Споры с управляющей компанией

Споры с управляющей компанией — категория самых распространенных дел. Не все подобного рода организации исполняют свои обязательства честно и добросовестно. Жилищный кодекс РФ четко регламентирует правоотношения между УК и собственниками. 

Споры с управляющей компанией по нарушенным требованиям по выбору УК

Чтобы управлять многоквартирным домом, управляющая организация должны быть лицензирована. Это обязательное требования к подобным организациям. Собственник жилья имеет право выбрать любую компанию из лицензированных через проведение общего очного или заочного собрания. Если жители МКД этого не делают, то УК приходит через конкурс и назначается администрацией города или района, где расположен дома. Если с городским конкурсом все ясно и это не провоцирует споры, то с самостоятельным выбором собственников иногда возникают затруднения. 

Краткая инструкция:

1. Председатель дома или сама организация инициирует общее собрание собственников МКД. И должно уведомить о событии за 10 дней под подпись каждого владельца жилплощади или через письменное объявление в местах общего пользования, если подобный способ уведомления был выбран на прошлых собраниях. 
2. На повестку дня ставят вопрос по выбору управдома. По закону подписать решение “за” должны не менее 50% от общего числа собственником или ⅔ всех голосов от общей площади дома 
3. Председатель подсчитывает голоса и вместе с выбранной УК составляют протокол. 

Протокол — юридический документ, в котором отражается подсчет голосов и сведения о выбранной компанией по управлению дома. Фальсификация этого документа карается законом и уголовной ответственностью для председателя и управляющей компании. Часто споры возникают уже на этом этапе, вследствие нарушений по проведению собрания и составления протокола. 

Существуют два типа фальсификации:

1. Интеллектуальный подлог — некорректный подсчет голосов
2. Физический подлог — подделка подписей, правки в документе. 

Стоит знать! Оспорить решение собственников можно в течение 6 месяцев не более. Если обнаружен факт подлога, то разбираться с УК должны органы внутренних дел и прокуратура. 

Другие споры с УК

Кроме споров из-за нарушений по выбору УК, на практике встречаются претензии по исполнению ее обязанностей. 

1. Ресурсы. 

Отсутствие нормального тепло и водоснабжения — эти нарушения решаются непосредственно с управдомом, а не с поставщиком этих ресурсов. 

1. Тарифы. Часто споры возникают из-за повышенных тарифов на услуги или “лишних” строк в квитанциях. 

1. Уборка и ремонт. Отвратительное качество услуг по содержанию подъезда и придомовой территории. Не проводится текущий ремонт кровельного покрытия, фасада, подъезда. 

Все эти нарушения служат поводом предъявить претензии организации по управлению домом. А в случае игнорирования жалоб обратиться в соответствующие инстанции (роспотребнадзор, жилинспекция, прокуратура). 

Рассмотрим необходимые этапы перед предъявлением иска в суд для разрешения спора с управляющей компанией. 

Предъявление претензий к Управляющей компании 

Выявленные неравнодушными жильцами нарушения в управлении дома необходимо оформить сначала в виде заявки, а в случае игнорирования в виде претензии. Чтобы была возможность оспорить действия/бездействия УК в суде, необходимо на первоначальном этапе правильно оформить первые доказательства безответственного отношения управдома к проблемам жильцом. 

Все заявки и последующие претензии оформляются в письменном виде. Заявку лучше не оставлять по телефону, а направить на адрес электронной почты УК. Как правило, адрес прописывают в квитанциях на оплату услуг, если его нет, то можно это взять из интернета, просто введя наименование организации и свой город. 

Претензии граждане должны составлять в письменном виде и отнести в организацию или отправить заказным письмом по адресу расположения управляющей компании.

В некоторых случаях потребуется составить еще один документ — акт. Например, произошло залитие квартиры в результате повреждения кровельного покрытия. Документ составляет управляющая организация в двух экземплярах: один оставляет себе, другой передает вам. Если УК отказывается составлять акт, то можно сделать это самостоятельно с подписью незаинтересованных лиц, например, соседей снизу. При повреждении имущества по вине организации собственник имеет право обратиться к экспертную организацию и провести независимую экспертизу для взыскания ущерба с должностного лица управдома. 

Этот этап по составлению документов обязателен. Без них вашу жалобу не примет даже городская жилищная инспекция, суд тем более откажет в принятии у вас искового заявления. 

Жалоба в ГЖИ и Роспотребнадзор

Второй этап в разрешении споров — жалобы в ГЖИ и Роспотребнадзор. Обращение в эти инстанции необходимо оформить подобающим образом. Вот некоторые правила:

1. Стиль письма — официально-деловой. Недопустима разговорная, запрещенная лексика, в том числе жаргон. 
2. Написать бумагу можно как от руки, так и машинным способом, через компьютер. 
3. Желательно ссылаться на нормы и положения из жилищного права и статью закона о защите прав потребителей. 
4. В теле жалобы разъяснить ситуацию по существу, лаконично и емко. 
5. Приложить к жалобе все документы, которые вы составили на первом этапе. 
6. Отправить документы можно через почту России заказным письмом, отнести лично в инспекцию, либо подать при помощи нового сервиса ЖКХ ГИС ЖКХ. Для регистрации на ресурсе потребуется учетная запись на Госуслугах. 

