Взыскание неустойки с застройщика | Коллегия юристов и адвокатов "Правое Дело"

Граждане могут сэкономить на услугах риелторского агентства и купить квартиру у застройщика. Многие покупают квадратные метры в еще строящемся жилье. Иногда такая покупка действительно окупается, да и цена недостроенного жилья очень привлекает граждан, которые занимаются инвестициями. Однако иногда сделка может выйти дороже, по причине недобросовестного исполнения застройщиком своих обязанностей по договору долевого участия.

В статье мы разъясним, в каких случаях граждане имеют право инициировать взыскание неустойки с застройщика по ДДУ, как ее посчитать и что делать дальше.

Что значит неустойка

Неустойка — штрафы, которые взыскиваются с виновной стороны договора, по причине невыполнения ее обязательств по заключенному договору. К невыполнению обязательств относится: не сдан/сдан объект в эксплуатацию в установленный договором срок; объект сдан с дефектами. В таких случаях граждане могут предъявлять претензии к застройщику.

Договор должен включать положения о санкциях, которые вторая сторона понесет, если допустит просрочку. Кроме того, можно требовать возмещения расходов, понесенных в результате действий, бездействий продавца.

Задержки застройщиков часто несут дополнительные расходы для участников, например, необходимость продлить договор аренды квартиры. Могут быть дополнительные расходы, связанные с обслуживанием ипотеки. Многие покупатели помещений в еще недостроенном доме ориентируются на сроки, указанные застройщиками при заключении договоров с бригадами, занимающимися отделкой квартир. Такой договор, в свою очередь, может содержать положения о договорных неустойках, которые заказчик будет обязан уплатить при отказе от него.

Требование о выплате неустоек должно быть предъявлено только после того, как стороны подписали передаточный акт. Причина этому — появление возможности подсчитать дополнительные расходы, понесенные участником. Чтобы бороться за выплату компенсаций, необходимо документально подтвердить траты.

Смотреть все

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Частая причина обращений в судебную инстанцию за взысканием неустоки по ДДУ — не вовремя сданный дом в эксплуатацию.

По закону срок перехода прав собственности должен быть прописан в документе. Если он не указан или стоит расплывчатый срок, то такое ДДУ считается недействительным. Застройщик может установить срок следующим образом:

Точной датой, к примеру, 11.05.2023 (способ лучше обеспечивает не нарушение прав стороны).
Прекращение какого-либо календарного периода, например, первый квартал 2023.
Определить неизбежное установление случившегося. Стоит знать, что установленная дата сдачи в договоре не относится к этому пункту. Справедливо установить случившийся факт сдачи дома в эксплуатацию, который произошел. Если это условие стоит в договоре вместо реального срока, то это означает лишь то, что факт ввода здания в эксплуатацию будет зависеть от приемки готового объекта чиновниками. Например, застройщик понимает, что многоквартирный дом будет построен в четвертом квартале 2023 года, ввести объект в эксплуатацию возможно будет только после принятия работ чиновниками. Таким образом, строитель не может установить точную дату, когда заселение возможно.

Если вместо точной даты стоит третий пункт, стоит лишний раз подумать, перед тем как подписать ДДУ. Взыскать неустойку будет трудно.

Застройщик устанавливает срок в договоре не просто так. Он обозначает точный период, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Дату устанавливают одну для всех участников ДДУ или часть дома. Не может застройщик построить и сдать в эксплуатацию первые этажи дома, а средние и верхние продолжать строить — это запрещено.

Стоит знать, что если строитель не укладывается в срок сдачи, он обязан уведомить об этом участника ДДУ в течение двух месяцев до установленной даты ввода в эксплуатацию. В уведомление застройщик указывает новую дату сдачи и предлагает заключить дополнительное соглашение на изменение срока.

В договоре, заключенном с застройщиком, всегда указываются сроки передачи объекта клиенту. Кроме того, в документе также прописываются факторы, исключающие ответственность продавца за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию.

К таким причинам относятся:

факторы административного характера,
погодные факторы,
необходимость выполнения дополнительных работ.

Если задержка не вызвана какой-либо из причин, указанных в договоре, застройщик обязан выплатить заказчику компенсацию. Существенным вопросом является правильно составленный ДДУ с точки зрения возможности взыскания неустойки. Если на суде выяснится, что в договоре не был установлен точный срок сдачи, взыскать что-либо с застройщика будет тяжело. Также возможность требования возмещения убытков в размере, превышающем размер договорной неустойки, будет зависеть от заключения применимого пункта в договоре.

Еще ранее существовал мораторий на взыскание — это период с третьего апреля 2020 по тридцать первое декабря 2020 ввиду пандемии. За этот период невозможно взыскать неустойку. Также временно взыскать со строителя не могут граждане, купившие жилье на территории региона, установленного режим ПГ или чрезвычайной ситуации.

