fbpx
12 лет работы
4650 выигранных дел
Вернули более 700 млн ₽

Оспорить договор купли-продажи квартиры

Остановить действие договора купли-продажи возможно по-разному. Признать сделку незаконной — значит установить ничтожность договора, при котором правовое положение сторон такое, как если бы они никогда его не заключали. В свою очередь, устанавливается обязанность сторон вернуть все, что было обозначено в договоре (одной стороне — право на распоряжение незаконно проданного имущества, другой стороне — деньги). Кроме признания сделки ничтожной, возможно ее оспаривание или расторжение самого договора по ряду причин. В чем разница?

Оспорить сделку — значит признать ее недействительность. Это возможно только через суд. Основанием для этого будет нарушение прав и интересов третьего лица, кто имел право влиять на сделку, но по каким-либо причинам этого не сделал. Например, супруга за спиной мужа продала совместно-нажитую квартиру. Супруг об этом узнал и подал в суд. Срок исковой давности по оспариванию договора купли-продажи квартиры — три года.

Расторгнуть договор могут обе стороны по взаимному согласию. Для этого не нужно обращаться в суд, сторонам достаточно оформить заявление на расторжение. Если одна сторона не согласна с решением другой, последняя подает в суд. Причиной для расторжения может быть: не освобождение квартиры в срок, указанном в договоре, не передача денег продавцу.

Ничтожный договор — это договор, оформленный с ошибками или с нарушением законодательства. Признание договора таковым может только суд.

Сам по себе договор купли-продажи — это оформленные специальным образом отношения гражданско-правового характера, которые регулируются основными принципами гражданского права, свободной воли сторон и свободой заключения договоров. Основное требования Гражданского кодекса состоит в том, чтобы достаточно выражать свободу действий гражданских лиц при заключении сделок купли-продажи. Это может осуществляться при различных вариантах — устных или письменных. При купле-продаже квартиры и другой недвижимости гражданско-правовые отношения и все договоренности по сделке должны быть оформлены в письменном виде, и только в этом случае сделка будет считаться заключенной и давать правовую ответственность для обеих сторон в случае нарушений договоренностей.

Оспаривание договора купли-продажи квартиры

Как мы уже писали выше, разорвать сделку возможно в разных формах: признать сделку ничтожной, оспорить сделку или вовсе расторгнуть договор при согласии/несогласии сторон.

Кроме этого, возможен случай приостановки действия договора для установления некоторых сведений. Например, при оформлении правоустанавливающих документов на квартиру выяснилось, что для того, чтобы признать сделку законной необходимо разрешение органов опеки, так как в квартире второй из собственников несовершеннолетний ребенок. При непредставлении оформленного разрешения отдела опеки на продажу имущества сделка признается недействительной (ничтожной).

Ничтожность договора означает, что он вообще не будет действовать с момента его заключения. Даже если основания недействительности пропадут, он не будет иметь правовых последствий. 

Признание договора недействительным по причине незаконности его заключения может быть тогда, когда недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок заключил договор, гражданин дееспособный, но предоставил поддельные документы или сама сделка оказалась притворный, то есть замаскированной подо что-либо. Например, мать «продала» сыну квартиру, не получив от него денег от продажи. Они заключили договор купли-продажи и намеренно скрыли родство для получения сыном налогового вычета.

Срок исковой давности по таким делам составляет три года, иногда он может быть увеличен до десяти лет.

Основания для подачи иска об оспаривании договора купли-продажи квартиры

Юридическая сделка является ничтожной или спорной в следующих случаях:

  1. Отсутствие дееспособности лица, совершающего юридическое действие, в связи с недееспособным возрастом. С осторожностью следует заключать сделки с пожилыми людьми, даже если у них есть справка о дееспособности.
  2. Сделка проводилась для видимости, когда стороны тайно договорились, что данное действие не будет иметь последствий или будет иметь иные последствия, чем те, которые обычно должны быть результатом данного действия.
  3. Отсутствие согласия законного представителя, требуемого по закону, или согласия третьего лица, необходимого для осуществления деятельности.
  4. Несоблюдение требуемой формы — например, форма нотариального акта купли-продажи недвижимости в некоторых случаях.
  5. Договор, противоречащий закону (нарушающий закон) или направленный на обход закона, то есть попытка достижения цели, запрещенной законом. Например, продажи квартиры до инициирования банкротства, продажа квартиры, находящееся в залоге или под арестом.

Договор может быть также недействителен в случаях, предусмотренных специальными правилами. Например, воздействие на результаты аукциона или конкурса способом, противоречащим закону или установившейся практике.

Судебная практика по оспариванию договора купли-продажи квартиры разнообразна. Например, признать сделку спорной может заинтересованное лицо после продажи квартиры, которая была подарена по договору дарения. В этом случае оспаривается сама дарственная, а договор купли-продажи будет считаться недействительным. При таком варианте покупатель теряет все — деньги и жилплощадь. Особый риск составляет купля-продажа квартиры по доверенности. Доверенность, как и дарственную возможно оспорить в суде, тогда договор купли-продажи утратит свою силу.

