Расторжение договора долевого участия в строительстве

Покупка жилой или коммерческой недвижимости на этапе строительства — лучшее решение для того, чтобы сэкономить или выгодно вложить денежные активы и получить маржу на последующей продаже. 

Для покупки недостроенного жилья клиентам предлагается стать участником договора долевого участия. По этому договору переход прав собственности клиенту переходит только после сдачи объекта застройщиком. Застройщик обязуется построить, сдать дом в установленный договором срок без дефектов. Участник ДДУ обязан оплатить всю сумму недвижимости, принять объект и подписать акт приема-сдачи.

И застройщик, и участник имеет право на расторжение договора долевого участия в строительстве.

Нюансы договоров

Договор долевого участия фиксирует гражданско-правовые отношения между продавцом и покупателем. Продавец — застройщик, у него есть права и обязанности. Его право — составить проект договора, проект объекта, выбрать материалы для строительства, выбрать подрядную организацию для выполнения работ, выбрать срок сдачи. Покупатель — клиент, участник долевого участия. Его право — согласиться или не согласиться с условиями договора, в случае нарушений обязательств продавца взыскать с продавца неустойку и штраф.

По ДДУ неустойка и штраф может применяться ввиду неисполнения обязательств одной из сторон. Например, застройщик может обратиться в суд, в случае если покупатель не подписывает акт передачи, не вносит оговоренную сумму за недвижимость на счет эскроу. В свою очередь, покупатель имеет право заявить о нарушении в договорных отношениях, например, дом сдан с дефектом или сдан не вовремя.

Обе стороны имеют право на этапе строительства расторгнуть договор без существенных последствий для себя. Застройщик может заявить о расторжении в случае, если покупатель не вносит или вносит платежи, но несвоевременно. Закон предусмотрел для дольщика больше возможностей для отказа от участия в строительстве.

Соглашение или договор о расторжении договора о долевом участии в строительстве?

Дополнительно к ДДУ не требуется составлять договор или соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве. Все условия расторжения, как правило, указаны в самом договоре или приложении к нему, дополнительно прописывают права и обязанности сторон в случае такой процедуры.

Основания для прекращения гражданско-правовых отношений с застройщиком

Покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, досудебном порядке или через суд. Основанием для этого может быть:

1. Затягивание сроков сдачи более чем на два месяца. В какой-то момент клиент понимает, что дом не будет сдан в оговоренное время.
2. Заморозка стройки.
3. Изменение проекта дома застройщиком. Например, застройщик решил изменить общую или индивидуальную площадь, сдать квартиру не 35, а 20 квадратных метров, построить не двенадцатиэтажный панельный, а пятиэтажный кирпичный дом.
4. Дом сдан с дефектами.

Дополнительно в ДДУ может быть прописаны и другие условия для расторжения договора.

Однако прежде чем идти расторгать гражданско-правовые отношения с продавцом, следует встать на его сторону и попытаться понять, почему дом не сдают.

Частые причины долгостроя — проблемы с финансированием и чиновниками. Чиновники могут затянуть выдачу разрешения на подключения к коммуникациям, могут начаться земельные споры. Несостоятельность или недобросовестность застройщика здесь на последнем месте, но все же случается. Существует схема, когда квартиры изначально продаются по предварительным договорам, а полученные средства направляются на достройку другого объекта.

Мы рекомендуем изучить еще раз сам договор и дополнительное соглашение, — если оно было уже заключено, — на продление сроков. В таком соглашении или дополнении к договору могут учитываться форс-мажорные обстоятельства. К форс-мажорным обстоятельствам теперь относятся не только стихийные бедствия, но и задержки доставки стройматериалов, срыва срок строительства подрядчиками застройщиков, принятие законодательства об изменении условий строительства, а также ужесточение государственного регулирования органов, время получения разрешительных документов на отдельные виды работ. Таким образом, к форс-мажорным обстоятельствам относятся действия, бездействие третьих лиц, которые не позволяют застройщику завершить проект в срок.