Срок рассмотрения обращений — 30 дней. 

Популярный вопрос граждан — “Куда именно жаловаться и в каких случаях”?

ГЖИ принимает обращения, связанные с нарушением лицензионных требований по отношению к УК. Например, не очищают крышу от наледи и снега, не убирают в подъезде, не обрабатывают подвал специальными средствами от насекомых и грызунов. 

После рассмотрения жалобы сотрудник инспекции назначает внеплановую проверку и выезжает на место, чтобы установить факт неисполнения обязанностей УК. Если таковые есть, ГЖИ выносит предписание устранить нарушения, и привлекает к административной ответственности в виде штрафа самой организации, а также ее должностному лицу. Как правило, под удар попадает директор УК. 

В Роспотребнадзор владельцу квартиру необходимо жаловаться, когда наблюдаются нарушения в виде повышенных тарифах, отказе УК предоставлять информацию о сделанных работах, о стоимости и количестве. Порядок рассмотрения и итог такой же, как и при обращении в ГЖИ. 

Прокуратура и судебные споры с управляющими компаниями

Это последний этап, чтобы разрешить конфликт. В эти инстанции граждане обращаются уже тогда, когда после предписаний ГЖИ и Роспотребнадзора нарушения так и не были исправлены. Обращение в суд обязательно, если УК своим бездействием нанесла материальный ущерб вам или вашему имуществу. Судебная практика по спорам с управляющими компаниями обширна и имеет многочисленные случаи, когда судьи встают на сторону жильцов МКД, особенно, если дело касается в возмещении ущерба. 

Чтобы как можно быстрее и продуктивно разрешить спор, рекомендуем за составлением документов обратиться к практикующему юристу. В ЖК РФ есть много подводных камней, и чтобы судебный процесс прошел для вас гладко, необходимо подготовить все документы юридически грамотным языком. Юрист по спорам с управляющими компаниями нашего бюро готов ответить на все вопросы и помочь в составлении необходимых документов. 

Роль коллективной жалобы в разрешение споров. Что это и как составить

Коллективные жалобы подаются в различные государственные инстанции для устранения возникших нарушений свобод и прав обратившихся лиц. 

Собственники многоквартирных домов, выбирая на сборах управляющую компанию, передают ей полномочия по обслуживанию дома. Ведение коммунального хозяйства является сложным видом деятельности, и поэтому часто в процессе их работы возникают различные разногласия и споры. Управляющие компании иногда нарушают законодательство Российской Федерации. В таких случаях, при явных нарушениях законодательства собственники многоквартирных домов, а также собственники объектов, которых обслуживает данная управляющая компания, для защиты своих прав и интересов имеют законное право написать жалобу в прокуратуру.

В каких случаях нужно подавать коллективную жалобу?

Прокуратура Российской Федерации занимается надзором за соблюдением законодательства страны. Писать жалобу в прокуратуру на управляющую компанию имеют право только те граждане или организации, с которыми заключен договор на содержание дома и придомовой территории с данной управляющей компанией. Граждане, которые проживают в данном доме по договору найма и не являются собственниками недвижимости, не имеют права подавать заявление в прокуратуру от собственного лица.

Жалоба подается собственниками многоквартирных домов только в том случае, если у них есть на руках существенные основания и доказательства нарушения со стороны управляющей компании норм законодательства. Напомним, что признаками нарушения могут быть следующие обстоятельства:

1. Денежные средства, полученные от жильцов на содержание дома и придомовой территории, расходуются неправомерно, не по назначению, а также стоимость работ проводимых управляющей компанией по содержанию дома существенно превышают реальную стоимость;
2. Не производится косметический и капитальный ремонт дома и придомовой территории;
3. Лифт и мусоропровод в многоквартирном доме долгое время не ремонтируется.
4. Бездействие со стороны управляющей компании к собственникам многоквартирных домов приносит им большие неудобства, мало того, жильцы за такое бездействие ещё оплачивают услуги, которых нет. Забитый мусоропровод является рассадником антисанитарии способствующей размножению крыс, мышей и других вредных насекомых, представляющих опасность для жизни и здоровья жильцов дома.

Обоснование жалобы на основании Российского Законодательства

Несоблюдение статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановления Госстроя 170 указывает на бездействие управляющей компании. На практике наиболее часто можно встретить жалобы о ненадлежащем предоставлении подключаемых ресурсов, в которые входят отопление, подача горячей и холодной воды, отсутствие света, непринятие мер по подготовке жилого многоквартирного дома к отопительному сезону. Собственники квартир, которые заключили на общем домовом собрании договор с управляющей компанией, при несоблюдении со стороны управляющей компании условий договора и взятых на себя обязательств, имеют полное законное право обращаться в правоохранительные органы для защиты своих прав и интересов. Если в жилом доме, есть собственники нежилых помещений, у которых заключен договор с управляющей компанией, они также имеют полное законное право подавать заявление в правоохранительные органы.