Спорные договоры купли-продажи имеют юридическую силу до тех пор, пока их недействительность не признает суд по установленным законом основаниям. Они могут быть признаны таковыми только по решению суда. В этом случае заинтересованному лицу или органу исполнительной власти, например, отделу опеки, необходимо составить и подать исковое заявление в суд, чтобы договор перестал действовать. Таким образом, происходит защита интересов недееспособного гражданина. Как правило, договор будет считаться действительным ровно до того момента, пока суд не вынесет решение о том, что договор недействительный.

Расторгнуть договор можно в ряде случаев. Первый случай — вскрылся факт нарушения в свободе заключения соглашений при оформлении сделки — какую-либо сторону заставили продать квартиру под угрозой физической расправы, шантажа и пр.

В случае угрозы сторона, пострадавшая от ее заключения, имеет один год для расторжения договора с момента прекращения угроз. В свою очередь, если обман имел место, то он составляет один год с момента его обнаружения одной из сторон. По истечении указанных сроков это право истекает. Заявление должно быть представлено другой стороне договора в письменной форме.

Второй случай — покупатель выявил несоответствие реальных характеристик квартиры от заявленных, то есть продавец намеренно скрыл какие-либо особенности имущества, дефекты и пр. Или покупатель не спешит освобождать жилплощадь, или продавец не перевел сумму на счет продавца, оговоренную в договоре.

Рекомендации юристов по сделкам купли-продажи

Как избежать каверзных ситуаций при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости, чтобы потом не остаться без денег и квартиры?

В первую очередь нужно обратить внимание на продавца, проверить на наличие/отсутствия исполнительного производства. Приобретение имущества у должников может выйти боком, и как следствие этого признания договора купли-продажи недействительным.

Также необходимо выяснить, не привлекался ли продавец в качестве ответчика в деле о банкротстве. Потому что покупатель впоследствии может быть привлечен к судебной тяжбе с признанием этой сделки недействительной.

Далее необходимо обратить внимание на само имущество. Даже если продавец говорит, что квартира не находится под залогом или арестом, советуем не спешить этому верить и приобрести выписку из российского реестра об отсутствии обременения.

Особое внимание следует уделить зарегистрированным лицам. Эти данные можно приобрести в паспортном столе. При наличии зарегистрированных лиц необходимо потребовать от продавца указать в договоре купли-продажи четкую дату, когда такие лица будут сняты с учета.

Убедитесь, что вы знаете, на каком основании продавец стал владельцем этой недвижимости. Это нужно для того, чтобы не появились проблемы, когда выяснится, что кто-то из родственников отказался от приватизации. Следовательно, такое зарегистрированное лицо имеет право проживать в квартире пожизненно.

При покупке недвижимости нелишним будет обратиться к практикующим юристам для заключения прозрачной сделки.

Юридические моменты заключения сделки купли-продажи

Юридические вопросы при совершении сделок на вторичном рынке недвижимости являются основным аспектом любого процесса купли-продажи. При заключении договора важны такие нюансы, как сам договор купли-продажи, взаимные договоренности с продавцом, оформление правильно заполненных квитанций от продавца, а также подписание акта приема-передачи. Поэтому, если вы решили пройти этот процесс самостоятельно, следует помнить о некоторых моментах.

  1. Проверка правоустанавливающих документов. Наиболее распространенные юридические документы — контракт на продажу, договор дарения; свидетельство о праве на наследство и пр. Менее распространенными правоустанавливающими документами могут быть, например, решение суда или договор ренты.
  2. Исправления. Их не должно быть в договорах. Если они присутствуют, то должны быть заверены подписями участников сделки.
  3. Выписка из ЕГРП и домовой книги. Благодаря ей вы узнаете, сколько раз продавалась квартира за последние годы. Если за последние три года не было никаких движений по покупке и продаже, можете не сомневаться, что срок исковой давности истек. Квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние дети, также находятся в зоне риска. При покупке такой квартиры необходимо убедиться в том, что права прописанных в ней лиц не ущемлены.
  4. Также можно попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, она позволит узнать, сколько человек прописано в доме на данный момент и сохраняют ли эти люди право пользования имуществом после его продажи.
  5. Удостоверение личности. Банально, но факт. Убедитесь, что владелец именно тот, за кого себя выдает.

В судебной практике существует множество дел по оспариванию договора купли-продажи по причине появления «неожиданного» родственника. Большой риск — это покупка квартиры, в которой прописан пропавший без вести, тем более без установления этого факта судом.

В любом случае лучшим вариантом для заключения неоспоримой законной сделки станет обращение к практикующему юристу. Не пытайтесь скупиться, потому как впоследствии недостаточная мнительность может выйти дороже.

Способы обмана при продаже квартиры

  1. Квартира ненадлежащего качества.