Если речь идет о переносе сроков сдачи объекта, где не ведутся строительные работы, то это уже другая история. И не исключено, что добиваться действий от застройщика потребуется в суде.

Если дом не сдается, но, например, на месте видно как происходят кладка кирпича или проходит благоустройство территории, а сам застройщик пытается договориться с участником, подписывает дополнительные соглашения, то есть смысл все же дождаться, когда закончится стройка, а далее возместить компенсацию за срыв сроков.

В этом деле важно не скорость принятия решения, а качество этого решения. Если дом находится уже на этапе сдачи, смысла в расторжении участия нет.

Для одностороннего отказа от исполнения обязательств достаточно причины просрочки. Покупатель может инициировать расторжение, если сроки затягиваются более чем на два месяца. Вторая и третья причины — дом сдан, но с дефектами и застройщик отказывается их устранять, застройщик изменил проектную документацию дома. Дополнительно участник может заявить о своем праве в выплате ему неустойки и штрафа, если это прописано в ДДУ, а также компенсацию за пользование чужими деньгами или проценты по кредиту, если клиент для погашения платежей выбрал ипотеку.

Во всех случаях застройщик обязан вернуть все уплаченные средства клиента, компенсации и штраф за неисполнение договорных обязательств. Однако он имеет право не согласиться с решением дольщика и отказать в требованиях. В таком случае покупатель будет вынужден обратиться в суд.

Кроме того, дольщик может столкнуться с большой проблемой, когда появились расхождения в заявленном и действительном метраже квартиры в новостройке. Что делать в таком случае? Следует ли расторгать договор?

Покупая квартиру в недостроенном доме, дольщик может обнаружить расхождение в планируемом изначально и получившемся по факту метраже жилплощади. Это обусловлено высокой сложностью строительного процесса. Если площадь квартиры получилась большей, за дополнительные квадратные метры застройщик может потребовать заплатить. Стоит знать, что в таком случае покупатель имеет право отказаться и не оплачивать допметры или вовсе инициировать одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве.

Вероятность того, что заявленная площадь квартиры и действительный ее метраж совпадут, выше в панельных домах. Если и будет разница в цифрах, то она будет несущественной, так как панельные дома строят из блоков, имеющих стандартные размеры. Планировка в таких домах традиционна.

Дома-монолиты строятся по сложной технологической схеме, которая отличается большей гибкостью и вариативностью, чем панельное строительство. Порой при строительстве монолитного дома в планировку квартиры вносятся корректировки не только на этапе составления проектной документации, но и на этапе непосредственного возведения высотного здания. Часто будущие жильцы высказывают свои пожелания по поводу планировки квартиры, а строители воплощают их мечты в реальность. Понятие «типовая планировка» для монолитных домов не используется. В квартирах с индивидуальной планировкой расхождение между заявленной и фактической площадью порой достигают 3-7 метров. Чем больше комнат в квартире, тем выше риск того, что запланированный метраж изменится.

В однокомнатных квартирах, как правило, метраж при сдаче объекта совпадает с заявленной площадью. Но и здесь бывают подвижки в ту или другую сторону, если по тем или иным причинам в процессе строительства мастерам пришлось вносить корректировки в чертежи.

Основными причинами того, что планируемый и фактический метраж в квартирах новостроек отличается, являются:

• застройщик продает квартиру на основании проектной документации, а не рабочей чертежей (в проектной документации точность ниже, чем в чертежах);
  • небрежность сотрудников БТИ при определении площади квартиры (если квартиры расположены по одному стояку, сотрудники могут приписать всем им равную площадь, а погрешность при этом довольно велика);
  • внутренний размер помещений в доме изменяется сильнее, если фасады имеют сложные декоративные элементы, а строители воплощают в проекте нетипичные архитектурные решения;
  • большое количество этажей в доме (как правило, на верхних этажах расхождение между планируемой и реальной площадь жилых помещений больше, чем на нижних).