Второй причиной могут быть обнаруженные недостатки помещения.

Обязанность строительной компании по договору — построить объект согласно стандартам строительства и на основании характеристик, указанных в договоре. Например, застройщик, согласно договору, должен построить кирпичный девятиэтажный дом. Значит, по факту, количество построенных этажей должно соответствовать указанному количеству, а материал стен должен быть кирпич.

К стандартам относятся все утвержденные ГОСТом технологии строительства. Но в целях экономии застройщик может их обойти, что рано или поздно окажется явным при эксплуатации недвижимости.

Наиболее распространенные дефекты объектов, реализуемых застройщиками, касаются таких вопросов, как:

недостаточная площадь помещения (несоответствие площади, указанной в договоре на застройку);
неровные стены (отсутствие прямых углов стен);
неровная поверхность пола;
дефекты пола;
различные виды царапин и повреждений;
разводы от воды, сырость и плесень на стенах.

Если дольщик обнаружил хотя бы один из дефектов, мы имеем дело с несоответствием проданного предмета договору, за что отвечает застройщик.

Кроме дефектов в отдельной квартире, на основании которых нельзя подписывать акт приемки, относятся и дефекты в местах общего пользования, например, неисправный лифт, такая же сырость и плесень на стенах и т.д.

Если при приемке покупатель обнаружил дефекты, стороны договора вносит это в акт приемки сдачи. На основании этого документа застройщик обязан предоставить заявление о признании недостатков или заявление об отказе в признании и его причин в течение четырнадцати дней с момента его подписания.

В случае признания причин продавец обязан в течение тридцати дней с момента подписания передаточного документа устранить эти недостатки. Если строитель не признает отдельные дефекты или не устраняет их в указанный период, покупатель имеет право составить претензию по возмещению ущерба на общих основаниях и взыскать со строителя компенсацию.

Как рассчитывается неустойка

Большинство договоров застройки содержат положения, точно определяющие размер договорных штрафов за просрочку сдачи помещения. Однако не все участники долевого участия помнят о включении данного пункта в договор, что создает отсутствие претензий по оплате к девелоперу в будущем. Размеры договорных неустоек определяются в процентах от цены соглашения и процентной ставкой Центрального банка (одна трехсотая) для участника, являющегося юридическим лицом, и в процентах от цены соглашения и процентной ставкой (1/150) для участника, являющегося физическим лицом, за каждый день просрочки.

Если для взыскания служит основания просрочки сдачи, то, чтобы посчитать размер, следует также обратиться к документу, в котором указана дата сдачи. Посчитать санкцию следует со второго дня по текущую дату или дату подписания акта приема-передачи.

Способ начисления договорных неустоек будет определяться содержанием договора застройщика, который может определять его размер не только в натуральном выражении.

Ответы на распространенные вопросы

Когда считаются обязательства исполненными?

На основании части первой статьи двенадцатой ФЗ двести тринадцатого, выполненное обязательство строителем будет считаться день, когда участник подписал передаточный акт

Как точно установить время просрочки сдачи?

Пример. В договоре стоит дата сдачи — 01.10.2022 г. Сегодня 01.12.2022. Дом не был сдан в течение двух месяцев (срок, установленный законом) и застройщик не уведомил о срыве сроков, не предложил изменить срок, размер просрочки можно считать со второго дня, то есть второе октября по сегодняшний день, день когда в адрес девелопера отправляется уведомление о готовности пойти в инстанцию или до даты подписания передаточного акта, если девелопер все же сдал жилье, но нарушил срок.

Какую брать ставку рефинансирования?

При исчислении размера неустойки следует брать ту ставку, которая актуальна для даты, когда стороны подписали акт приема-сдачи.

Как считать?

Чтобы рассчитать размер неустойки, обратитесь к калькулятору расчета договорной неустойки или расчета пени.

Что делать, если акт не подписан?

Если передаточный акт до сих не подписан, взыскать неустойку возможно. Период, который следует брать для подсчета, начинается со второго дня, когда должна была произойти сдача объекта, и заканчивается, когда участник ДДУ посылает претензию в сторону заказчика.

Требование неустойки от застройщика

В то время как обязательство застройщика по уплате неустойки по договору не зависит от возникновения какого-либо ущерба со стороны покупателя, взыскание компенсации будет зависеть от наличия такого ущерба. Стоит отметить, что получение покупателем договорной неустойки от застройщика не исключает взыскание компенсации. В частности, существенным будет превышение суммы ущерба над суммой договорной неустойки, и в этом контексте особенно важно включение соответствующего положения.

Невыполненное обязательство застройщика само по себе не зависит от возникновения ущерба со стороны участника ДДУ. Но взыскание неустойки не лишает права гражданина на взыскание дополнительных денег в виде подсчитанной суммы за дополнительные убытки, которые понес гражданин из-за недобросовестности строителя.

