильно оценить стоимость объекта залога. Причина лежит в том, что обычно обе стороны делают это самостоятельно, а не инициируют подключение специалистов для выполнения процедуры. Это может привести к тому, что объект будет выставлен на продажу по низкой цене или его реализация станет невозможной. Во всех этих случаях банк и заемщик понесут убытки.

Обращение взыскания на землю и другие природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Изъять землю и другие природные ресурсы, а далее реализовать её, у государства или муниципалитета возможно, но только при обстоятельствах, предусмотренных законодательством. На сегодняшний день такого закона нет. Если в суде рассматривается дело о взыскании материального характера в пользу пострадавшего по вине государства, муниципалитета или публично-правовых организаций, взыскание происходит за счет государственной казны (перечисление денежной суммы на счет пострадавшего), а не любого вида недвижимости, движимого имущества, в том числе земли и других природных ресурсов.