Особенности подачи коллективной жалобы

Жалоба в прокуратуру может быть подана как от одного лица, так и от нескольких. В жалобе нужно четко описать, какие правонарушения со стороны управляющей компании были зафиксированы, и представить существенные доказательства, подтверждающие эти правонарушения.

Существенными доказательствами могут быть чеки на стройматериал, счёта с завышенной стоимостью работ, фото и видеодоказательства состояния дома и придомовой территории. 

Прокуратура Российской Федерации — серьёзный правоохранительный орган. Поэтому документ должен строго соответствовать образцу таких жалоб, лаконично отражать суть правонарушения. Пишут в сухой форме, руководствуясь юридическими терминами с применением делового стиля общения. В документе ни в коем случае нельзя писать оскорбительные слова или фразы, используемые в простой речи. Также документ должен соответствовать следующим требованиям:

1. Структура жалобы должна полностью соответствовать форме данного документа;
2. В документе указываются точные данные, чтобы при их проверке не возникало никаких противоречий;
3. Прилагаются все возможные документы, аудио, видео, фотодокументы, подтверждающие правоту подающего жалобу.

Чем больше неоспоримых документов и доказательств будет предоставлено, тем больше шансов, что жалоба будет рассмотрена и органами прокуратуры будут приняты решительные меры по устранению нарушений прав. В качестве основы можно скачать образец жалобы в интернете. Законодательством не запрещено подача жалобы в письменной форме от руки, однако предпочтительней набрать жалобу на компьютере и распечатать его на листе формата A4.

Особенности оформления коллективного заявления

Структура жалобы во многом сходится с обычным заявлением. В верхнем правом углу листа пишется название прокуратуры, ниже – фамилия и имя-отчество районного прокурора. Далее указывается от кого подается заявление, место регистрации и контактный номер телефона, по которому можно будет связаться с заявителем. При подаче коллективного заявления, не нужно перечислять всех лиц, их фамилии и инициалы. Достаточно указать собственники какого дома подают заявление и в конце всего документа подписаться каждому в отдельности.

Коллективное обращение более эффектно воспринимается прокуратурой и может быть более действенной, чем заявление от одного лица. Документ составляет группа инициативных собственников дома. При обоснованности требований прокурор сам может обратиться в суд для защиты интересов и прав граждан. 

Как написать?

На середине листа прописывают наименование документа. В зависимости от того, на какие нарушения будет подаваться заявление, подписывается подходящее к конкретному случаю пояснение. Например: “Жалоба на незаконные действия управляющей компании” или “Жалоба на бездействие управляющей компании”. Затем описывают все подробности и факты нарушения прав и интересов. При их описании необходимо ссылаться на нормативные акты и статьи жилищного кодекса. 

Замечательно, если прописать обращение к прокурору о подтвержденных фактах, из которых видно, что ранее заявителем уже были обращения в другие инстанции с аналогичными жалобами по данному вопросу, однако решительных мер с их стороны не было принято, и проблема так и осталась неразрешенной. 

В конце обращения нужно указать, какие должны быть приняты меры со стороны прокуратуры, чтобы устранить возникшую проблему. Также здесь ставится дата составления заявления и подпись заявителя. 

Существует два способа подачи заявления. 

1. Первый способ заключается в подаче жалобы заявителем лично в канцелярию прокуратуры. От работника прокуратуры, который принял документы, нужно обязательно получить справку, которая в дальнейшем будет нужна для получения поданных документов обратно, по мере рассмотрения в прокуратуре.
2. Подача коллективной жалобы через почту

Также можно отправить жалобу по почте, ценным письмом c уведомлением. Уведомление будет подтверждающим документом и доказательством того, что документ подали в прокуратуру. Срок рассмотрения регламентируется “Инструкцией о порядке рассмотрений обращений граждан на приеме в прокуратуре РФ”. В соответствии с этим регламентом обращение рассматривают в течение трех рабочих дней, а в особо сложных случаях, в течение десяти рабочих дней. 

Главной задачей заявителя в данном случае — подать жалобу на управляющую компанию по всем нормам и правилам Российского законодательства. Если документ приняли к рассмотрению, она обязательно будет рассмотрена прокуратурой и на неё будет дан письменный ответ. 

Возникают ситуации, когда заявление не рассматривают и на неё нет никакого письменного ответа. В таком случае нужно обращаться снова в ту прокуратуру, куда обращались, и требовать от их работников пояснения, в чём заключается причина задержки. После этого заявителю обязаны дать письменный ответ, в котором будут указаны причины продления срока или отказа в рассмотрении.