Товарищество собственников жилья | Коллегия юристов и адвокатов "Правое Дело"

Товарищество собственников жилья создается для организации и представления интересов владельцев одного жилого объекта или нескольких, если они имеют общую границу. Организационно-правовая форма некоммерческая, потому как все собранные средства с жителей МКД используются только для улучшения или ремонта общего имущества.

В законодательстве используется термин МКД, который означает недвижимое имущество — многоквартирный дом, состоящий из квартир и помещений общего пользования (подъезд, коридор, подвальные помещения,общедомовая территория вокруг дома).

ТСЖ (далее — товарищество собственников жилья) альтернатива управления домом управляющей компанией. Отказ и принятие ответственности за дом после выбора формы управления домом — ТСЖ, переходит полностью на плечи владельцев и одного инициатора (председателя), который выбирается большим числом голосов на общем собрании. ТСЖ — единственная принятая правовая форма организации, через которую права и обязанности жильцов перед домом и ресурсными компаниями передаются физическим лицам — группе собственников.

Жилищный кодекс (статья сто тридцать шестая) регулирует два важных правовых аспекта:

Выбор ТСЖ могут сделать владельцы одного дома или несколько, если дома находятся на одной территории.
На общем собрании проголосовать за организацию должны большое число жильцов жилого объекта.

Создание товарищества собственников жилья

Чтобы организовать товарищество такого типа, необходимо:

Провести собрание владельцев и набрать большее число голосов за данную форму. По окончании собрания составить протокол, в котором должны расписаться все проголосовавшие собственники.
Учредить устав товарищества.
Зарегистрировать юридическое лицо и открыть счет в банке.
На основании документов сделать печать организации.
Уведомить о выборе формы управления Государственную жилищную инспекцию (в течение пяти дней после составления протокола собрания).

Все вопросы, связанные с управлением, организацией ремонтных работ, распределение средств, выбора председателя решаются на общем собрании членов товарищества и других владельцев жилья собственников, которое должно проходить не менее чем раз в год.

Особое внимание следует уделить созданию устава товарищества. Положение о товариществе собственников должно содержать, согласно закону, следующее:

адрес МКД и информация о собственниках;
цели ТСЖ с соблюдением правовых норм;
структура доходов и расходов;
участники, их права и обязанности;
организационная структура и режим работы (организация и проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья);
распределение расходов;
условия реорганизации ТСЖ;
порядок разрешения споров, взыскания, неотложные случаи, при которых председателю товарищества разрешается доступ в квартиру, окончательные решения.

При регистрации ТСЖ в протоколе указывают:

адрес дома и индивидуального имущества (квартира, комната каждого собственника);
информация о собственнике;
описание объекта недвижимости: структура, количество этажей, квартир и комнат, количество помещений с назначением, отличным от жилого, площадь земельного участка, относящегося к зданию;
перечень и описание частей, находящихся в общей собственности;
неразделенная доля каждого собственника в общем имуществе.

Помимо составления устава товарищества, желательно составить положение, которое должны соблюдать все жильцы, будь то собственники, арендаторы или лица, проживающие в течение определенного периода времени. Этот документ может включать в себя, например, такие пункты:

правила и условия использования общих помещений здания;
нормы поведения;
организация субботников и уборка помещений общего пользования.

Положение распространяется на всех жильцов дома, а не только на собственников.

В документ можно внести дополнительные правила о тишине, обязанности по уборке и другие важные детали. Он не имеет фиксированной структуры, и регулирование производится с согласия общего собрания.

После установления правил председатель обязан довести до сведения всех владельцев и жителей МКД и вывесить копию протокола решения на доске объявлений.

Стоит учесть, что созданные правила и обязанности не должны нарушать права и интересы собственников и других жильцов дома. Все новшества должны обсуждаться и приниматься только на общем собрании жильцов.

Владелец или группа собственников, чьи права нарушены деятельностью ТСЖ должны сообщить об этом и написать претензию в адрес этого товарищества, а в случае если требовании в претензии будут проигнорированы, собственник имеет право обратиться в суд за восстановлением своих прав и возмещением ущерба.

Смотреть все

На что имеет право ТСЖ

Для начала следует прояснить права каждого владельца в товариществе. Каждый жилец имеет право:

Участвовать с правом голоса в общем собрании товарищества собственников.
Предлагать свою кандидатуру на должность председателя.
Выбирать и быть избранным в организационной структуре.

Следует отметить, чтобы стать председателем, необходимо обязательно иметь полную дееспособность.

Не обязательно, чтобы все владельцы здания также были членами ТСЖ. При этом участвовать в ежегодных собраниях и вносить свой вклад в содержание общего имущества могут также и муниципальные арендаторы. Статус собственника дает лишь большое преимущество в том, что жилец может принимать непосредственное участие в голосовании, а также в применении выбранного решения. По сути, граждане муниципального жилья могут участвовать в дебатах, представлять свои аргументы, предлагать решения. Решения принимаются в любом случае и после их принятия становятся обязательными для всех жильцов МКД.