    Продавец может с легкостью скрыть дефекты жилья, которые не видны при просмотре квартиры. Может потребоваться не только дорогой ремонт, но и подача иска на расторжение договора купли-продажи и выплате компенсаций.

  2. Сделки, при которых покупатель не может вступить в право собственности.

    Здесь можно выделить несколько вариантов схем обмана. Снимается квартира, собственники которой находятся в другом регионе или в длительном отъезде. При заключении договора аренды снимается копия паспорта собственника. На основании этого делается паспорт и запрашиваются повторные документы на квартиру. Затем недвижимость продают. При выяснении факта мошенничества покупатель остается и без денег, и без крыши над головой.

  3. Быстрые сделки.

    Изначально преступники отбирают квартиру у людей, которые не отдают отчет в своих действиях (пенсионеры, алкоголики, наркоманы, инвалиды). Затем за короткие промежутки времени несколько раз оформляется сделка купли-продажи. Покупателя должен насторожить факт «быстрых сделок». При выявлении недействительности сделки человек также остается без квартиры и своих денег.

  4. Сокрытие наследников.

    При вступлении в наследство многие люди начинают продавать квартиры. Покупателю в этом вопросе нужно быть весьма осторожным. Во-первых, если при составлении завещания человек был недееспособный, наследники могут оспорить этот документ в судебном порядке. Во-вторых, появление незаконнорожденных детей. Очень часто встречающаяся ситуация. Покупателя должно насторожить включение в завещание только близких родственников или вообще чужих людей. Так как первые при любой ситуации вступят в наследство.

  5. Нарушение прав несовершеннолетних детей.

    Здесь можно рассмотреть две ситуации.

    • При покупке за счёт материнского капитала не выделены доли несовершеннолетним детям по нотариальному соглашению.
    • В случае приватизации выписываются дети с целью экономии времени сбора документов и во взаимодействии с органами опеки при купле-продаже квартиры.
  6. Сделки по подложной доверенности.

    Этот вид мошенничества характерен для собственников квартир, которые находятся за границей, умерших или отозванной доверенности. При подписании договора собственник все равно должен присутствовать на сделке и регистрации имущества.

  7. Приобретение по заниженной цене квартиры в каком-нибудь коттеджном поселке.

    Здесь нужно быть предельно внимательным. Часто встречается, что постройка незаконна, а недвижимость находится в общедолевой собственности. Чтоб этого избежать проверяйте выписку из ЕГРН, внимательно изучайте договор купли-продажи (там должно быть прописано, что приобретается доля) и не оформляйте сделку договором дарения, это незаконно.

  8. Занижение стоимости недвижимости.

    Владелец просит покупателя прописать ниже стоимость в договоре, чем реальности продается квартира. Вроде бы ничего страшного, продавец хочет избежать налогов. Но через определенное время может договор признаться недействительным из-за банкротства собственника. Все сделки за три года в этом случае аннулируются. Покупатель может только надеяться на сумму, прописанную в документах.

На рынке недвижимости все больше недобросовестных людей, которые хотят легких денег. Поэтому каждый человек должен серьезно подготовиться для покупки квартиры, в экономическом и юридическом плане.

Юридическая помощь в сделках с недвижимостью

Мы предлагаем нашим клиентам юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Покупка недвижимости — это всегда риск, который должно проверить ответственное лицо. Без надлежащих знаний и опыта в сфере права недвижимости это сделать сложно, поэтому мы предлагаем свою помощь. После консультации с нашим юристом вы узнаете о потенциальных рисках, связанных со сделкой. Часто эти знания могут сэкономить много денег.

Адвокаты и юристы нашего бюро имеют профессионализм и опыт, накопленный при ведении дел в сфере права недвижимости. С клиентами мы говорим на доступном языке, без употребления сложных юридических терминов.

Наша цель — обезопасить клиента при заключении договора купли-продажи. Неважно, покупаете ли вы квартиру, дом, коммерческую недвижимость или участок под строительство. Покупка недвижимости — дорогостоящее приобретение. Стоит убедиться, что сделка проходит на прозрачных условиях.

Что мы делаем, когда к нам приходят за помощью по вопросам недвижимости:

  1. Проверяем продавца. Для этого мы проверяем:
    • имеющиеся данные о продавце;
    • действительно ли это лицо владеет недвижимостью и, следовательно, может ее продать;
    • надежность продавца.

Если продавцом недвижимости является компания, мы проверяем финансовое положение такой организации, ее историю и репутацию. Если продавцом является физическое лицо, мы проверяем, может ли он сам продать недвижимость или требуются ли какие-либо дополнительные согласия. Часто бывает необходимо получить согласие супруга или суда, если квартира является частью имущества несовершеннолетнего.

Мы пройдем вместе с вами каждый этап сделки купли-продажи. Наше преимущество — полная доступность услуг и наличие большой судебной практики специалистов. Необходимо оспорить договор купли-продажи? Приходите к нам!

наверх