Главный документ, на который ориентируются мастера при возведении дома — строительный регламент. В соответствии с нормативно-правовым актом, увеличение квартирной площади признается дефектом строительства, поэтому доплачивать за лишние метры покупатель не должен. Даже если застройщик обратится в судебную инстанцию, судья будет на стороне покупателя недвижимости. Кроме того, строительные компании берегут свою репутацию, поэтому инициируют судебные разбирательства редко.

Чтобы защитить себя, застройщик в проектной документации пишет, что допустимы расхождения между планом и фактом. Компания определяет диапазон разницы, при обнаружении которой стороны не должны компенсировать финансовые издержки друг другу. Диапазон погрешностей также прописан в строительном регламенте и не может отличаться от него. Он составляет 1 м2 или 2% от общей площади квартиры. Перед сдачей объекта недвижимости надзорные органы сверяют цифры проектной документации с реальным метражом квартир. Если все положения стандарта соблюдены, застройщику выдается соответствующее заключение.

Если разница между планом и фактом получилась большой, стоит насторожиться. Это первый признак того, что мастера в процессе проведения работ допустили грубые ошибки. Во время осмотра квартиры перед подписанием акта приемки работ следует тщательно все проверить, а лучше пригласить на эту процедуру эксперта.
Если же разница превышает границы указанного диапазона, компания и покупатель подписывают дополнительное соглашение, в соответствии с которым застройщик возвращает клиенту деньги (если площадь оказалась меньше), или клиент оплачивает прибавленные метры. Размер финансовых компенсаций определяется сторонами договора. За весь срок строительства рыночная стоимость квартир может существенно измениться, но суммы, указанные в соглашении, автоматически не изменятся.

Таким образом, расхождения между плановой и конечной площадями квартир — типичная ситуация. Если застройщик не пытается скрыть этот факт от покупателя, переживать нет повода. Другое дело, если застройщик не собирается возвращать деньги за «недострой», в таком случае может только суд.

Запомните, что покупатель имеет право расторгнуть ДДУ, еще на этапе строительства, если ему стало известно о расхождениях в метраже и такое положение вещей его не устраивает.

Судебный порядок. Претензияна расторжение договора долевого участия в строительстве

Как и в любом деле, требующего судебного разбирательства, потерпевшей стороне необходимо попытаться урегулировать конфликт мирный путем. Для это дольщику необходимо составить претензию в адрес застройщика, в которой следует указать основания для прекращения ДДУ, претензии в части того, что застройщик нарушил права покупателя, сумму всех денежных требований с обоснованиями (со ссылкой на ФЗ и условия ДДУ). Претензия подается заказным письмом с описью и уведомлением о вручении.

Срок на рассмотрении документа устанавливается не более десяти дней. В течение двадцати дней покупатель должен получить на свой счет сумму денежных требований. В случае неисполнения, потерпевшей стороне следует подавать в суд.

Следует знать, что датой расторжения будет являться дата отправки претензии. Кроме того, если застройщик пошел навстречу, согласился расторгнуть договор и вернуть деньги, то дополнительно необходимо составить заявление на регистрацию о расторжении, которое потом необходимо зарегистрировать в росреестре. Вместе с этим документом на регистрацию необходимо будет предоставить ксерокопию отправленной застройщику претензии или уведомления об одностороннем отказе.

Исковое заявление

В случае если продавцом была проигнорирована претензия, что является отказом от исполнения обязательств по договору, покупатель может обратиться в суд по месту юридической регистрации организации.

Как составить иск о расторжении договора долевого участия в строительстве?

