Нередко выдел доли недвижимости в натуре становится единственным способом распоряжения своим имуществом при условии владения на праве общей долевой собственности. Последняя возникает по ряду причин: в результате раздела недвижимости между супругами, наследования либо иных типичных житейских обстоятельств.
В соответствии с действующим законодательством, выделение долей недвижимости производится как по соглашению сторон, так и путем обращения в суд. В первом случае владельцам следует письменно закрепить свою договоренность при помощи нотариально заверенного документа.
Когда необходимо выделение доли недвижимости в натуре
В первую очередь стоит обозначить возможные варианты совместного обладания общими квадратными метрами. Итак, недвижимость может пребывать:
- в общей собственности при условии уже определенных зон владения;
- в совместной (актуально для супругов);
- в общей без установления конкретных «паев» каждого собственника.
Когда части владения не определены, то, по сути, лицо имеет «право на право обладания», то есть на кусочек не в объекте, а именно в праве. При этом каждый из собственников совместно с другими владеет каждым квадратным метром площади, но не отдельной частью, которой, в случае, например, квартиры, будет конкретная комната.
Когда м2 поделены, владельцам допускается использовать установленное договором между сторонами или судебной инстанцией помещение либо кусочек участка при условии выделения земельной долей в натуре на свое усмотрение.
Главной целью раздела является появление возможности иметь индивидуальный, самостоятельный объект, которым владелец может распоряжаться без согласия других сособственников. Свой «кусочек» допустимо подарить, продать объект или сдать его в аренду.
Распространенными причинами деления являются разногласия, возникающие на почве личной неприязни, конфликтов, связанных с оплатой коммунальных услуг и прочих обстоятельств. Деление, как правило, с большего решает проблему, расставляя все по местам, на законных основаниях.
Когда раздел можно произвести
Выделение доли в натуре из общедолевой собственности возможно тогда, когда сделать это допустимо физически. То есть, когда в имуществе допустимо выделить конкретную комнату или клочок земли с межеванием.
Для более полного понимания приведем пример. В совместной собственности Пети Иванова и Саши Петрова есть двухкомнатная квартира, доставшаяся им по наследству от покойного отца. При приятии этого наследства оба стали обладать квадратными метрами на условиях общедолевой собственности.
В силу определенных обстоятельств возникла необходимость выдела. Обсудив нюансы, братья пришли к соглашению о том, что помещением в 18 м2 будет владеть Петя Иванов, а комната с габаритными размерами в 16 м2 останется в пользовании Саши Петрова. Места общего пользования, такие как кухня и санузел так и остались в совместном использовании в силу невозможности их реального разделения.
Разумеется, при наличии острых конфликтов между владельцами встречаются случаи, когда последние настойчиво стремятся поделить и неделимое. Однако сделать этого нельзя, а вот порядок пользования общими помещениями определить вполне реально.
Но, стоит отметить, что любой судебный орган в своем решении определит порядок пользования именно совместно, не деля его на определенные часы и дни. Максимум, чего можно добиться, — определения правил поддержания технической исправности комнат, оборудования, порядка производства отделочных работ и прочего.
Ведь согласитесь, глупо выглядело бы решение о посещении того же санузла с 9:00 до 11:00 Сашей Петровым, а с 11:00 до 13:00 Петей Ивановым при условии того, что проконтролировать такое решение попросту нельзя. В противном случае это могло бы выглядеть примерно так: судебный пристав, бдительно контролирующий решение судебной инстанции, постоянно пребывает в жилье, следя за тем, чтобы Петя Иванов не посещал санузел с 9:00 до 11:00, потому что это не его время.
Как правило, делить дом или участок значительно проще. С последним все относительно понятно: отмеряли, согласовали, юридически оформили и все. Выделение доли в натуре в частном доме обычно сопровождается перепланировкой с целью устройства отдельного входа, а иногда и кухни, саузла.
Когда выдел невозможно произвести
Бывают случаи, когда произвести раздел не представляется возможным. Это касается, допустим, выделения доли в квартире, имеющей единственную жилую комнату.
Законом также предусмотрены ситуации, при которых разделение в натуре не допустимо:
- Собственник недвижимости, расположенной в многоквартирном строении, не имеет права на выдел в совместной собственности на общее имущество всех владельцев недвижимости в многоквартирном доме;
- Выделить площадь нельзя при условии, если подобное действие будет существенно нарушать права других владельцев;
- То же касается случая, когда в результате фактического деления наносится несоразмерно большой ущерб.
В такой ситуации один из владельцев может рассчитывать на компенсацию за свою часть и передачу ее другому собственнику. То есть, свои «квадраты» можно продать, и первым, кому должно поступить подобное предложение, при наличии намерения реализовать свои метры, может быть только другой собственник. Лишь при его отказе от выкупа м2 допустимо продать любому другому третьему лицу.
Рассматривая ситуации, когда в реальном выражении поделить квадратные метры не представляется возможным, стоит обратить особое внимание именно на однокомнатное жилье. Выше было сказано, что выделить в ней реальную квадрату в виде отдельного помещения не представляется возможным. В большинстве случаев это так. Но исключения все же есть.
Например, если единственная жилая комната относительно просторная, то можно произвести перепланировку квартиры, фактически превратив ее в двухкомнатную. Процесс этот достаточно сложный и длительный, да и требует разрешения компетентных органов. Однако если произвести перепланировку удастся, то появится возможности разделить имущество в натуральном выражении.
