Как перевести нежилое помещение в жилое – подробная инструкция

Случаи перевода жилого фонда в нежилой встречаются регулярно. На месте бывших квартир на первых этажах многоэтажных домов открываются магазины, парикмахерские, кафе, отделения туристических агентств и т. д. Но что делать, если владелец на объекта на определенном этапе решит провести обратную процедуру? Можно ли и как перевести нежилое помещение в жилое? В данной статье мы рассмотрим нюансы вопроса, в том числе для объектов разного типа и назначения.

Какое помещение считается жилым?

Прежде чем выяснять, можно ли подвал или чердак переводить в состав жилфонда, не будет лишним узнать, какие помещения в России относятся к жилым. Это может быть:

1. 1. Комната в составе дома или квартиры.
   2. Дом или его часть, состоящая из комнат и вспомогательных помещений.
   3. Квартира в составе многоквартирного дома. Может состоять из одной или нескольких комнат.

Вне зависимости от типа объекта он должен предназначаться именно для проживания людей. Обязательно наличие естественного освещения — окон, отопления, освещения, водопровода и канализации. Собственник такого помещения имеет право прописаться в нем самостоятельно, зарегистрировать родственников или сдавать в аренду при отсутствии ограничений со стороны различных структур.

Какие нормативные акты регулируют перевод помещения из нежилого в жилое

В России действуют самые разные федеральные законы и подзаконные нормативные акты. Они дополняют, дублируют друг друга. Чтобы гарантировано не получить отказ при подаче заявки на перевод помещения в жилой фонд, не мешает изучить следующие нормативные акты:

1. Жилищный Кодекс РФ, а конкретно часть 4, ст. 22. Здесь подробно расписывается процедура смены статуса помещения.
2. Градостроительный Кодекс. В нем перечислены требования, предъявляемые к жилым помещениям.
3. Федеральный закон 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Он регламентирует порядок государственной регистрации недвижимого имущества.
4. Постановление Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года. В нем перечислены нюансы, позволяющие признать помещение жилым.
5. СНиП 31-02-2003. В этом документе излагаются требования, которые необходимо соблюдать при переводе недвижимости в жилой фонд.
6. СанПиН 2.2.2645-10. Здесь также излагаются требования, предъявляемые к жилым помещениям.

Необходимо отметить, что решение о переводе или отказе принимается местными органами самоуправления или выделенной структурой по каждому отдельному случаю.

В каких ситуациях собственник объекта получит отказ?

Владелец бывшего магазина, хостела или помещения иного назначения должен понимать, что к жилой недвижимости предъявляются особые требования. Они касаются:

1. Наличия коммунальных удобств (свет, вода, отопление, канализация, газ). Пожарная служба вправе проверить, наличие средств тушения огня, противопожарной сигнализации, путей эвакуации.
2. Расположения. Здание или помещение не может находиться в промзоне, на заводе и т. д. Вокруг должны быть жилые дома, социальная инфраструктура.
3. Прилегающей территории. Она должна быть безопасной для перемещения.

Если хотя бы одно из указанных условий не выполняется, в переводе будет отказано.

Такой же итог ждет заявителя, если:

1. Объект находится в залоге, например, у банка. Вернуться к вопросу можно только после погашения кредита и снятия обременений.
2. Помещение взято в аренду, в том числе долгосрочную. Решать подобные проблемы может только собственник.
3. Не предусмотрена защита от протечек дождевой или талой воды.
4. Здание находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или реконструкции, требует капитального ремонта. Несущие конструкции, лестничные марши имеют дефекты. Нахождение в помещении связано с риском для здоровья.
5. Высота потолков и дверных проемов не соответствуют даже минимальным действующим нормативам.
6. Отсутствуют окна.
7. Не предусмотрена вентиляционная система. Как вариант, вентканалы едины для всех помещений, в том числе санузлов.

Во всех перечисленных случаях собственник сначала обязан устранить указанные проблемы, если это вообще возможно, потом думать, как перевести нежилое помещение в жилой дом.

Какие документы нужны для перевода объекта в жилой фонд?

Прежде чем обращаться в специализированный комитет, владелец обязан подготовить:

1. Заявление. В нем обозначаются адрес помещения, его отличительные особенности и непосредственно просьба о переводе.
2. Паспорт гражданина РФ.
3. Свидетельство о праве собственности и копию, заверенную  у нотариуса. С 2015 года свидетельства не выдаются. Собственник может запросить выписку из ЕГРН в электронном формате. В пакет можно включить и договоры купли-продажи, дарения и т. д., ставшие основанием для оформления права собственности.
4. Техплан и кадастровый паспорт. Их вместе с поэтажным планом заказывают в БТИ.
5. Проект перепланировки. Если например, ранее в помещении находился магазин, то для торгового зала стандартно объединяют несколько комнат. При переобустройстве потребуется обратный процесс. Но при этом важно не затронуть несущие конструкции, «мокрые точки» и т. д.

Важно подчеркнуть! В соответствии с действующим законодательством заявитель не обязан получать выписку из ЕГРН и документы из БТИ. Члены комиссии сами запрашивают их в порядке межведомственного взаимодействия. Но если выписка и планы есть, можно захватить их с собой.

Если собственник помещения передоверил решение проблемы третьему лицу, он обязан оформить на него доверенность и подписать ее в присутствии нотариуса. Объект может принадлежать юридическому лицу. В пакет документов в такой ситуации добавляются уставные документы.