Чтобы составить исковое заявление, лучше обратиться к практикующему юристу, если такой возможности нет, то можно составить документ самостоятельно. Для этого:

1. В шапке документа укажите наименование суда, информацию об истце и ответчике, с указанием номеров телефонов, цену иска.
2. Пропишите наименование заявления: «Исковое заявление о расторжении договора долевого участия, взыскании денежных средств».
3. В теле заявления изложите ситуацию, основания для расторжения, дату претензии, уведомления о расторжении.
4. Пропишите требования к застройщику вернуть денежные средства, выплатить неустойку, компенсацию за моральный и материальный вред, убытки, проценты за пользование чужими денежными средствами, 
5. Далее укажите список прикладываемых документов. Это копия ДДУ, все бумаги, доказывающие неисполнения обязательств или закона и расчет всей взыскиваемой суммы.

Дополнительно возможно взыскать деньги, потраченные на услуги юристов. После судебного разбирательства, вступления судебного решения в законную силу, в канцелярии суда следует получить исполнительный лист и отнести судебным приставам.

Что следует учесть дольщику?

Перед тем как идти на конфронтацию с застройщиком, следует рассмотреть все риски, связанные с расторжением долевого участия.

Риск не вернуть деньги, уплаченные на первоначальный взнос, велик. Во-первых, компания может обанкротиться, в первую очередь на конкурсную массу, как правило, претендуют юридические лица, а уже потом физические. Зачастую очередь до последних не доходит. Во-вторых, сам судебный процесс по взысканию может затянуться на очень долгое время, дополнительно это затраты на юристов и адвокатов, долгое исполнительное производство, неприятное общение с судебными приставами, работа с ними. Юристы рекомендуют все же дождаться сдачи объекта и получить правоустанавливающие документы, а уже потом предъявить претензии к застройщику. В первом случае покупатель может остаться без жилплощади и денег, так после расторжения договора, покупатель теряет право быть участником ДДУ, во втором случае покупатель останется с квартирой, и взыскать штрафы, компенсации за моральный и материальный ущерб уже будет намного легче даже психологически.

Кроме этого, следует знать, что между заключением договора и датой перехода права собственности на квадратные метры проходит много времени, в течение которых цены на квартиры растут. По этой причине, после отказа от договора и получения выплаченных средств, чаще всего придется вносить дополнительные суммы для покупки аналогичной квартиры.

После отказа от договора, если участнику удается истребовать деньги, который он внес в счет первоначального взноса, то он получит их с эскроу-счета только ту часть, которая соответствует пропорционально еще не выполненной работе, т.е. 20% от уплаченных средств. Но оставшиеся 80% цены покупателю придется требовать напрямую от застройщика, что — в худшем случае — может обернуться дорогостоящим и длительным гражданским иском об оплате, о чем мы писали выше.

После отказа от договора покупатель сохраняет право требовать неустойки по договору за период со дня, следующего за днем перехода права собственности на помещение до дня подачи заявления о расторжении договора.

После получения правоустанавливающих документов, бывший дольщик вправе обратиться в суд с претензиями к застройщику. Часто ущерб, понесенный покупателем в связи с задержкой сдачи, будет выше суммы полученных ежедневных договорных неустоек. В такой ситуации гражданин имеет право требовать возмещения убытков, превышающих сумму, полученных договорных неустоек. Однако в отличие от них, размер причиненного таким образом ущерба должен быть подтвержден конкретными доказательствами.

Определить универсальный перечень убытков, понесенных в связи с просрочкой перехода права собственности на объект, невозможно. Тем не менее каждая заинтересованная сторона должна рассмотреть вопрос о том, имеется ли сам факт этого ущерба. Например, из-за просрочки покупатель понес дополнительные траты такие как:

• аренда квартиры;
• потеря дохода, который покупатель мог бы получить от сдачи в аренду купленной квартиры,
• расходы, связанные с обслуживанием кредита;
• увеличение денежных средств, выплаченных ремонтной бригаде (например, утрата аванса за выполнение работ в связи с отказом ремонтной бригады от договора) или иные дополнительные расходы, понесенные ремонтной бригадой в связи с более длительным ожиданием начала работ.

Все эти компенсации возможно взыскать через суд после получения прав на жилплощадь. Срок исковой давности составляет три года.