Определение конкретной доли
Вне зависимости от способа выделения доли, она всегда должна быть выражена в виде как минимум одного отдельного помещения (не касается участка), и об этом уже упоминалось выше. Проще всего поделить имущество, характеризующееся наличием идентичных по площади комнат. Если помещения нельзя поделить ровно пополам, то процесс может выглядеть примерно так:
- Предположим, что нужно поделить трехкомнатное жилье;
Жилые комнаты в ней имеют площадь 18, 15 и 8 м2;- При разделе через суд одному из сособственников было выделено 2 комнаты с габаритами 15 и 8 м2, а другому в пользование предоставлено 1 помещение площадью 18 м2;
- Так как владельцы имеют равное право на часть в жилом помещении в процентном соотношении (50/50%), то, выходит, что права одного из собственников при таком варианте раздела будут ущемлены;
- Именно поэтому было вынесено решение о выплате компенсации за «недостающие» метры со стороны собственника, которому достались 2 комнаты;
- В результате была выплачена сумма, равная стоимости 5м2 площади в соответствии с кадастровой ценой квартиры.
Нередко бывает, что обладание квадратами разделено между собственниками не поровну. Например, одному может принадлежать 75%, а другому – оставшиеся 25%. В каком бы соотношении у владельцев не существовало право собственности, деление в натуральном выражении производится в соответствии с ним. Исключения составляют ситуации, когда часть признается малозначительной.
В последнем случае один из собственников может принудить второго владельца продать ему свой малозначительный «кусочек» права на обладание через суд, мотивируя изложенное в иске требование невозможностью выдела собственности в натуральном выражении.
Досудебное урегулирование
Выделение долей в натуре через суд – малоприятная и затратная по времени процедура. Согласитесь, значительно проще для всех участников процесса решать проблемы по договоренности. Если она достигнута, то остается оформить все с юридической точки зрения. При заключении добровольного соглашения, равность квадратуры существенной роли не играет, все делится по согласованию.
Алгоритм юридического оформления выглядит так:
- Составление документа на основании согласия всех владельцев;
- Нотариальное заверение подписанного сторонами соглашения;
- Перепланировка объекта (при наличии необходимости) и регистрации в БТИ внесенных изменений;
- При неравном разделе – расчет цены части владения, подлежащей денежной компенсации;
- Регистрация в Росреестре внесенных изменений.
Судебное урегулирование
Когда договоренности достичь не удается, приходится производить выделение долей через суд. Для этого следует составить исковое заявление и собрать все необходимые документы, приложив их к иску.
Пошаговая инструкция раздела в натуре выглядит следующим образом:
- В первую очередь стоит определиться с вариантом раздела (в натуральном выражении либо путем выплаты денежной компенсации);
- На следующем этапе инициатору раздела следует предпринять попытку досудебного урегулирования путем вынесения на обсуждения своего предложения;
Если же договоренность между владельцами не достигается и возникает спор в отношении стоимости собственности, ее соразмерности с выделяемой площадью и прочих моментов, то следует обратиться в экспертную организацию для оценки;- Последняя должна дать ответы на такие вопросы, как: возможно ли произвести выдел в натуральном выражении? Существуют ли варианты разделения, и если да, то какие? Каково соотношение числа «кусочков» площади с общей квадратурой делимого имущества? Сколько составляет рыночная цена объекта?
- После получения экспертного заключения, нужно составить исковое заявление;
- О месте и времени заседания судебная инстанция уведомляет стороны в письменной форме. Истец и ответчик обязаны явиться и принять участие в рассмотрении гражданского иска;
- После вынесения решения нужно дождаться вступления его в законную силу;
- В завершение процедуры все изменения следует зарегистрировать в БТИ.
Документы для выделения доли в натуре путем подачи искового заявления:
- Паспорта сторон или иные документы, подтверждающие личность;
- Выписка ЕГРН;
- Экспертное заключение;
- Кадастровый, технический паспорт спорного объекта;
- Правоустанавливающие бумаги (договоры дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве и прочие);
- Финансовый расчет (если истцом или ответчиком предлагается финансовая компенсация в качестве альтернативы);
- Чек об оплате государственной пошлины.
Сроки рассмотрения в суде
Выделение доли в натуре, исходя из судебной практики, может длиться от двух до 7-8 месяцев. Если сложностей в процессе рассмотрения гражданского иска не возникает, то участники разбирательства вполне могут рассчитывать на минимальный срок. Бывают ситуации, когда ответчик умышленно стремится затянуть процесс. При таких обстоятельствах процесс неминуемо будет длительным.
Стоит помнить, что распоряжаться своей частью имущества владелец может после вступления решения в законную силу.
Выдел в квартире
Раздел квартиры производится в общем порядке в соответствии с законодательством. Здесь актуальны те же способы (договорной и судебный) и правила деления «квадратов» площади. После завершения процесса раздела, владелец натуральной части вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, или подарить любому лицу или сдать в аренду.
За счет последнего факта и происходят конфликты. Кому захочется проживать в квартире, зная, что в любой момент второй собственник может, допустим, продать свою часть кому угодно? Нередко на этой почве один из владельцев начинает умело манипулировать и даже шантажировать другого сособственника, угрожая подселить в квартиру «антисоциальных элементов».
Выдел в частном доме
Выделение долей в частном доме в натуре мало чем отличается от раздела квартиры. Преимущество деления индивидуальной постройки перед имуществом, расположенным в многоквартирных домах, является возможность оборудовать отдельный вход.
Выделение земли в натуре
При разделе участка следует учитывать определенные Законом правила и условия:
- Участок должен соответствовать установленной региональными властями квадратуре;
- Землю нельзя использовать не по назначению;
- Границы участка определяются с учетом прав соседей;
- При разделе в обязательном порядке нужно провести межевание.
Выдел в хозяйственных постройках, гаражах, мастерских производится вместе с землей, на которой они располагаются. Делится подобное имущество по тому же стандартному принципу: в зависимости от процентного соотношения права сособственников на обладание недвижимостью.