Порядок действий при изменении статуса помещения

Собрать указанные выше документы недостаточно. Переводим нежилой дом в жилой в соответствии с алгоритмом, приведенным ниже:

1. Разработка проекта. Если речь не идет о капитальной переделке, изменении конфигурации и размещения окон, стен, дверей, можно ограничиться эскизом в двух экземплярах. В сложных случаях придется обращаться в проектную организацию, имеющую допуски СРО. Если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, согласие на переделку должны дать все жильцы дома.
2. Обращение в межведомственную комиссию. В некоторых городах заявления принимаются и через МФЦ. Решение должно быть принято в течение 45 дней. Если оно положительное, заявитель получает протокол заседания или соответствующее уведомление. В случае отказа собственнику должны объяснить его причину. Если на заявлении просто стоит «Отказать» и ни слова более, решение можно обжаловать в суде. На это дается 3 месяца.
3. Перепланировка. Выполнять ее заранее не рекомендуется из-за возможности отказа. Как только работы завершены, владелец извещает муниципалитет и готовится к встрече комиссии. В нее могут войти представители СЭЗ, МЧС, Роспотребнадзора и иных служб. Если они сочтут, что помещение пригодно для проживания, составляется акт о переводе в жилой фонд. Если перепланировка проведена с нарушениями, собственнику предложат их устранить в оговоренные сроки.
4. Обращение в БТИ для разработки нового кадастрового и технического паспортов. Важно отметить, что услуга — платная. Предварительно необходимо перечислить в бюджет установленную пошлину.
5. Регистрация права собственности. Как только БТИ подготовит поэтажный план с экспликациями, кадастровый и технический паспорта, можно обращаться в Регистрационную палату. Помимо заявления паспорта заявителя и свидетельства о праве собственности при себе необходимо иметь протокол межведомственной     комиссии и документы из БТИ. Стандартно процедура перерегистрации занимает 10 рабочих дней.

Как только на руки получена выписка из ЕГРН с указанием нового статуса, можно считать, что процедура перевода завершена.

Особенности перепланировки

Самый сложный этап во всей процедуре изменения статуса нежилого объекта — перепланировка. Он предполагает корректировку функционала помещений, их конфигурации. Так, владелец может передвинуть межкомнатные перегородки и дверные проемы, отказаться вообще от деления на комнаты, предпочесть зонирование с применением мебели или декора. Часть будущей квартиры может быть выделена под кладовые, гардеробную и т. д.

В любом случае отступать от плана, предоставленного межведомственной комиссии, не рекомендуется. Ее члены сверят документацию с фактом и заставят привести помещение в соответствие с чертежами.

Не считается перепланировкой косметический ремонт, включая замену обоев, сантехники, дверных и оконных блоков. Не требуется разрешение на установку новой газовой или электрической плиты, проточного или накопительного водонагревателя, кондиционера или антенны. Перечисленные действия выполняются без согласования с компетентными органами.

Нюансы перевода в жилой фонд разных объектов

Выше мы рассказали, как некоторый объект сделать жилым. Но на практике возможны разные случаи. Собственник может захотеть переехать жить на дачу или поселиться в бывшем магазине. И в каждом случае есть свои нюансы, о которых нужно знать. Без этого можно получить отказ по формальным обстоятельствам или потратить значительные суммы денег впустую.

Рассмотрим особенности перевода в жилой фонд объектов разного типа и назначения.

Помещение в многоквартирном доме

В ст. 22 ЖК РФ сказано, что перевести помещение в статус жилого можно, при условии, что в нем есть необходимые инженерные коммуникации. Еще одно обязательное условие — изолированность. Например, сделать общую лестничную площадку или ее часть жилой комнатой не получится.

Если в процессе перепланировки владелец будет прорубать дверь в подъезд, менять конфигурацию фасада и/или входной группы, он обязан созвать собрание жильцов. По его итогам проводится голосование с составлением протокола. В него вносятся все собственники с указанием мнения: за или против перепланировки. Без этого межведомственная комиссия не примет заявление к рассмотрению.

Частный дом

В данном случае основная проблема — статус земельного участка. Он должен быть предназначен для ИЖС. Если этот вопрос решен, необходимо изучить параметры непосредственно дома. Высота потолков должна быть не менее 2,5 метров, а площадь кухни — от 6 кв. метров. Обязательные требования — наличие канализации, отопления и электричества.

Комната

Формально порядок переоформления такой же, как и в случае с квартирой. Единственное дополнительное условие — согласие иных жильцов. В остальном также потребуется план перепланировки и согласование с межведомственной комиссией.

Дачный или садовый дом

В этом случае придется предварительно изменить статус земельного участка. Если он выделен в качестве огорода или дачи, возводить капитальные строения на нем можно только после согласования с департаментом муниципалитета, отвечающим за жилой фонд.

Только после того, как в ЕГРН будет внесена запись о том, что надел предназначен для ИЖС, можно говорить о переводе здания в жилой фонд. До этого оно будет считаться не предназначенным для круглогодичного проживания.

Часть нежилого помещения

С большой долей вероятности собственник получит отказ, если решит, например, часть магазина переделать под квартиру для себя. Если же в этом есть настоятельная потребность, можно попробовать сначала разделить один объект на два с учетом санитарных и строительных требований. Только после этого одну из частей можно перевести в жилой фонд.

Технический этаж

В данном случае можно даже не начинать процедуру. Отказ со стороны межведомственной комиссии не минуем.