В судебной практике все же клиенты редко самостоятельно отказываются от договора, так как минимум это невыгодно, затратно по времени и «бьет» по нервной системе и кошельку человека.

Юридическая помощь для юридических и физических лиц

Юристы нашего бюро оказывают помощь при возникновении споров с продавцами или покупателями, в частности:

• изучают договор долевого участия, и в случае сомнений в правомерности порекомендуют отказаться от него;
• составляют договоры, связанные с процессом строительства (договор на выполнение строительных и проектных работ);
• составляют проекты предварительных договоров купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости;
• составляют исковые заявления о взыскании договорных штрафов и убытков, например. в связи с просрочкой передачи жилого помещения, а также просрочкой даты перехода права собственности на него;
• подготавливают претензии к застройщику в случае выявления недостатков в помещении.

Следует помнить, что споры с застройщиком могут возникнуть на любом этапе исполнения договора. Именно поэтому важно согласовать выгодные для вас условия и обеспечить юридическую безопасность на этапе его реализации еще до подписания договора с застройщиком. В рамках услуги, связанной с предоставлением заключений по проектам договоров застройки, клиенты получают профессиональную юридическую информацию, в том числе:

• указание и обсуждение рисковых и невыгодных для клиента пунктов,
• создание предложений по выгодным для клиента пунктам,
• четкие рекомендации, способствующие принятию заказчиком решения о заключении или изменении договора, а также об отказе от заключения договора.

Рекомендации юристов: как выбрать надежного застройщика?

Прежде чем заключить соглашение со строительной компанией и взвалить на себя взаимные обязательства, необходимо удостовериться в ее благонадежности.

Для этого необходимо собрать максимальное количество информации о подрядчике. Самые надежные застройщики, как правило, с хорошей репутацией. Они хорошо представлены в интернете, есть вероятность того, что среди ваших знакомых найдутся бывшие клиенты данного предприятия. Обязательно посетите тематические форумы, обратите внимание на отзывы тех, кто уже сталкивался с теми вопросами, что волнуют вас сегодня.

Наиболее репрезентативным показателем благонадежности застройщика служит качество его объектов. Впрочем, если вам, к примеру, нужен загородный коттедж, то у компании может и не оказаться опыта в данной сфере.

Надежный застройщик вынужден привлекать заемные средства. Вы можете собрать информацию о том, кто выступает кредитором компании. Доверие к компании со стороны крупных кредитных организаций является веским аргументом в пользу соглашения именно с данной фирмой.

Застройщик должен предоставить по вашему запросу необходимые документы. Главный документ — лицензия, выданная Минстроем. Это фирменный бланк увенчан голограммой и подписан руководителем министерства. Обратите внимание на дату окончания лицензии: она должна быть много позже предположительной даты ввода вашего объекта в эксплуатацию.

Если речь идет о строительстве коттеджей, большим плюсом будет закрепление земли в собственности застройщика. В сравнении с арендой этот вариант более надежен.

Перечень бумаг, которыми должны располагать все застройщики:

1. Заключение по результатам комплексной инвестиционной экспертизы объекта.
2. Разрешение на возведение объекта на конкретном земельном участке.
3. Государственный акт, подтверждающий владение земельным участком.
4. Проект застройки, который должны одобрить органы архитектурно-строительного надзора.
5. Лицензия на ведение строительной деятельности.

Рекомендуем посетить строительный объект, над которым в настоящее время работает застройщик. Обратите внимание на количество задействованных рабочих, спецтехники. Имеет смысл поговорить со строителями. Поинтересуйтесь, стабильно ли им выплачивают зарплату, соответствуют ли работы графику, в полной ли мере осуществляется финансирование. Узнайте мнение рабочего о качестве строительных материалов, которыми их снабжают.

Все эти рекомендации могут спасти ваши нервы и деньги, и, возможно, в будущем не будет повода для заявления о расторжении договора участии в долевом строительстве