Первый пример.

Застройщик откладывает дату сдачи многоквартирного дома. По причине этого покупатель вынужден снять жилье. Размером ущерба в этом случае будут расходы, понесенные гражданином по договору аренды.

Второй пример.

Право собственности на помещение было передано гражданину точно в срок, но по прошествии некоторого времени он обнаружил недостатки в строительстве дома. В таком случае участник должен сначала установить застройщику срок для устранения дефектов. По истечении этого срока гражданин вправе поручить устранение выявленных недостатков третьему лицу за свои деньги. Затем на основании документов, подтверждающих размер понесенных затрат, гражданин сможет требовать возмещения ущерба. В целях защиты своих интересов обратитесь к подрядчику, который вынесет заключение, подтверждающие наличие недостатков у независимого оценщика.

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Требования участника к застройщику не всегда сразу подлежит судебному разбирательству. Гражданин или пострадавшее юридическое лицо перед тем, как подать в суд должен пройти досудебное урегулирование спора. Для этого участник обращается в строительную компанию с требованием устранить недостатки в помещении или выплатить ему компенсацию и штрафные санкции, предусмотренные в договоре за неисполнение обязательств.

Но невысока процентная доля компенсационных дел, завершение которых происходит на досудебной стадии. Эффективную защиту прав покупателя в суде обеспечит представительство профессионального адвоката.

Если застройщик проигнорировал претензию участника, последний имеет все основания обратиться в суд.

Следует помнить, что участник ДДУ — потребитель, который может рассчитывать на защиту своих прав согласно Закону о защите прав потребителей, соответственно, госпошлину оплачивать не требуется, если ее размер менее 1 млн рублей.

Если суд удовлетворит требования гражданина взыскать со строителя штрафную санкцию, человек имеет право предъявить дополнительные требования к строительной фирме на основании Закона о защите прав потребителя. Дополнительное требование будет санкция за неудовлетворение в добровольном порядке требований в размере пятьдесят процентов от той суммы, которую присудил суд в пользу истца. Помимо этого, участник ДДУ, как мы уже писали выше, имеет право взыскать компенсацию за понесенный моральный и материальный вред.

Алгоритм взыскания по шагам:

Отправка уведомления с требованием застройщику.

Согласно ГПК РФ, необходимо пройти досудебный порядок улаживания спора, иначе суд не примет исковое заявление.

В претензии необходимо прописать требование и рассчитать сумму неустойки. Участник должен составить бумагу в двух экземплярах: одну копию отдать застройщику, на другой потребовать от застройщика поставить печать, подпись и отметку о том, что он уведомление получил.

Кроме того, уведомление можно послать заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. Отправлять письмо следует только на официальной юридический адрес строителя.

Даже если застройщик проигнорирует ваше письмо и не пришлет официальный ответ по делу, почтовые документы (уведомление о вручении, опись) будут доказательством того, что вы предприняли действия, чтобы урегулировать ситуацию наилучшим образом.

Стоит знать, перед тем как подавать на строительную компанию в суд, следует задокументировать отзыв от застройщика. Для этого необходимо вести всю переписку с застройщиком в письменной форме, отправляя заказные письма, либо подавать документы лично в офис компании с копией расписки. Перед обращением в суд необходимо заранее оповестить об этом компанию-ответчика, отправив заказное письмо.

При подаче в суд с требованиями к ответчику дольщику необходимо заранее задокументировать все расходы, понесенные в связи с задержкой. Если, например, вам пришлось арендовать помещение, у вас должен быть подписан договор с его владельцем. Также стоит иметь квитанции об оплате дополнительных расходов, например, потратились на услуги транспортной компании, которая помогла переехать на съемное жилье. Чем больше документов, подтверждающих расходы, тем больше шансов, что застройщик не будет оспаривать факт сдачи квартиры в аренду.

Кроме того, позаботьтесь о документальном оформлении платежей арендатору в виде подтверждений о переводах, счетов или справок, подтверждающих платежи наличными. Все документы должны быть приложены к иску.

Через десять дней, в случае если застройщик отказал или вовсе не ответил, вы уже имеете право подать в суд.

Составление искового заявления.

Участник должен составить исковое заявление согласно ГПК РФ. В заявление следует указать: наименование суда, куда подается заявление; информацию об истце и ответчике, расположение и номера контактных телефонов. В теле заявление кратко и по существу написать о случившемся и представить расчет неустойки. В просительной части указать все требования к ответчику и просить суд на основании законодательства удовлетворить требования. Закончить необходимо перечнем прилагаемых документов, датой и подписью.

К заявлению прикладывают обязательные документы: договор долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, если они были; квитанции и иные платежные документы, подтверждающие исполнение участника по договору; уведомление, которое было послано застройщику; удостоверение личности истца; выписку из ЕГРЮЛ строительной компании.