От имени товарищества выбранный председатель может:

Заключать контракты: управления МКД, с поставщиками ресурсов, со строительной бригадой.
Оформлять расчет доходов и расходов. Ставить на повестку дня вопросы расходов на капитальный ремонт.
Определять вместе с остальными членами товарищества сумму платежей, обязательных к уплате.

Права товарищества собственников жилья. Организация может:

Решать финансовые вопросы, такие как оформление кредита, сдавать в аренду часть общего имущества, а также имущество, принадлежащее товариществу.
Решать вопросы реконструкции, перепланировки, достройки МКД. А также приобретать в общую долевую собственность землю для постройки дополнительного жилья или хозяйственных помещений.
Проводить необходимые сделки в интересах жильцов.
Взыскивать средства с собственников, не исполняющих своих обязанностей по уплате назначенных взносов и платежей, а также требовать через суд возмещение убытков, которые понесло товарищество по причине неисполнения владельцами жилья обязательств по уплате платежей.

Что обязано делать ТСЖ

К обязанностям товарищества собственников жилья относятся решения всех вопросов, связанных с управлением, эксплуатацией, ремонтом, модернизацией, обслуживанием, ремонтом мест общего пользования, связанных с МКД в рамках действующего законодательства. Однако некоторые из наиболее важных обязательств связаны с полученными и потраченными деньгами.

ТСЖ обязано составлять годовой бюджет доходов и расходов. Все полученные деньги должны проходить через один банковский счет.

В виде исключения из правил и исключительно с согласия общего собрания председатель может держать отдельно от единого счета некоторую сумму наличных денег на непредвиденные платежи.

В зависимости от решения общего собрания могут быть учреждены различные виды фондов, например, ремонтный фонд, фонд на благоустройства территории и другие. Далее рассмотрим этот вопрос подробнее.

Материальная сторона вопроса

Денежный фонд товарищества имеет большое значение. Только имея деньги, ТСЖ может существовать, ведь решаются в основном финансовые проблемы многоквартирного дома.

Стоит отметить, что счета от поставщиков (отопление, горячая и холодная вода, электричество и т.д.) оплачиваются отдельно по квитанциям и не оплачиваются суммами из общего фонда.

Какие могут существовать фонды ТСЖ?

Одним из них является общий (основной) фонд. Ему необходимо уделять большое внимание тому, как он создается и пополняется. Всех собранных денег должно быть достаточно для всех необходимых действий, а также для всех непредвиденных ситуаций.

Каждая квитанция составляется индивидуально для каждого владельца жилья. Размер сбора устанавливается только через собрание, и следует отметить, что капитальный ремонт не оплачивается из этой кубышки.
Копим на ремонт.

Фонд ремонта, или по-простому копилка, представляет собой индивидуальный платеж, который каждый собственник отдаст на строительство или различные работы в общем имуществе. Этот фонд должен быть использован в течение определенного периода.

Ремонтный фонд утверждается общим согласием владельцев, и платежи становятся обязательным. В случае просрочки выплаты могут быть предусмотрены пени, налагаемые организацией, утверждаемые общим собранием. Если имеет место просрочка от трех месяцев, то председатель имеет право подать на неплательщиков в суд с требованием взыскать задолженность в принудительном порядке.
Дополнительный фонд.

Товарищество может организовать дополнительный специальный фонд на отдельные виды необязательных работ, например, благоустройства территории, перекраска лавочек, детской площадки.

Этот фонд может формироваться не только за счет взносов жильцов МКД, но и за счет дохода от сдачи в аренду определенных помещений, находящихся в долевой собственности.

Кто контролирует ТСЖ

Помимо других собственников, осуществляющих контроль за составлением бюджета доходов и расходов, существует ряд государственных учреждений, которые могут выявлять правонарушения. Нарушения могут касаться как жильцов, так и самого объединения. Такие санкции могут исходить от:

Государственной жилищной инспекции.
Департамента ЖКХ города.
Департамента строительства (если собственники вносят изменения, угрожающие конструктивной безопасности здания, изменяют назначение дома без предупреждения или не производят техническое обслуживание или ремонт общих частей.
Ресурсных организаций. Например, организация по электрической и тепловой энергии выявили нелегальное использование ресурсов или обман с показаниями счетчиков общедомового учета.
Налоговой инспекции, если будет выявлена незаконная коммерческая деятельность под видом ТСЖ.

Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Любое ТСЖ, как и всякое зарегистрированное юридическое лицо имеет право себя ликвидировать или реорганизоваться в рамках законодательства.

При реорганизации товарищества несколькими жилыми объектами, организация может разделиться на группы, преобразоваться в жилищный или жилищно-строительный кооператив или сделать объединение товариществ собственников жилья (может произойти слияние двух ТСЖ тех домов, которые имеют общие границы и инфраструктуру).

Ликвидироваться ТСЖ может так же как и организоваться, через собрание и голосование собственников, вынесение соответствующего протокола с обязательными подписями голосовавших.