Если цена иска менее 1 млн рублей, госпошлину оплачивать не требуется, если выше, следует рассчитать размер госпошлины с помощью специального калькулятора или устно, обычно это 0,5% от цены иска, но не более шестьдесят тысяч рублей.

Срок исковой давности такой же, как и по другим делам и составляет три года. Если срок пропущен, возможно восстановить его через суд при наличии уважительной причины, например, юридическая безграмотность, тяжелая болезнь.

Исковое заявление составляется в трех экземплярах. Истец отсылает иск застройщику о взыскании неустойки заказным письмом, все почтовые бумаги прикладывает ко второму экземпляру и приносит в канцелярию суда, где на третьей копии секретарь суда ставит отметку «принято».

О принятии или отклонении искового заявления суд извещает истца уведомлением или повесткой, в которой указывает назначенную дату судебного разбирательства.

Суд и судебные приставы

Если суд встанет на сторону истца, ответчик имеет право его обжаловать в течение тридцати дней в вышестоящей инстанции. Если этого не произошло, гражданину необходимо дождаться вступления решения в законную силу и подготовки исполнительного листа.

Исполнительный лист гражданин может отнести в банк или в ФССП. Юристы рекомендуют передать исполнительное производство в руки судебным приставам. Ведь застройщик может иметь несколько счетов в разных банках, на которые пристав имеет право наложить арест.

В случае если застройщик все-таки подал на обжалование, истцу необходимо подготовить отзыв на жалобу. Обычно и в вышестоящей инстанции истцы выигрывают дело, потому как причиной подачи жалобы застройщиком является растягивание времени, а именно чтобы затянуть процесс перехода дела в исполнительное производство.

Возможные проблемы со взысканием

Бывают такие обстоятельства, когда после разбора договора юристом и других документов выясняется, что застройщик ввел покупателя в заблуждение, а затем и вовсе не выполняет договор. В этой ситуации дольщик имеет право на возмещение затрат, компенсацию при ущербе по уголовному делу.

То же самое может произойти, если выяснится, что застройщик не приобрел право собственности на землю или здание или в предложенном им договоре имеются иные юридические недостатки. Следует помнить, что именно застройщик чаще всего навязывает образец договора и несет ответственность за правильность содержательной и формальной стороны этого соглашения.

Спектр проблем, с которыми участники обращаются в юридические фирмы, очень широк – чаще всего быстрая юридическая помощь требуется, когда сдача объекта задерживается или дефекты выявляются уже после эксплуатации объекта. Юристы советуют заказывать юридическое сопровождение при заключении ДДУ.

Чаще вопросы, с которыми обращаются к нам наши клиенты, относятся к некачественно построенному дому, взысканию неустоек за просрочку ввода недвижимости в эксплуатацию.

Застройщики в ситуации, когда переписку или переговоры от имени дольщиков ведет юридическая компания, обычно связываются и пытаются урегулировать вопрос мирным путем, во внесудебном порядке.

Анализируя все договоры долевого участия, с которыми знакомятся юристы при разборе проблемы с застройщиком, специалисты замечают, что предлагаемые условия застройщиками невыгодны для покупателей, а иногда даже неприемлемы.

Стоит знать, что дольщики имеют право отказаться от договора, когда срок сдачи помещений задерживается как минимум на два месяца, даже если они частично оплатили их.

Если застройщик не передает право собственности на помещение в срок, указанный в договоре, застройщик должен уведомить об этом дольщика в течение двух месяцев и установить новый срок. Если в течение нового периода переход права собственности не произошел, участник может отказаться от договора без финансовых последствий, сохранив при этом право на неустойку.

Стоит отметить, что застройщик обязан построить дом согласно стандартам строительства.

При сдаче помещения дольщик должен внимательно осмотреть помещение и сравнить правильность фактического состояния с проектом и договором. Любые нарушения должны быть зафиксированы в акте приемки.

Если после получения квартиры выяснится, что она не соответствует условиям заключенного договора, то следует обратиться к положениям Гражданского кодекса о договоре купли-продажи.

Застройщик всегда несет ответственность за дефекты помещения в соответствии с условиями гарантии, даже если эта ответственность не включена в договор. Он будет нести ответственность по гарантии только в том случае, если она была предоставлена. Стоит знать, что гарантия обязательно должна быть включена в договор. Если возникнет спор покупатели квартиры могут обратиться в суд.

Наличие недостатков порождает претензии не только по гарантии, но и по причинам ненадлежащего исполнения договора.

Застройщик обязан возместить убытки, возникшие в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Если застройщик построил объект ненадлежащим образом и не в соответствии со строительной практикой, в результате чего дольщики понесли ущерб, застройщик обязан возместить этот ущерб.